Registrador espanhol Fernando Méndez González visita a sede da Arisp

Registrador da Propriedade em Barcelona, na Espanha, fundador e 1º Presidente da Associação Européia de Registradores da Propriedade, considerado uma das maiores autoridades em economia e registro de imóveis, Fernando Pedro Méndez González visitou a sede da ARISP em São Paulo em junho/09. Veja a segunda parte da entrevista que ele concedeu ao iRegistradores.

Sérgio Jacomino: Com surgimento de milhares de empresas de certificação digital, como garantir a seriedade da identificação e registro com vistas à segurança jurídica?

Fernando González: Toda inovação apresenta alguma falha de início, que cabe corrigir. O problema é que se exige que não só a inovação seja melhor do que a solução existente, mas que seja perfeita. O fato é que a assinatura digital, como meio de identificação, é muito mais segura que a de próprio punho porque se baseia no conhecimento.  O que se verifica é que as AC´s irão competir com os notários, algo inevitável. Teremos a competição natural entre as AC´s e também a concorrência com notários, assim como notários competem com outros notários. Quanto à seriedade das AC´s penso que, como os notários, elas devem ser regidas por legislação própria, com especificação dos requisitos mínimos de segurança e do destino de parte de sua renda para melhoria constante da tecnologia como forma de garantia da manutenção da segurança do processo.

SJ: A Espanha já conta com estrutura para que todos os documentos sejam assinados de forma eletrônica?

Fernando González: Hoje, quase todos os impostos da administração pública federal são arrecadados de forma eletrônica, o que facilita a instalação da assinatura digital para essa modalidade de documentos. Além do mais, todas as solicitações da administração federal e o retorno aos notários de pedidos relacionados aos registros públicos também são realizadas de forma totalmente eletrônica. Não circulam mais em papel. Uma novidade, que é uma conquista dos notários, que pressionaram muito o governo para que se estabelecesse essa modernização.

SJ: O que falta para a extinção do papel e a implantação do uso do documento eletrônico em 100% das transações que envolvem o registro público?

Fernando González: Hoje, os documentos registrais que existem e que continuam chegando aos cartórios são em papel e têm que ser escaneados. Porém, isso não é documento eletrônico. Documento eletrônico não é um documento físico escaneado, mas um documento em que a emissão e o trâmite dá-se exclusivamente no meio eletrônico. Na Espanha já temos legislação relacionada ao tema, o próximo passo é que a assinatura digital seja ampliada para que o documento eletrônico seja expandido para a população. Com isso creio que, em breve, poderei comprar uma casa em Pernambuco, por exemplo, estando em Madri, sem ter de me deslocar ao Brasil. Fecharemos o acordo do valor, elaboraremos o contrato virtualmente, assinaremos com o assinador digital e registraremos, tudo via Internet. E pelo mesmo valor do registro que temos agora, mas com a vantagem da assinatura digital, que é muito mais segura. Hoje, na Espanha, já há um caso bem sucedido do Registro Mercantil,  que instituiu a abertura de qualquer tipo de sociedade por meio eletrônico. Esse procedimento tem atendido muito bem a população, eliminando a necessidade de ida pessoal ao órgão. O sistema é bastante semelhante ao que é praticado na Inglaterra há alguns anos.

SJ: O caminho seria os cartórios elaborarem um contrato-padrão para cada tipo de transação e as partes inserirem seus dados pessoais eletronicamente?

Fernando González: Isso é relativamente possível. No caso das hipotecas, que são administradas por grandes empresas que redigem centenas de milhares de contratos ao ano, imagine a comodidade que essa mudança traria. O crescimento do mercado tenderá para essa mudança. Creio que um contrato-padrão, sem possibilidade de personalização, é difícil porque sempre será necessário incluir algum dado. Por exemplo, vejam-se aí casos de separação ou inventário, que acabarão por individualizar o contrato. Mas acho que podemos, sim, pensar em contratos-padrão e definir, para aqueles que desejam personalização, que se pague o preço por isso. Mas de modo geral, acredito que o documento eletrônico e essas mudanças no registro vão reduzir, consideravelmente, os valores de registro e incentivar a regularização de bens imóveis.

SJ: O senhor acredita que a tutela do interesse de terceiros, que não podem de outra maneira intervir na contratação, justifique a presença do registrador também nas transações eletrônicas?

