O caso é o seguinte: terceiros de boa-fé, figurando como endossatários numa cártula, não podem ser prejudicados em decorrência do negócio jurídico de compra e venda posteriormente desfeito. O negócio jurídico subjacente ao título não o contamina.

Não se tratava, no caso concreto, de emissão de duplicatas frias, isto é, títulos sem causa. O negócio de compra e venda existiu, embora posteriormente tenha sido desfeito. Já as duplicatas representativas do negócio jurídico continuaram a produzir seus efeitos, vinculando os obrigados.

“os títulos circularam, houve aceite do sacado e não há qualquer demonstração de má-fé por parte do endossatário”, definiu o ministro Luis Felipe Salomão.

O ministro relator considerou que, uma vez aceita a duplicata, o sacado (aceitante) vincula-se ao título como devedor principal e a ausência de entrega da mercadoria somente pode ser oponível ao sacador, como exceção pessoal, mas não a endossatários de boa-fé, ressalvando-se, sempre, o direito de regresso, em face do desfazimento do negócio jurídico.

Titularização – o futuro do passado do registro de imóveis (Registro Torrens).

A decisão aponta para um modelo de representação e titulação de negócios jurídicos que sempre serviu de inspiração para o Registro de Imóveis. Desprendendo-se da sua causa mediata (título), o registro, nestas condições,  consumaria a transmissão da propriedade e realizaria, para o terceiro de boa fé, a inatacabilidade da situação jurídica de seu titular.

Este é o sentido do Registro Torrens, defendido aguerridamente por Ruy Barbosa no final do Século XIX.  Veja-se o art. 3º do Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890, de sua lavra. (Para um maior desenvolvimento do Registro Torrens no Brasil, confira: JACOMINO, Sérgio. Sistema Torrens, in Biblioteca Digital Medicina Animae).

Ruy Barbosa, buscando livrar o tráfego jurídico-imobiliário dos embaraços e tropeços de velhas cadeias inseguras e irregulares de domínio, projetou para futuro do país um sistema de clarificação e saneamento de domínio que tomou de emprétimo à Austrália. Seu Registro receberia o nome de seu mais destacado defensor – Sir Robert Torrens.

A boa-fé no Código de 2002

O Código Civil de 2002 é contraditório em vários aspectos. Um dos mais gritantes é a distinção, em si injustificável, entre tutela da boa-fé nas transações imobiliária e mobiliária. O meu amigo Alexandre Clápis sempre lembrava (e lastimava) a perda de uma grande oportunidade de se avançar na modelagem de um bom sistema registral baseado, inteiramente, na tutela do adquirente de boa-fé.

Impressionava-lhe a resistência do legislador às mudanças:  “é impressionante como parece manter laços com idéias retrógradas e ultrapassadas em relação as coisas imobiliárias”, dizia há um tempo.

Vale a pena reproduzir o seu pensamento, que manifestou em troca de mails:

Sabe-se que o art. 422 exige a boa-fé dos contratantes na celebração dos negócios jurídicos, questão principiológica ora positivada em nosso ordenamento civil (desnecessariamente?!).

Muito resumidamente, meu inconformismo está em entendimentos que parecem ter o único objetivo de gerar insegurança à sociedade.

O parágrafo único do art. 1247 do CC é, na minha humilde opinião, um retrocesso e uma incongruência com a sistemática adotada pelo CC.

Estabelece o preceito legal que, cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

A boa-fé que se exigiu anteriormente ficou relegada no momento de maior importância – a das relações jurídicas que envolvem coisas imóveis.

A propriedade sempre exerceu uma importância fundamental na economia, especialmente nas relações de crédito. E a nova legislação insere novo dispositivo para atingir nuclearmente a segurança que se espera em tais mutações e situações jurídicas.

O pior é que parece ser questão “pessoal” contra os Registros de Imóveis, porque no art. 1268, do mesmo diploma legal, ao tratar da aquisição da propriedade de coisa móvel, o legislador procurou proteger o adquirente de boa-fé:

“Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.”

