Confira a entrevista em que o registrador de Araçatuba-SP explica que a adesão ao Programa Federal de Apoio à Regularização Ambiental de Imóveis Rurais, denominado Programa Mais Ambiente, permitirá que o proprietário rural regularize todos os espaços protegidos no seu imóvel de forma a se isentar da multa prevista.

Regularização ambiental de imóveis rurais com isenção da multa

Quais as mudanças trazidas pelo decreto 7.029, de 10 de dezembro de 2009, que instituiu o Programa Federal de Apoio à Regularização Ambiental de Imóveis Rurais, no que diz respeito à regularização de espaços protegidos, especialmente área de preservação permanente e reserva legal?

Marcelo Melo – O decreto objetiva promover e apoiar a regularização ambiental de imóveis rurais com prazo de até três anos para a adesão dos beneficiários. A adesão ao programa federal permite ao proprietário rural regularizar todos os espaços protegidos no imóvel, principalmente a área de preservação permanente e reserva legal, isentando-o da multa prevista no Decreto 6.514/08.

Esse decreto, publicado em 23 de julho de 2008, que dispõe sobre as infrações e sanções administrativas ao meio ambiente, estabelece o processo administrativo federal para apuração dessas infrações e dá outras providências. No aspecto registrário, chamou-nos a atenção o art. 55 – que entrará em vigor somente em 11 de junho de 2011 – que impõe multa de quinhentos a cem mil reais para quem deixar de averbar a reserva legal.

Malgrado exista a obrigação legal de todo proprietário averbar a área da reserva legal no Registro de Imóveis, o fato é que pequena porcentagem dos proprietários procedeu à sua especialização. A razão era simples: tratava-se de norma incompleta. Foi criada a obrigação, mas a sanção foi esquecida ou não aprofundada pelo legislador.

Espera-se, agora, que o Código Florestal tenha sua aplicação operacionalizada e deixe de ser sinônimo de “lei que não pegou”, já que temos exemplos tristes como a região de Araçatuba em que menos de três por cento das propriedades rurais possuem reserva florestal legal averbada no Registro de Imóveis.

Interconexão cadastro/registro e comunicação eletrônica entre autoridades ambientais e registros

Quais os benefícios que o decreto traz para o meio ambiente?

Marcelo Melo – Importante consignar que é impossível falar de regularização sem ter em mente que existiu uma falha no passado, geralmente ocasionada pela omissão do Estado-Administração que, como detentor do poder de polícia, deveria exercer a fiscalização preventiva com eficiência; por outro lado os proprietários rurais também não tiveram a necessária consciência ambiental para preservar parte de suas reservas florestais legalmente protegidas, o que ficou provado ser útil até para o controle da produtividade rural na medida em que diminui a chance de desertificação, melhora a qualidade do solo, protege a lavoura contra as águas etc.

O programa de regularização é uma oportunidade para a centralização de informações ambientais mínimas e essenciais que são a reserva legal florestal e as áreas de preservação permanente. O art. 6º da Lei 6.938/81 criou o Sistema Nacional do Meio Ambiente (Sisnama), integrado pelos órgãos e entidades da União, dos estados, do Distrito Federal, dos territórios e dos municípios, mas tem sido pouco explorado. A adesão dos estados-membros é imprescindível para o sucesso do programa porque cabe a eles a definição da reserva legal florestal e fiscalização das áreas de preservação permanente, sendo poucos os casos que envolvem interesse da União.

Foi criado também, no âmbito do Ministério do Meio Ambiente, o Cadastro Ambiental Rural – CAR, integrante do Sistema Nacional de Informações sobre o Meio Ambiente, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais e as informações geradas com base no Programa Mais Ambiente (art. 14).

Interessante será a interconexão entre cadastro e registro e será inevitável e imprescindível a comunicação eletrônica entre autoridades ambientais e cartórios de registros. Mas é preciso não confundir os institutos, especialmente no meio ambiente, área em que as informações cadastrais influenciam diretamente a exploração e o valor econômico do imóvel.