Fernando González: Um registro público é uma declaração por parte do Estado, que reconhece uma pessoa como dona daquele bem. Ao comprar ou vender um bem e registrar isso no cartório estou em busca de que o Estado declare que o bem me pertence, ou não mais me pertence, e que eu sou eu. É essa atitude que, no Direito, me garante a titularidade do bem. E isso não seria possível sem os notários e registradores, que garantem a autenticidade da transação, o que não está vinculado ao papel, mas ao processo. Além disso, esse tipo de transação tem que ser feita por alguém que seja independente do poder público, para que não haja interesses políticos envolvidos. E o mercado confia nos cartórios justamente por conta dessa independência.

SJ: Seria manter, perante os olhos da sociedade, a certeza de que o registrador agirá corretamente mesmo contra os interesses do Estado?

Fernando González: Sim, porque do contrário a atividade não seria confiável. O registro é o reconhecimento de fé pública, uma vez que o serviço é público e delegado aos registradores, mas eles agem de forma independente. Outra coisa, quando nós, latinos, falamos de segurança do direito de propriedade, para que não nos roubem a propriedade numa disputa, visamos nos proteger do outro e não do Estado. Já nos Estados Unidos, com aquele sistema confuso, se pensa em proteger o bem para que o Estado não o retire e não por medo do outro. Veja que visão diferente de segurança jurídica em relação ao direito da propriedade!  E vejamos, o registro em cartório garante essa segurança jurídica nos dois aspectos: o Estado não pode me subtrair o bem e o outro também não.

SJ: E o que vê para o futuro do registro?

Fernando González: O caminho é pensarmos em evoluções relativas tanto ao custo como à redução de tempo e à comodidade. Temos que acompanhar as mudanças que acontecem no que diz respeito à dinâmica da sociedade. O registro tem que continuar a cumprir sua função de manter a segurança jurídica, mas ao mesmo tempo precisa ser mais ágil, e o documento eletrônico é a saída. Cabe ao registrador, e ao notário, participar da implantação e efetiva defesa do documento eletrônico perante o mercado.

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O Registrador espanhol, Fernando González e o editor do iRegistradores, Sérgio Jacomino durante encontro na sede da ARISP, em SP

Registrador da Propriedade em Barcelona, na Espanha, fundador e 1º Presidente da Associação Européia de Registradores da Propriedade, considerado uma das maiores autoridades em temas como registro e economia, Fernando Pedro Méndez González esteve em visita na sede da ARISP, em São Paulo, e concedeu entrevista ao iRegistradores. Veja o primeiro trecho, dessa série de três publicações.

Sérgio Jacomino: A publicidade registral é um fenômeno que interessada tantos aos economistas, quanto a juristas. O binômio tensivo que se estabelece entre direito à privacidade e publicidade registral volta à baila no bojo de discussões políticas e econômicas. Como resolver?

Fernando Méndez González: Eu acredito que há um dilema entre esses dois pontos (direito à privacidade e publicidade registral). Por um lado, isto se pode resolver tendo em conta que o registro não é um mero sistema de publicidade e sim um sistema de transmissão de direitos. Evidentemente, o Registro pode e deve ser consultado, pois de outra forma não se poderia cumprir efetivamente uma decisão judicial, por exemplo. Mas a consulta deve ser feita de forma que se respeite a privacidade do pesquisado. E é o Registrador que deve cumprir o papel de fazer valer os direitos do titular inscrito. Até 1988, a legislação na Espanha previa que só se poderia realizar a consulta se se conhecesse, previamente, o nome do proprietário. De outra forma, a pesquisa não se consumava. E ainda hoje não informamos, por exemplo, quantos imóveis há registrados em nome de uma determinada pessoa  - informação que somente prestamos ao Poder Judiciário, mediante requisição judicial. Para que se preserve o registro, e seus dados pessoais, somente procedemos à pesquisa para quem possa manifestar legítimo interesse, por meio de identificação e apresentação de documentos de identidade do consulente, arquivando seus dados e mantendo uma breve descrição do motivo declarado para a pesquisa, tudo vinculado ao próprio registro consultado. Creio, tofavia, que podemos avançar, pois que se a legislação prevê que a pesquisa deva ser realizada a quem manifeste legítimo interesse, então o pesquisado deveria ser informado dessa consulta. O mesmo quando o bem inscrito sofra qualquer constrição, como no caso de penhora.