Não há lógica em proteger a boa-fé do adquirente de coisas móveis – que podem ser de indefinida importância (xícaras, geladeiras, automóveis, etc) – e desproteger quem adquire imóvel de acordo com as regras do sistema.

Num momento exige-se a boa-fé e, subsequentemente, torna-a desprezível. Se o terceiro confiou no registro, adquiriu com boa-fé, teve cautela investigativa, como não protegê-lo?

A impressão que fico é que se eu comprar uma bicicleta de quem ostenta a posse estarei mais seguro do que aquele que adquire um imóvel de quem figura no fólio como titular de domínio, além de realizar pesquisas filiatórias tanto das pessoas que figuraram na cadeia dominial quanto dos respectivos títulos causais.

Este dispositivo é uma aberração!

É quase voltar ao § 4º do art. 8º da Lei 1.237/1864 e ao art. 258 do Decreto 3.453/1865 que estabeleceram a idéia de que a transcrição não induzia prova de domínio, que ficava salvo a quem o fosse.

Parecer ter inteira razão o Dr. Alexandre Clápis. Tocou num ponto fundamental que é a pedra de tropeço do edifício que se pretendeu erigido sob o signo da boa-fé nas relações jurídicas.

Deslocando-se a presunção de boa-fé daquele que, confiado em mecanismos institucionais de publicidade da situação jurídica, adquire bens imóvel, fazendo prevalecer uma situação que se encerra à margem da cidade da publicidade, a legislação nos condena a intermináveis querelas judiciais para clarificação e sanemaneto da situação jurídica relativa a bens imóveis.

A sucessividade é um entrave para a mobilização do crédito imobiliário. Diz Torrens, na tradução de Rui Barbosa:

Este regime [refere-se ao regime romanista de transmissão imobiliária] pela sua falibilidade, pelo seu custo, pela sua lentidão, pela sua complexidade, pelos embaraços que o obstruem, não corresponde às exigências de uma época essencialmente comercial, como a nossa, e deprecia gravemente o valor natural do solo. Ora, todas essas inconveniências têm sua origem comum no caráter retrospectivo, ou dependente, dos títulos de domínio, no regime em vigor.

E remata, consagrando uma expressão que fez fortuna no âmbito da segurança digital – uma corrente não é mais forte que o mais frágil de seus elos:

These evil conditions have a common origin in the retrospective or dependent character of titles under the existing system. Such a chain is no stronger than its weakest link. Each fresh transaction induces a fresh element of uncertainty. On each such occasion the ancestral parchments must be examined, and an abstract of the dealings during the preceding forty years prepared for that purpose. Hence the DELAY. This work, from its peculiar intricacy, can only be entrusted to gentlemen especially and at great expense educated for the work. Hence the COSTLINESS. (TORRENS. Robert. An essay on the transfer of land by registration under the duplicate method operative in British Colonies. London: Cassell, Petter, Galpin & Co., s.d., p. 17).

Para quem quiser conhecer o R. acórdão do STJ → REsp. 261.170-SP.

É importante deixar como legado para quem vier depois de nós. A pessoa terá que olhar e contar até dez porque terá que fazer mais. Se fizer menos, terá vida muito curta.

Queremos registrar um paradigma para que todo mundo possa cobrar: se fulano fez cinco, por que beltrano não pode fazer dez? E irmos elevando o paradigma de possibilidade para este país até que a gente atinja um estágio civilizado para as conquistas da sociedade brasileira.

As declarações foram feitas no encerramento do simpósio internacional “Políticas Sociais para o Desenvolvimento: Superar a Pobreza e Promover a Inclusão”, conforme noticiou o Globo de ontem.

Qual a razão desse apego de Lula aos registros cartoriais?

Não deixa de ser um sincero reconhecimento, ainda que oblíquo, à importância dessas perenes instituições. Falta tão somente ao seu ilustrado ministério reconhecer o que qualquer mortal sabe: o papel passado em cartório vale mais. Sabedoria popular que permanece como uma qualidade indestrutível do povo brasileiro.

Já observei o gosto de nosso presidente pelos registros num antigo post intitulado Lula registra em cartório, perdido nalgum lugar da internet. Vale a pena recuperar o que se dizia então, especialmente a partir da comovente reportagem que a Revista época  desta semana publicou – Minha vida como morto (Revista Época, 10 de agosto de 2009, n. 586, op. 66 et seq.).