Quando falamos em cadastro, referimo-nos ao controle administrativo necessário e criado pela Administração com finalidade precípua de arrecadação de impostos, ou cumprimento de funções administrativas e ambientais. Nesse controle, apenas se utilizam informações constantes de obrigações outras, mas com o objetivo de controle fiscal; no Registro de Imóveis, porém, malgrado exista também um controle, sua finalidade é totalmente distinta da cadastral. O Registro é o guardião do direito de propriedade dos detentores de referido direito, de sua extensão e efeitos.

Produtividade rural com preservação do meio ambiente

Qual sua opinião a respeito da polêmica gerada pelo adiamento de multa sobre imóveis que não cumprem a legislação ambiental?

Marcelo Melo – É preciso encontrar uma solução mediana para que a produtividade rural não seja afetada e o meio ambiente seja preservado, penso que datas-limite e regras rígidas servem tão-somente para gerar informalidade ou descumprimento de normas.

Não é interesse da Administração simplesmente multar os proprietários rurais, mas sim, e não poderia ser diferente, que eles respeitem a legislação vigente em um Estado democrático de direito. Afinal, foram os cidadãos – através de seus mandatários – que introduziram a figura da reserva florestal legal no Brasil, instituto único no mundo, exemplo de exploração econômica com preservação ambiental.

O fato é que o Código Florestal é omisso com relação ao momento da averbação da reserva legal florestal bem como no que se refere à sanção para eventual descumprimento. O papel do decreto foi tornar exequível regra criada há mais de quarenta anos e que foi recepcionada pela Constituição Federal de 1988.

Mesmo tendo dúvidas sobre o instrumento legislativo utilizado, o adiamento da vigência da multa pode ser de toda conveniência, primeiramente para servir de alerta aos produtores rurais, posteriormente para aparelhar as autoridades ambientais para uma demanda significativa das regularizações ambientais.

Sobre o papel do Registro de Imóveis na regularização ambiental, acredito que o corpo de registradores está preparado para ajudar no trabalho da especialização da reserva legal florestal, existindo estudos no sentido de facilitar e desburocratizar o procedimento e garantindo a segurança jurídica necessária e esperada[1].

Notas

[1] Vide trabalho apresentado em Lins, em 2006, no Projeto Educartório, realizado pelo IRIB em conjunto com a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo: http://www.educartorio.com.br/docs_IIseminario/A_RL_e_o_RI_Marcelo_Melo.pdf

Marcelo Augusto Santana de Melo

1 Introdução

Foram publicadas, no estado de São Paulo, duas leis que preveem a publicidade de informações ambientais relevantes nos livros do Registro de Imóveis, ratificando a função ambiental do Registro decorrente da evolução do conceito de propriedade imobiliária. Esse deve observar e obedecer a uma função social, principalmente depois da Constituição Federal de 1988 e Código Civil de 2002.

Outro fator importante é a tendência de concentração de informações imobiliárias no Registro de Imóveis no Brasil, o que foi até objeto de estudo e chamado de princípio pelo ilustre e culto registrador gaúcho João Pedro Lamana Paiva[1].

No entanto, é preciso reconhecer que não se está utilizando o fólio real como repositório de toda e qualquer informação sem fundamento; as informações ambientais contidas em referidas leis influenciam, sensivelmente, o próprio direito de propriedade e ambas, como veremos, foram objeto de reconhecimento nas cortes administrativas no estado de São Paulo como passíveis de publicidade registral.

2 Áreas contaminadas

A primeira é a Lei 13.577, de 8 de julho de 2009, que dispõe sobre o gerenciamento de áreas contaminadas no estado e traz conceitos importantes, além, é claro, de segurança jurídica para o cadastro de áreas contaminadas que anteriormente era alicerçado em leis genéricas de poluição do solo.