SJ: Como seria a forma de comunicação ao pesquisado? Via email? Via consulta em página WEB de instituições de Registradores, onde o pesquisado se cadastraria e declararia que gostaria de ser comunicado a respeito de eventuais consultas? Enfim, como acredita que o Registrador possa concretizar a notificação ao pesquisado?

Fernando Méndez González: Temos duas opções. A primeira é de que toda vez que se busque e obtenha uma informação, o Registrador encaminhe automaticamente ao pesquisado uma notificação, que pode ser via Correio, email ou Internet. A segunda opção, que é até mais simples, é que todo Cartório tenha, no registro, o cadastro dos interessados naquele imóvel que devam ser comunicados por conta de uma consulta.

SJ: Essas formas deveriam ser combinadas, não acha?

Fernando Méndez González: Sim, se há o cadastro dos emails a serem dirigidos aos interessados, ocorrendo a pesquisa, o sistema deveria automaticamente disparar as mensagens aos interessados cadastrados.

SJ: Na Espanha, o Poder Público tem acesso ilimitado ao banco de informações dos Registros ou está limitado da mesma forma que o particular?

Fernando Méndez González: Desde 2005, a Secretaria da Fazenda tem privilégios, com acesso ilimitado para realizar as suas consultas. Os demais órgãos da administração pública possuem igual acesso que o particular. Além da Fazenda, somente o Poder Judiciário possui acesso ilimitado.

SJ: Esse acesso privilegiado da Fazenda não ocasiona clandestinidade jurídica, ou seja, não estimula a opacidade jurídica, com contratos de gaveta?

Fernando Méndez González: Bem, historicamente havia uma tensão entre a Secretaria da Fazenda e a população, por conta da efetiva proteção ao direito à privacidade. Porém, chega uma hora que, para equilíbrio da própria economia, a consulta dos registros precisou ser franqueada ao Poder Público, e isto para diminuir as fraudes e elisão de impostos. E isso não se dá só na Espanha, mas em vários outros países, como a França, Alemanha, etc. Hoje, o Registrador informa à Fazenda a ocorrência de toda mutação jurídica relacionada a cada bem registrado.

SJ: Como o Sr. vê o futuro do Registro, que avança celeremente rumo à modernidade, com a utilização de novas tecnologias? Será possível, num futuro próximo, o registro se utilizando somente a Internet? Como se dará essa nova qualificação dos profissionais do registro no século XXI?

Fernando Méndez González: Temos hoje profissões que foram ao longo do tempo se tornando obsoletas. Esse não é o caso dos Registradores. Isto é, desde que estes profissionais acompanhem as novidades, se atualizem e modernizem constantemente Temos, sim, que caminhar para um futuro em que nem os profissionais e nem o particular poderão duvidar da segurança e autenticidade dos documentos eletrônicos. Um futuro em que não haverá mais papel e todas as transações se darão por meio de certificados eletrônicos, com cada cidadão possuindo o seu, como um RG, por exemplo. Hoje, já realizamos transações com documentos eletrônicos, mas os imprimimos depois. E é essa cultura que deverá acabar. Nós não imprimiremos nunca, tudo se dará de forma eletrônica.

Continua.

Praça de Toros, um dos símbolos de Madri

Uma ameaça à livre concorrência. Com essa justificativa, o Supremo Tribunal (STS) da Espanha, anunciou que o fundo compensatório, dos Cartórios de Madri, deverá deixar de existir. A decisão do órgão se une a do Tribunal de Defesa da Concorrência (TDC), que afirma que o sistema limita a liberdade dos notários a oferecer descontos nas tarifas notariais.

Ação Judicial

O TDC foi um dos primeiros órgãos a se manifestar contra o fundo. Há 8 anos atrás, logo após o anúncio de criação do mesmo, o órgão entrou com uma ação judicial para derrubá-lo. As alegações, na ocasião, foram às mesmas que serviram de base para a decisão do STS: o fundo seria um mecanismo incompatível com as regras da livre concorrência, porque no formato de adminstração atual, afeta a remuneração dos seus membros e dos preços dos serviços prestados, pelos notários públicos, e, traz a impossibilidade de descontos nas taxas, além de desincentivar os profissionais que tenham remuneração mais ativa, por pouco se beneficiarem das receitas provenientes do fundo, apesar de contribuírem com as maiores quantias.