O tema é deveras estimulante. Vejam só: Lula confiará a descrição de suas realizações a um Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Para quê? Para que os fatos de sua obra sejam (re)conhecidos por seu sucessor e pela sociedade, diz.

O que no fundo o nosso presidente busca é a autenticação de sua fala. Mas almeja ainda outra coisa – esta muito mais importante: anela alcançar uma certa “realidade” – realidade dos registros – que se produz pelo fenômeno de transubstanciação dos fatos políticos e sociais em fatos e situações jurídicos.

Antes da Internet (A Rede por antonomásia), o Registro se constituía como uma rede simbólica, organizada pelo Estado, atuando como um ente que reconhece outros entes, personalizando-os juridicamente. Para existir nessa rede simbólica, é necessário obter o sopro que anima e dá realidade jurídica à vida social, econômica, política das pessoas. Basta pensar no cidadão titular de um sub-registro – neologismo que sempre me soou esdrúxulo – que vagueia pela pólis sem um título, declaração oficial de sua existência. Um selvagem que vive à margem das muralhas simbólicas da cidade.

Um homem sem registro

Pensemos no homem proscrito economicamente pelo protesto e pelos registros cadastrais que o “negativam”. O fulano deixa simplesmente de existir. Estar negativado nos bancos de dados equivale a dissolver-se na irrelevância da existência. O que importa é o que o sistema traduz como realidade; existir é apenas uma circunstância de fato lato sensu.

Os exemplos se multiplicam. “Quem não registra não é dono”. Como? Você entendeu bem. O fato de ser dono já não importa. O que importa é a realidade registral.

Uma das coisas mais apavorantes, e que não se pode nominar, é o homem sem-registro. Ele não existe e no entanto ameaça a todos nós. Um homem sem nome e sem registro é um risco que abala os alicerces de nossa sociedade de homens regularmente inscritos. Quod non est in tabula non est in mundo! Este homem figura num capítulo extravagante de um livro que não se pode ler.

Temos que consentir: o homem em sua bruta existência real e concreta não existe. O estranho na rua é apenas um nome que não se conhece.

A experiência de Paulo Cezar dos Santos, contada na reportagem de Eliane Brum, acima referida, confirma essa constatação. Decorrência de erro nos registros hospitalares, e posteriormente no Registro Civil, Paulo foi considerado morto. Para os registros, Paulo já não existe.

Foi jogado num labirinto de burocracia que a ele parece infinito. ‘Às vezes preciso me olhar no espelho para acreditar que estou vivo’, diz. Visto como fantasma nas repartições públicas, começa a se sentir um espectro. Está ali, diante do funcionário, mas o servidor diz que está morto enquanto sua certidão de óbito ‘ constar no sistema’.

O “sistema”, diz a reportagem, “é capaz de manter morto um homem vivo”.

Enfim, sem linguagem nada resta senão pura epifania!

Lula sabe que ele próprio não existe sem a mediação simbólica que os ritos sociais e de poder impõem. Sabe que precisa conferir “realidade” a sua fala. Os Registros Públicos apavoram justamente porque dão sentido e emprestam realidade a outras realidades. Os efeitos homologatórios dos processos jurídicos criam novas realidades, que criam novas realidades, que criam.

Escatologia ao cair da tarde: No final dos tempos seremos julgados a partir da inscrição lavrada num grande Livro de Registro. O Livro da Vida!

Trata-se da indicação, no ato de registro, posteriormente irradiado nas certidões expedidas pelo Registro de Imóveis do Estado, do fato de o imóvel ter sido adquirido com recursos oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

O objetivo é evitar que o mesmo imóvel possa ser transacionado no período de carência, que é de três anos a contar da data da compra, evitando fraudes na liberação do saldo.

Esta iniciativa é da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Rio de Janeiro (Anoreg/RJ), amplamente divulgada nos meios de comunicação.