O Decreto 8.468/76, que regulamentou a Lei 997/76, nos artigos 5º e 6º, que estabelecia a atuação da Cetesb para o problema de áreas contaminadas, considerando-as como um fator nocivo ao meio ambiente e citando a integração na esfera municipal. A averbação de áreas contaminadas foi permitida no estado de São Paulo desde 12 de junho de 2006, através de decisão normativa da Corregedoria Geral da Justiça nos autos n. 167/2005.[2]

Como exposto, um dos pontos fortes da nova legislação são os conceitos (art. 3º), dos quais podemos destacar de interesse ao Registro de Imóveis:

Área Contaminada: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria que contenha quantidades ou concentrações de matéria em condições que causem ou possam causar danos à saúde humana, ao meio ambiente ou a outro bem a proteger;

Área Contaminada sob Investigação: área contaminada na qual estão sendo realizados procedimentos para determinar a extensão da contaminação e os receptores afetados;

Área com Potencial de Contaminação: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria onde são, ou foram, desenvolvidas atividades que, por suas características, possam acumular quantidades ou concentrações de matéria em condições que a tornem contaminada;

Área Remediada para o Uso Declarado: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria anteriormente contaminada que, depois de submetida à remediação, tem restabelecido o nível de risco aceitável à saúde humana, considerado o uso declarado;

Área Suspeita de Contaminação: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria com indícios de ser uma área contaminada;

Cadastro de Áreas Contaminadas: conjunto de informações referentes aos empreendimentos e atividades que apresentam potencial de contaminação e às áreas suspeitas de contaminação e contaminadas, distribuídas em classes de acordo com a etapa do processo de identificação e remediação da contaminação em que se encontram;

Remediação de área contaminada: adoção de medidas para a eliminação ou redução dos riscos em níveis aceitáveis para o uso declarado;

Observamos, a princípio, que o Cadastro de Áreas Contaminadas é amplo, extenso, contendo informação não somente sobre a área contaminada propriamente dita, mas também sobre áreas suspeitas e potencialmente contaminadas.

Ingressam no Registro de Imóveis tão somente as áreas efetivamente contaminadas segundo Decisão da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. A publicidade das áreas suspeitas e com potencial de contaminação também não foi prevista ou autorizada, com o que concordamos, pois contraria a própria finalidade do Registro de Imóveis – que não admite a publicidade de informações precárias e provisórias sob pena de ter abalado o sistema registrário em razão da não observância do princípio da segurança jurídica.

Parece-nos que a lei estadual previu, também, conferir a publicidade registral somente das áreas contaminadas porque trata da averbação no Registro de Imóveis somente quando se refere às áreas contaminadas ou sua remediação.

Segundo o art. 24,

“Classificada a área como Área Contaminada, o órgão ambiental competente adotará as seguintes providências:

I – cadastrar a área no Cadastro de Áreas Contaminadas como uma Área Contaminada;

II - informar os órgãos de saúde, quando houver riscos à saúde humana;

III – determinar ao responsável legal pela área contaminada que proceda, no prazo de até 5 (cinco) dias, à averbação da informação da contaminação da área na respectiva matrícula imobiliária;

IV - notificar os órgãos públicos estaduais envolvidos, as Prefeituras Municipais e os demais interessados;

V - notificar o órgão responsável por outorgas de direito de uso de águas subterrâneas na área sob influência da área contaminada, para que promova o cancelamento ou ajustes nos atos de outorga;

VI - iniciar os procedimentos para remediação da área contaminada em sintonia com as ações emergenciais já em curso;

VII - exigir do responsável legal pela área a apresentação de Plano de Remediação.

Parágrafo único – Na impossibilidade de identificação ou localização do responsável legal pela área contaminada, ou em sua omissão, deverá o órgão ambiental competente oficiar ao Cartório de Registro de Imóveis com vistas a que seja divulgada, conjuntamente com as demais informações referentes à matrícula do imóvel, a contaminação da área.”

A regra para se promover a averbação da área contaminada foi modificada. Anteriormente era o próprio órgão ambiental o responsável por promover a averbação no Registro de Imóveis, agora é do proprietário ou detentor de direito real a diligência de retirar o termo ou de declaração de área contaminada na Cetesb e apresentá-lo ao Registro de Imóveis competente.  Idêntico procedimento será realizado quando da remediação ou descontaminação da área (art. 27).

A alteração nos preocupa muito porque sabemos que referida providência poderá demorar demasiadamente, e a informação tardia pode prejudicar eventuais adquirentes da propriedade imobiliária. Sabemos também que o proprietário da área, num primeiro momento, não tem interesse que conste da matrícula de seu imóvel a contaminação, mas espera-se que as penalidades constantes do art. 42 da lei estadual (advertência, multa, embargo, demolição e suspensão de financiamento e benefícios fiscais) sejam suficientes para que a averbação ocorra e num período curto de tempo.

Finalmente, a lei se refere sempre ao órgão ambiental competente para constatar e alimentar o cadastro de áreas contaminadas. A regra anterior foi preservada, ou seja, o Decreto 8.468/76 que regulamentou a Lei 997/76, nos artigos 5º e 6º, continua em vigor, estabelecendo a competência da Cetesb – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo.

Importante inovação foi a criação do Fundo Estadual para Prevenção e Remediação de Áreas Contaminadas (Feprac). Trata-se de um fundo de investimento vinculado à Secretaria do Meio Ambiente e destinado à proteção do solo contra alterações prejudiciais às suas funções. E ainda, à identificação e à remediação de áreas contaminadas (art. 30), porque concentrará os recursos necessários para que o procedimento seja célere e eficiente, já que a contaminação de solo é um dos principais problemas da urbanização descontrolada.

3 Áreas de proteção e recuperação aos mananciais

A outra lei é a de nº 13.579, de 13 de julho de 2009, que define a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Bacia Hidrográfica do Reservatório Billings – APRM-B, um dos principais reservatórios de água da grande São Paulo e um dos maiores do país. A lei estadual 9.866/97 criou o espaço territorialmente protegido e disciplinou que cada reservatório teria legislação própria.

Manancial é qualquer corpo d’água, superficial ou subterrâneo, utilizado para abastecimento humano, industrial, animal ou irrigação. A lei estadual de São Paulo 9.866/97 considera mananciais as águas interiores subterrâneas, superficiais, fluentes, emergentes ou depósito, efetiva ou potencialmente utilizáveis para abastecimento público (§ único do art. 1º). Referida lei criou as APRM estabelecendo diretrizes e normas para a proteção e recuperação das bacias hidrográficas dos mananciais.

Com relação à publicidade das APRM a Lei foi ousada, in verbis:

“Art. 28. O licenciamento de construção, instalação, ampliação e funcionamento de estabelecimentos, usos e atividades em APRM por qualquer órgão público estadual ou municipal dependerá de apresentação prévia de certidão do registro de imóvel que mencione a averbação das restrições estabelecidas nas leis específicas para cada APRM

§ 1º As certidões de matrícula ou registro que forem expedidas pelos Cartórios de Registro de Imóveis deverão conter, expressamente, as restrições ambientais que incidem sobre a área objeto da matrícula ou registro, sob pena de responsabilidade funcional do servidor.

§ 2º A lei específica de cada APRM deverá indicar o órgão da administração pública responsável pela expedição de certidão que aponte as restrições a serem averbadas.