Segundo o coordenador da Anoreg/RJ, Cleiton Conrado, os Cartórios vão “assumir o compromisso de colocar apenas a observação de que está sendo utilizado o FGTS na certidão de ônus reais, sem custo adicional, para ajudar a CEF e os trabalhadores”, aponta.

Segundo a Caixa, desde o início de 2009, mais de 200 mil pessoas recorreram ao FGTS para a compra de seu imóvel, com a utilização de cerca de R$ 1,7 bilhão proveniente de recursos do fundo. O uso do recurso só é possível para quem ainda não é proprietário ou tem menos da metade de imóvel em sociedade com alguém.

Norma do Conselho Curador busca evitar fraudes

O advogado Mauro Antônio Rocha, em interessante artigo por mim publicado no BE-Irib n. 1.828, de 4.7.2005, já alertava sobre a necessidade de os Cartórios de Registro de Imóveis indicarem, claramente, a circunstância da aquisição nestas condições. Alertava para a possibilidade de fraudes:

Há, no entanto, uma modalidade fraudulenta cujo combate requer a cooperação e participação ativa dos Registradores de Imóveis. Nos referimos aqui à observância do prazo de carência para utilização dos recursos do FGTS para outra transação com um mesmo imóvel.

A lei determinou a observância de prazo mínimo para que o imóvel adquirido com utilização de recursos de conta vinculada ao FGTS venha a ser objeto de outra transação com recursos do mesmo fundo.

(…)

O controle do referido prazo se faz pela inserção desse aspecto relevante da transação no registro da transmissão da propriedade, possibilitando ao agente financeiro constatar sua observância diretamente da certidão da matrícula imobiliária.

Na ausência de previsão legal para a inserção dessa informação o agente operador do FGTS vem buscando junto às entidades representativas dos registradores de imóveis a observância voluntária e espontânea desse requisito essencial à fiscalização da legalidade da movimentação de recursos. Ressalte-se que, em São Paulo, a maioria dos registradores tem atendido a contento essa necessidade. (loc. cit.).

Publicidade registral em SP é exemplo

Os Registradores Imobiliários paulistas cumprem à risca tal regra desde o ano de 1997, quando a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, a partir de parecer da lavra do magistrado Marcelo Martins Berthe, se tornou norma a inserção da informação no ato do registro. Confiram:

Protocolo CG 19.419/97 – Capital – Caixa Econômica Federal.

Tratam os autos de promoção da Caixa Econômica Federal, que pleiteia seja determinado, aos Registros de Imóveis do Estado de São Paulo, que a escrituração dos registros efetuados, quando for o caso, indiquem que a aquisição utilizou recursos do FGTS, com a explicitação do valor.

Segundo consta ainda, a legislação própria, que regula o FGTS, não autorizaria nova utilização de recursos do fundo, para o mesmo imóvel, antes de decorrido o prazo de três anos, pelo que a inclusão desse referido dado no registro impediria a burla da lei.

É o relatório.

Passo a opinar:

Tenho que a propositura merece acolhimento.

Entre outros requisitos legais para a escrituração do livro 2, deve constar “o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.” (art. 176, § 1°, III, n. 5, da Lei de Registros Públicos).

Quando houver utilização de fundo de garantia por tempo de serviço, para pagamento do preço, esse fato relevante do contrato deverá ser incluído na redação do registro que seja feito no livro 2, até porque não será dado utilizar novos recursos do FGTS antes de decorrido o prazo de três anos, como alerta a promovente.

Fato como esse interessa não só à gestora do FGTS, senão a todos, porque importa em Iimitação legal que pode ser relevante para terceiros, entre estes eventuais futuros adquirentes desses imóveis.

Assim, tenho que procede a preocupação objeto desta proposta, cumprido seja determinado aos Registros de Imóveis que, por ocasião da escrituração do livro 2, façam constar dos respectivos atos de registro, a parte do preço que foi paga com a utilização de recursos do FGTS, tudo conforme estiver constando dos títulos causais.

Finalmente, em sendo este aprovado, alvitra-se seja conferido a esta proposta caráter normativo, para que atinja os fins a que se destina.