§ 3º Caberá ao órgão público normalizador de cada lei específica da APRM comunicar aos respectivos Cartórios de Registro de Imóveis as restrições contidas em cada lei.” [grifo do autor]

A lei das APRM da Represa Billings seguiu a mesma sistemática e previu a publicidade registral nos artigos 58, § 7º e 92 através de averbação das restrições impostas.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo na Apelação Cível 575-6/5, da Comarca de São Bernardo do Campo, de 29 de janeiro de 2007, entendeu de suma importância o conhecimento pelo Registro de Imóveis das restrições ambientais decorrentes da área de proteção ao manancial para a correta observância na qualificação dos documentos a ele submetidos.[3] Importante inovação da lei é a possibilidade de compensação ambiental nos casos em que a remoção é impossibilitada (art. 89), o que facilitará extraordinariamente a regularização fundiária da área, inclusive com reflexos no Registro de Imóveis, permitindo a formalização da propriedade para milhares de pessoas.

As leis estaduais respeitaram a competência constitucional legislativa[4] e a publicidade prevista é acolhida pelo sistema registral vigente. Isso se dá quer pela consagração não taxativa do rol do art. 167, II, da Lei 6.015/76, em decorrência do próprio art. 246 da mesma lei, quer pelo efeito de concentração de informações que é natural do instituto, confirmando-se, assim, o dinamismo do Registro de Imóveis no Brasil que vem se adaptando e evoluindo, significativamente, nos últimos anos.

Notas

[1] PAIVA, João Pedro Lamana. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo, v. 49, jul.-dez. 2000.

[2] Registro de Imóveis. Cadastramento de áreas contaminadas sob a responsabilidade da Cetesb, qualificado com presunção de veracidade e legalidade, própria dos atos da Administração Pública. Interesse público que envolve a referida matéria ambiental e que impõe amplitude de informação. Segurança jurídico-registral, estática e dinâmica, que reclama concentração da notícia de contaminação, oficialmente declarada, no fólio real. Integração do Registro Predial na esfera da tutela ambiental. Admissibilidade da publicidade registral de áreas contaminadas por substâncias tóxicas e perigosas, por averbação enunciativa de ‘declaração’ ou ‘termo’ emitido pela CETESB. Inteligência do art. 246 da Lei de Registros Públicos. Consulta conhecida, com resposta positiva.

[3] Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa de registro de escritura pública de divisão de imóvel rural situado em área de proteção de mananciais. Necessidade de manifestação favorável da Secretaria do Meio Ambiente. Inteligência das Leis Estaduais 898/1975 e 1.172/1976. Sentença de procedência mantida. Recurso não provido.

[4] O art. 24 da Constituição declara competir à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar sobre florestas, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente e controle da poluição (inc. VI); sobre proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico, turístico e paisagístico (inc. VII); assim como sobre responsabilidade por dano ao meio ambiente, a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico (inc. VIII).

Dubai é o segundo maior dos Emirados Árabes Unidos, sendo esse também o nome de sua capital. Uma das mais poderosas economias árabes, sua principal fonte de riquezas não provém da exploração de petróleo, ao contrário do que se imagina, mas da Zona Franca de Jebel Ali onde se localiza o porto e conhecida zona franca de impostos.

Outra grande fonte de recursos é o turismo; impossível não lembrar as conhecidas imagens de Palm Island, uma ilha artificial em formato de palmeira, projeto construído pela Al Nakheel Properties com recursos naturais. Uma segunda ilha artificial no mesmo formato está sendo construída, e ainda está prevista a construção de uma terceira.

Registro de Imóveis em Dubai: inoponibilidade total de títulos e prova com presunção absoluta

Recentemente, Dubai promulgou moderna legislação relativa ao registro de propriedade imobiliária, criando o instituto do Registro de Imóveis e conferindo fortes efeitos ao registro dos negócios imobiliários.

A Lei nº 7/2006, de 13 de março de 2006, introduziu o sistema de transmissão de propriedade de registro de direitos que confere poderosos efeitos jurídicos ao ato de registro ou inscrição, forma adotada na Alemanha, Espanha, Inglaterra e Brasil.

Os efeitos assumidos são sólidos uma vez que o sistema incorpora a inoponibilidade total de títulos não levados a registro, bem como o estabelecimento de presunção absoluta ao titular com título registrado (art. 7º).[1]

O artigo 9º é mais contundente e não confere efeito algum, pessoal ou real, a quem não submeter o título que instrumentaliza o negócio jurídico ao registro, centralizando tão somente no Registro de Imóveis o controle do tráfego imobiliário.[2]

Finalmente, o artigo 15 da referida lei acaba por criar uma conexão intrínseca entre cadastro e registro, estabelecendo a necessidade de criação de plantas gerais e específicas das áreas registradas, não confundindo conceitos dos institutos, muito menos condicionando a existência de um ao outro.

Não podemos afirmar que se trata de um sistema ideal, mesmo porque a lei é recente e deve sempre atender a uma necessidade da sociedade local, porém, é inegável e chama-nos a atenção o fato de que um emirado árabe tenha elegido o sistema de Registro de Imóveis para controlar o tráfego imobiliário de um mercado milionário notoriamente conhecido no mundo, e não outro como o sistema americano ou francês.

A resposta não é muito complexa. Uma nação precisa ter relativa certeza, ou tranquilidade, com relação ao controle dos negócios imobiliários e o Registro de Imóveis vem desempenhando seu papel de forma eficiente nos países em que foi adotado. A conferência de direito real ao titular com título registrado reforça a ideia de cidadania e dignidade da pessoa humana uma vez que, em caso de aquisição a non domino, o adquirente do bem de raiz não se contenta apenas com o direito à indenização: ele deseja ficar com seu próprio imóvel.

Notas

[1] Artigo (7). O Registro de Imóveis será criado para registrar todos os direitos sobre os imóveis e todas as alterações que possam ocorrer respectivamente a eles. Este registro será prova absoluta contra tudo e todos, a menos que se prove ser resultante de fraude ou falsificação.

[2] Artigo (9). Todos os negócios e atos que criem, transfiram, extingam ou alterem direitos sobre imóveis serão registrados no Registro de Imóveis, bem como as decisões finais que os confirmem. Nenhum negócio imobiliário terá qualquer efeito a menos que seja registrado no Registro de Imóveis.

*Marcelo Augusto Santana de Melo é registrador imobiliário em Araçatuba, SP.

O Registrador Imobiliário em Araçatuba (SP), especialista em Direito Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha e PUCMINAS e Diretor de Meio Ambiente do IRIB, Marcelo Augusto Santana de Melo comenta sobre alguns tópicos importantes que envolvem atualmente o Registro de Imóveis.

O Registro de Imóveis no Brasil está entrando em um momento sensível, a instituição já secular foi e é expressão sinônima de garantia jurídica do direito de propriedade, tendo cumprido seu papel com certa eficiência desde sua criação.

No Brasil, vigora o sistema de transmissão da propriedade imobiliário por meio de registro de direitos, que se contrapõe a outros sistemas na medida em que são conferidos alguns efeitos jurídicos ao ato do registro como a presunção de legitimidade e inoponibilidade de títulos não registrados. Essa forma de transmissão da propriedade não é criação nacional e integra o ordenamento civil de diversos países como Espanha, Inglaterra, Alemanha, Argentina, Chile e Dubai.

Assim, os papéis de controle do tráfego imobiliário e outorga de efeitos decorrentes do registro são as principais funções do ofício imobiliário.

O Código Civil é taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos (arts. 1.245 a 1.247). O § 1º do artigo 1.245 do mesmo código, dispõe de forma emblemática e direta que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Esse sistema não foi fruto de imposição unilateral do Estado aos seus cidadãos. Ele foi escolhido por meio de processo democrático e está previsto na própria Constituição Federal (art. 236), além do próprio Código Civil como vimos e na Lei Federal de Registros Públicos (6.015/73).

Mas não podemos nos enganar: o Registro de Imóveis precisa acompanhar as mudanças sociais, tecnológicas e culturais do novo século como outras instituições públicas, ou seja, há muito que se desenvolver e aperfeiçoar.