É o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada consideração de Vossa Excelência.

sub censura

São Paulo, 10 de setembro de 1997

MARCELO MARTINS BERTHE
Juiz Auxiliar da Corregedoria

DECISÃO:

Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar e a ele atribuo caráter normativo.

Publique-se para conhecimento.

São Paulo, 12 de setembro de 1997

MÁRCIO MARTINS BONlLHA
Corregedor Geral da Justiça

O Registrador espanhol, Fernando González e o editor do iRegistradores, Sérgio Jacomino durante encontro na sede da ARISP, em SP

Registrador da Propriedade em Barcelona, na Espanha, fundador e 1º Presidente da Associação Européia de Registradores da Propriedade, considerado uma das maiores autoridades em temas como registro e economia, Fernando Pedro Méndez González esteve em visita na sede da ARISP, em São Paulo, e concedeu entrevista ao iRegistradores. Veja o primeiro trecho, dessa série de três publicações.

Sérgio Jacomino: A publicidade registral é um fenômeno que interessada tantos aos economistas, quanto a juristas. O binômio tensivo que se estabelece entre direito à privacidade e publicidade registral volta à baila no bojo de discussões políticas e econômicas. Como resolver?

Fernando Méndez González: Eu acredito que há um dilema entre esses dois pontos (direito à privacidade e publicidade registral). Por um lado, isto se pode resolver tendo em conta que o registro não é um mero sistema de publicidade e sim um sistema de transmissão de direitos. Evidentemente, o Registro pode e deve ser consultado, pois de outra forma não se poderia cumprir efetivamente uma decisão judicial, por exemplo. Mas a consulta deve ser feita de forma que se respeite a privacidade do pesquisado. E é o Registrador que deve cumprir o papel de fazer valer os direitos do titular inscrito. Até 1988, a legislação na Espanha previa que só se poderia realizar a consulta se se conhecesse, previamente, o nome do proprietário. De outra forma, a pesquisa não se consumava. E ainda hoje não informamos, por exemplo, quantos imóveis há registrados em nome de uma determinada pessoa  - informação que somente prestamos ao Poder Judiciário, mediante requisição judicial. Para que se preserve o registro, e seus dados pessoais, somente procedemos à pesquisa para quem possa manifestar legítimo interesse, por meio de identificação e apresentação de documentos de identidade do consulente, arquivando seus dados e mantendo uma breve descrição do motivo declarado para a pesquisa, tudo vinculado ao próprio registro consultado. Creio, tofavia, que podemos avançar, pois que se a legislação prevê que a pesquisa deva ser realizada a quem manifeste legítimo interesse, então o pesquisado deveria ser informado dessa consulta. O mesmo quando o bem inscrito sofra qualquer constrição, como no caso de penhora.

SJ: Como seria a forma de comunicação ao pesquisado? Via email? Via consulta em página WEB de instituições de Registradores, onde o pesquisado se cadastraria e declararia que gostaria de ser comunicado a respeito de eventuais consultas? Enfim, como acredita que o Registrador possa concretizar a notificação ao pesquisado?

Fernando Méndez González: Temos duas opções. A primeira é de que toda vez que se busque e obtenha uma informação, o Registrador encaminhe automaticamente ao pesquisado uma notificação, que pode ser via Correio, email ou Internet. A segunda opção, que é até mais simples, é que todo Cartório tenha, no registro, o cadastro dos interessados naquele imóvel que devam ser comunicados por conta de uma consulta.

SJ: Essas formas deveriam ser combinadas, não acha?

Fernando Méndez González: Sim, se há o cadastro dos emails a serem dirigidos aos interessados, ocorrendo a pesquisa, o sistema deveria automaticamente disparar as mensagens aos interessados cadastrados.

SJ: Na Espanha, o Poder Público tem acesso ilimitado ao banco de informações dos Registros ou está limitado da mesma forma que o particular?

Fernando Méndez González: Desde 2005, a Secretaria da Fazenda tem privilégios, com acesso ilimitado para realizar as suas consultas. Os demais órgãos da administração pública possuem igual acesso que o particular. Além da Fazenda, somente o Poder Judiciário possui acesso ilimitado.