Fé Pública registral

Nosso sistema registral foi inspirado no modelo alemão que possui efeitos mais fortes. O próprio Clóvis Bevilaqua (conhecido jurista, filósofo, historiador e literato do século XX) admitiu que a idéia do Código Civil de 1916 foi “dar à publicidade do registro predial, significação jurídica de maior importância” (Código Civil Comentado, 9ª edição, 1953, Livraria Francisco Alves, p. 491). No entanto, referida sistemática ficou no meio do caminho já que informações fora do registro acabam por comprometer a eficácia do negócio.

O Registro de Imóveis brasileiro possui presunção relativa de prova da propriedade, o que chamamos de princípio da legitimação e está vinculado umbilicalmente ao título que lhe deu causa, não protegendo futuros adquirentes ou credores desconhecedores da nulidade, o mesmo ocorrendo com relação à insolvência dos proprietários anteriores.

Nesse aspecto, penso que a legislação brasileira precisa evoluir para conferir ao proprietário com título registrado maior certeza, gerando maior confiança ao adquirente e, principalmente, ao mercado imobiliário. É no mínimo injusto vislumbrarmos um proprietário cuja aquisição tenha sido declarada em fraude de execução, mesmo não constando nenhuma informação na matrícula.

A averbação premonitória de ações executivas foi um indicativo do legislador de que é preciso conferir maiores efeitos aos atos registrários, visando outorgar efetiva segurança jurídica aos negócios imobiliários.

Informatização

É inadmissível que não exista um mecanismo de busca, rápido e eficiente, de propriedades imobiliárias no Brasil. A informatização é obrigação de todos os delegados de Registro de Imóveis do país porque possuem autonomia administrativa e financeira, porém não podemos negar que a tarefa não será fácil em virtude da extensão territorial brasileira e peculiaridades regionais.

É claro que não podemos estender referida obrigação a serviços extrajudiciais considerados deficitários, mas é preciso que exista uma reação dos registradores, em virtude de serem uma informações que o governo deseja e precisa, ao menos para elaboração de dados estatísticos.

Penso que o Ofício Eletrônico da ARISP é o projeto embrionário dessa conexão, primeiro porque respeita a base de dados de cada cartório, segundo porque já está em funcionamento com grande eficiência e participação na capital do Estado de São Paulo e agora também no Interior.

Importante também é não confundir conceitos, informatizar não é apenas digitalizar livros ou adquirir computadores, mas também organizar informações em índices seguros e backups regulares, o que resulta num melhor aproveitamento dos dados e simplificação das rotinas.

Burocracia

A burocracia precisa também ser desmistificada não somente perante a sociedade, mas também entre os próprios registradores. Não gosto dessa palavra porque já possui uma conotação pejorativa, prefiro formalidade que é um mecanismo de regras criadas para garantir a efetividade e segurança de uma atividade, ou seja, a formalidade foi criada para gerar segurança e não pode ser utilizada de forma rígida, negando-se, muitas vezes um direito de propriedade constitucional por formalidade excessiva. O próprio o dicionário Aurélio atribui à burocracia a expressão “rotina inflexível”.

Mas não pensem que o excesso de formalidade é fruto de países em desenvolvimento. Nos EUA ao se adquirir um imóvel o cidadão deve percorrer uma maratona burocrática inadmissível num país de primeiro mundo (aliás, nem o processo eleitoral é automatizado). Lá se paga a um escritório de advocacia no intuito de se descobrir se quem está vendendo é proprietário, para depois fixar uma probabilidade de certeza (percentual) e ao final, ainda é comum surgir necessidade de se contratar um seguro para garantir o negócio.

Penso que podemos avançar muito para melhorar o trâmite da qualificação registral e evitar a exigência de documentos inúteis para a transferência da propriedade.

Emolumentos

Delicado escrever sobre emolumentos, mas penso que não devemos deixar de discutir o assunto. Os serviços registrais e notarias são pagos por meio de emolumentos diretamente ao registrador ou notário, e não poderia ser diferente porque a responsabilidade civil é expressa nas leis 6.015/73 e 8.935/94.

Mas a pergunta que devemos fazer é se os emolumentos, hoje fixados, estão em desacordo com as realidades brasileira e mundial?

O Banco Mundial, recentemente, analisou o preço para se adquirir imóveis no mundo, tendo o Brasil se posicionado nas colocações mais baixas, não ultrapassando 1% do valor do negócio (Fonte: Jornal “O Globo” – 21/11/2004 Caderno: Economia – pag. 49 Deborah Berlinck e Graça Magalhães – Ruether – Correspondentes).

Não podemos esquecer que os emolumentos pagos para um registrador ou tabelião podem ser considerados um seguro ad eternum porque a segurança do efeito do negócio jurídico registrado não precisa ser renovada (ao contrário dos veículos automotores, por exemplo).

É possível, a um custo baixo, conferir a máxima segurança.

Atuação corporativa

A atividade do registrador é individual e peca pela ausência de atuação corporativa uniforme, prejudicando a eficiência dos serviços prestados e imagem que a sociedade possui da instituição.

Existem cartórios no Brasil – e são muitos – considerados como modelo mundial, nada devendo aos melhores ofícios espanhóis, totalmente informatizados, com rotinas e gestão empresarial eficientes, porém, ao mesmo tempo em que vivenciamos esta realidade, verificamos outros cartórios (às vezes não muito longe dos grandes centros) muito decadentes, com instalações e serviços precários.

Não nos enganemos: a imagem de um cartório ruim é a mesma de um bom. Enquanto não conseguirmos padronizar os serviços, criando uma imagem corporativa forte e eficiente, o sistema registral brasileiro evoluirá com muita dificuldade.

Responsabilidade ambiental

Finalmente, não poderia olvidar da novel função ambiental que tive a oportunidade ser um dos expoentes no Brasil. O desenvolvimento da função ambiental do Registro de Imóveis é prova do dinamismo e das variadas utilidades desse instituto. A consagração da não-taxatividade dos atos registrários e o desenvolvimento do efeito da concentração merecem ser observados por registradores e outros operadores do Direito. Há poucos anos era impossível pensar em averbação de áreas contaminadas no Registro de Imóveis (Decisão nº 167/2005, de 12.06.2006, da Corregedoria Geral da Justiça do Estado São Paulo 167/2005) ou ainda de áreas de mananciais.

Mas não é somente com relação à função que podemos desenvolver um papel ambiental no Registro de Imóveis, mas sim, e isso já ligado a noções de cidadania, à rotina do próprio cartório, na utilização de papéis reciclados, formas de neutralizar a emissão de dióxido de carbono como doação de mudas de árvores, entregando às associações de catadores de papéis o material reciclável inutilizado do cartório. Em suma, são muitas as medidas que o registrador pode tomar para servir de exemplo e paradigma não somente aos colaboradores, mas também aos usuários de seus serviços.

Palavras finais

Esses são alguns tópicos nos quais consegui vislumbrar uma necessidade de pensamento ou discussão na atividade registral no Brasil. O debate aberto é a principal ferramenta que os registradores possuem porque a democratização da discussão pode ser útil para levar ao cidadão a importância desse instituto, muitas vezes criticado pela total ausência de conhecimento de seu papel na sociedade brasileira.

Estamos à frente de uma atividade extremamente importante para a sociedade, e, ainda dotada de eficiência consagrada na promoção da Justiça preventiva. Nosso sentimento deve ser de orgulho, porém, com a consciência de que existe um trabalho intenso a ser realizado por todos que acreditam no Registro de Imóveis.

Um forte abraço a todos os registradores e demais profissionais do Direito!