SJ: Esse acesso privilegiado da Fazenda não ocasiona clandestinidade jurídica, ou seja, não estimula a opacidade jurídica, com contratos de gaveta?

Fernando Méndez González: Bem, historicamente havia uma tensão entre a Secretaria da Fazenda e a população, por conta da efetiva proteção ao direito à privacidade. Porém, chega uma hora que, para equilíbrio da própria economia, a consulta dos registros precisou ser franqueada ao Poder Público, e isto para diminuir as fraudes e elisão de impostos. E isso não se dá só na Espanha, mas em vários outros países, como a França, Alemanha, etc. Hoje, o Registrador informa à Fazenda a ocorrência de toda mutação jurídica relacionada a cada bem registrado.

SJ: Como o Sr. vê o futuro do Registro, que avança celeremente rumo à modernidade, com a utilização de novas tecnologias? Será possível, num futuro próximo, o registro se utilizando somente a Internet? Como se dará essa nova qualificação dos profissionais do registro no século XXI?

Fernando Méndez González: Temos hoje profissões que foram ao longo do tempo se tornando obsoletas. Esse não é o caso dos Registradores. Isto é, desde que estes profissionais acompanhem as novidades, se atualizem e modernizem constantemente Temos, sim, que caminhar para um futuro em que nem os profissionais e nem o particular poderão duvidar da segurança e autenticidade dos documentos eletrônicos. Um futuro em que não haverá mais papel e todas as transações se darão por meio de certificados eletrônicos, com cada cidadão possuindo o seu, como um RG, por exemplo. Hoje, já realizamos transações com documentos eletrônicos, mas os imprimimos depois. E é essa cultura que deverá acabar. Nós não imprimiremos nunca, tudo se dará de forma eletrônica.

Continua.

Dentre as áreas de proteção especial com correspondência direta com o Registro de Imóveis podemos destacar as áreas de proteção e recuperação dos mananciais e das áreas contaminadas (poluição).

Interessam-nos, neste momento, as áreas contaminadas, que são, sucintamente, espaços geográficos que foram poluídos com qualquer tipo de substância ou resíduo tóxico à saúde humana.

Seu conceito é confundido diretamente com o de poluição, não existindo legislação federal específica tratando expressamente do problema. Dentre os principais diplomas legislativos a respeito de poluição, podemos relacionar os seguintes: a Lei Federal 6.938/81 (Política Nacional do Meio Ambiente); Leis Estaduais (SP) 9.509/97 (Política Estadual do Meio Ambiente), 997/1997 (controle de poluição); 6.134/88 (preservação dos depósitos naturais de águas subterrâneas); 898/75 (uso do solo para proteção dos mananciais); 7.663/91 (política de recursos hídricos); 7.750/92 (política de saneamento); 9.999/98 (uso de zonas industriais sob o critério de contaminação de solo).

No Estado de São Paulo, o Dec. 8.468/76 que regulamentou a Lei 997/76, nos arts. 5º e 6º, estabelece a atuação da CETESB para o problema de áreas contaminadas, considerando-as como um fator nocivo ao meio ambiente, e citando a integração na esfera municipal.

A Espanha foi o primeiro país a utilizar o Registro de Imóveis para outorgar publicidade para as AC. Com o Real Dec. 9/2005 foi possível à publicidade de AC por meio de três formas, todas pelas notas marginais (averbações) que correspondem à mera publicidade-notícia.

Decisão CG 167/05

O Brasil, seguindo exemplo espanhol, também permitiu a publicidade das áreas contaminadas no Registro de Imóveis. Foi publicada, no dia 12 de junho de 2006, Decisão Normativa da Corregedoria-Geral nos autos n. 167/2005, disciplinando a possibilidade de averbação enunciativa ou de mera notícia, no Estado, de termo ou declaração de AC oficialmente emitidos pela CETESB2.

Os critérios estabelecidos na decisão normativa, para a averbação das áreas comprovadamente contaminadas são objetivos e conferem segurança para a publicidade dessas áreas, dependendo inclusive de notificação dos proprietários e detentores de direito real, além da prévia identificação do imóvel e sua correspondência com matrícula ou transcrição.

A decisão autorizou a publicidade registral de áreas contaminadas por substâncias tóxicas e perigosas para a saúde humana.

Substâncias contaminantes

A decisão normativa prevê a possibilidade de áreas contaminadas por substâncias tóxicas e perigosas para a saúde humana, não disciplinando expressamente sobre as substâncias contaminantes, aliás, como o Real Decreto Espanhol 9/2004, no entanto, entendemos tratar-se de corolário da publicidade ambiental a consignação das mesmas nas averbações realizadas no Estado de São Paulo.

Através do Boletim Eletrônico IRIB n. 3.333, foi publicado um artigo prático, de nossa autoria, entendendo ser importante a completa e irrestrita publicidade das substâncias das áreas contaminantes constante do CADASTRO PÚBLICO da própria CETESB, cadastro esse que já havia sido acessado por todos os registradores do Estado em virtude do Parecer 117/2007-E – Protocolado CG 167/2005, de 11 de abril de 2007, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça em 17 de abril de 2007.

Seria de toda conveniência que as substâncias contaminantes do solo fossem incluídas, não somente no termo de AC, mas também na conseqüente averbação; é preciso conferir a maior publicidade possível ao ato, contudo, o que não pode ocorrer – e isso contraria a certeza necessária de que os atos registrários devem conter – é ser enviada ao fólio real informação de mera suspeita de contaminação, imprecisa e vaga ou, ainda, sem a certeza das substâncias contaminantes. Importante ressaltar, outrossim, que o ato normativo fixou e identificou a responsabilidade pelo fornecimento das informações que é – e não poderia ser diferente – do órgão ambiental respectivo. Ao Registro de Imóveis cabe tão-somente publicizar as informações identificadas e delimitadas no cadastro ambiental da CETESB, que deve tomar todas as providências e cautelas possíveis para somente enviar a notícia quando todos os procedimentos técnicos forem utilizados para a constatação inequívoca.

Publicidade ambiental

A Declaração do Rio de Janeiro – de 1992 – em uma das frases do Princípio 10, afirma que “no nível nacional, cada indivíduo deve ter acesso adequado a informações relativas ao meio ambiente de que disponham as autoridades públicas, inclusive informações sobre materiais e atividades perigosas em suas comunidades”.

A importância da informação sobre meio ambiente foi consagrada na Convenção sobre o Acesso à Informação, a Participação do Público no Processo Decisório e o Acesso à Justiça em Matéria de Meio Ambiente (art. 2º, item 3) 3 .

A publicidade é de importância singular para o direito brasileiro, tanto que consta expressamente em cláusula pétrea da Constituição Federal (art. 5º) e como princípio da Administração Pública (art. 37).

A Lei 10.650, de 16 de abril de 2003, dispõe sobre o acesso público aos dados e às informações ambientais existentes nos órgãos e nas entidades integrantes do SISNAMA. O art. 2º da Lei prevê que:

[...] os órgãos e entidades da Administração Pública, direta, indireta e fundacional, integrantes do Sisnama, ficam obrigados a permitir o acesso público aos documentos, expedientes e processos administrativos que tratem de matéria ambiental e a fornecer todas as informações ambientais que estejam sob sua guarda, em meio escrito, visual, sonoro ou eletrônico.

No Brasil, em Direito Ambiental impossível olvidar os ensinamentos de PAULO AFFONSO LEMES MACHADO, mormente pelo fato da informação ambiental ter sido sua tese de doutoramento na Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, sendo de total aplicação para o caso das áreas contaminadas o estudo realizado.

Para o autor, a informação ambiental “deve ser veraz, contínua, tempestiva e completa” 4, destacando ou identificando as características da tecnicidade, compreensibilidade e rapidez.

Sobre a tecnicidade, leciona que a informação ambiental deve ser compreensível. “A informação necessita poder ser utilizada de imediato, sem que isso demande que os informados sejam altamente especializados no assunto” 5.

Para as áreas contaminadas, a consignação das substâncias contaminantes é importante porque fornece através da publicidade registral a mais plena informação de contaminação que recai sobre a propriedade, não forçando ao intérprete ou interessado a complementar a informação em outros meios.

Continua o ambientalista, ressaltando que “a clareza deve coexistir com precisão, não se admitindo a incompletude da informação sob pretexto de ser didática” 6.

Nesse sentido, importante transcrever a experiência de registradores e ambientalista espanhóis sobre publicidade registral de áreas protegidas:

“No debemos tampoco convertir nuestros Registros en un conglomerado de informaciones que no tengan verdadera trascendencia. Se trata de incorporar al Registro únicamente la información que sea útil y además de la forma más clara posible y con una duración determinada según los casos para facilitar su cancelación”. 7

A publicidade de áreas contaminadas no Estado de São Paulo é medida das mais importantes nos âmbitos ambiental e registral, atualmente, tratando-se indubitavelmente em uma das principais e notórias decisões da Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, tanto que ganhou repercussão nacional e até internacional, porque conseguiu conciliar a segurança exigida pela publicidade registral com a necessidade de divulgação da informação ambiental, respeitando-se princípios não somente registrários, mas também administrativos e ambientais.

Evidente que a aplicação da decisão normativa geraria dúvidas, a matéria é nova não somente no Brasil, mas em todo o mundo, sendo prova da polêmica os intensos debates realizados no âmbito do GIAC8 que infelizmente deixaram de ocorrer pela desativação do grupo.

Por todo exposto, entendemos que as averbações de áreas contaminadas devem consignar a substância contaminante porque se trata de informação ambiental que deve ser completa, didática e irrestrita.

 MARCELO AUGUSTO SANTANA DE MELO

Registrador imobiliário em Araçatuba-SP

 1 MILARÉ, Edis. [...] espaços territoriais especialmente protegidos são espaços geográficos, públicos ou privados, dotados de atributos ambientais relevantes, que, por desempenharem papel estratégico na proteção da diversidade biológica existente no território nacional, requerem sua sujeição, pela lei, a um regime de interesse público, através da limitação ou vedação do uso dos recursos ambientais da natureza pelas atividades econômicas. Os espaços territoriais especialmente protegidos aproximam-se dos espaços naturais sensíveis (Espaces naturels sensibles) do sistema francês (Cf. PRIEUS, Michel. Droit de l’environnment. 2. ed. Paris: Dalloz, 1991. p. 381).

2 Registro de Imóveis. Cadastramento de áreas contaminadas sob a responsabilidade da Cetesb, qualificado com presunção de veracidade e legalidade, própria dos atos da Administração Pública. Interesse público que envolve a referida matéria ambiental e que impõe amplitude de informação. Segurança jurídico-registral, estática e dinâmica, que reclama concentração da notícia de contaminação, oficialmente declarada, no fólio real. Integração do Registro Predial na esfera da tutela ambiental. Admissibilidade da publicidade registral de áreas contaminadas por substâncias tóxicas e perigosas, por averbação enunciativa de ‘declaração’ ou ‘termo’ emitido pela CETESB. Inteligência do art. 246 da Lei de Registros Públicos. Consulta conhecida, com resposta positiva.

3 AARHUS, 25 jun.1998. A Convenção foi preparada pelo Comitê de Políticas de Meio Ambiente da Comissão Econômica para a Europa das Nações Unidas. Entrou em vigor em 30 out. 2001.

4 Direito à Informação ambiental. São Paulo: Malheiros, 2006, p. 92.

5 Ob. Cit, p. 92.

6 Ob. Cit. p. 93.

7 TEIXIDÓ, Marta Valls; SATONJA, Mercedes Tormo. El Registro de la Propriedad y Mercantil como instrumento al servicio de la sostenibilidad. Expert córner report [on line], Colégio de Registradores da Espanha para a Agência Européia de Meio Ambiente.p. 33.

8 GIAC – Grupo Interinstitucional para estabelecimento de procedimentos em áreas contaminadas, criado no início de 2003, por iniciativa do Ministério Público do Estado de São Paulo (CAOUMA/MP – Dr. Daniel Fink) e da CETESB (Presidência – Dr. Rubens Lara), com a participação do IRIB (gestão do Dr. Sérgio Jacomino).