A ação judicial seguiu assim, em várias instâncias, com decisões favoráveis tanto ao TDC, quanto ao Colégio Notarial, além de recursos de ambos os lados, até que o processo fosse levado ao STS, que possui grau de decisão final. 

O Colégio Notarial de Madrid anunciou que vai recorrer ao governo espanhol, para que o fundo seja mantido, com a justificativa de que seu interesse é público, uma vez que contribuiria para a melhoria da prestação de serviço notarial e registral, além de estar dentro da competência do Colégio, a tomada de decisão para a autorregulação da atividade.

O fundo

Criado, em 2001, recebe uma porcentagem das tarifas cobradas pelos serviços, com o intuito de equilibrar os rendimentos entre pequenos, médios e grandes Cartórios, promover melhorias e modernização da atividade. A iniciativa partiu do Colégio Notarial de Madrid, que administra o fundo, seguindo a autorregulação adotada na Espanha para notas e registros, sistema que permite que entidades e associações de classe criem leis e regras para regular a atividade.

Promovido anualmente, o curso aborda temas importantes à atividade registral, tais como a necessidade da participação dos Registradores na definição das políticas públicas (áreas de planejamento urbano, regularização fundiária, meio ambiente e defesa do consumidor) e o aprofundamento em princípios hipotecários.

O curso será ministrado na Universidade Autônoma de Madrid – Faculdade de Direito, localizada a Rua Kelsen, 1, Cidade Universitária de Cantoblanco, em Madrid, na Espanha, de 19 de outubro até 6 de novembro de 2009. Inscrições e informações pelo:

http://www.becasmae.es/pifte_file/doc/convocatorias/Resolucion_14_mayo_2009.pdf

]]> http://registradores.org.br/inscricoes-para-o-cadri-vao-ate-30-de-junho/feed/ 0 http://registradores.org.br/arisp-recebe-a-visita-de-autoridade-espanhola-em-registro-de-imoveis/ http://registradores.org.br/arisp-recebe-a-visita-de-autoridade-espanhola-em-registro-de-imoveis/#comments Mon, 15 Jun 2009 11:53:00 +0000 Imprensa ARISP http://www.registradores.org.br/?p=2657

O Registrador Fernando Méndez González visitou a sede da ARISP na última sexta-feira, dia 12 de junho

Registrador da Propriedade em Barcelona, na Espanha, fundador e 1º Presidente da Associação Européia de Registradores da Propriedade e atualmente considerado uma das maiores autoridades em registro de imóveis, Fernando Méndez González esteve presente no último dia 12, na sede da ARISP, em São Paulo.

Na visita, González comentou diversos pontos importantes sobre o registro de imóveis, não só no que se refere ao cenário da atividade na Espanha, mas também em todo o mundo, tratando de temas como o avanço da documentação eletrônica, o papel e a importância dos Notários e Registradores para a sociedade e o cenário econômico da atividade, pós-crise financeira mundial.

“Estamos assistindo, em todo o mundo, o avanço das escrituras e registros para o formato eletrônico. Em breve, acredito que veremos o sumiço do papel com a mudança para documentação eletrônica, onde cada cidadão terá seu cartão de assinatura digital e poderá realizar transações, que envolvam o registro de imóveis, totalmente pela Internet, sem a necessidade de se deslocar até um Cartório”, afirma o Registrador espanhol.

Ainda comentando sobre documentação eletrônica, González explanou o papel dos Registradores dentre dessa nova realidade. “Os Notários e Registradores só vão intermediar as transações de registro e demais consultas eletrônicas, com o intuito de preservar a seguridade do processo. Sem esquecer, porém, de continuar a pensar constantemente no avanço dos processos, para proporcionar ao mercado um serviço adequado às necessidades atuais e tempo. É importante também que nesse processo, continuemos a preservar o registro de imóveis independente do Estado. Pois o Poder Público tem seus interesses políticos e a atividade registral precisa se manter independente e não pode se contaminar e se deixar seguir por esses interesses”, ressalta.

Sobre a grande demanda de propriedades em todo o mundo, sem registro, enfim, sem regularização, que garante o direito à posse do bem imóvel, o Registrador também aproveitou para falar sobre a questão. “A falta de registro atinge quase sempre os mais pobres. E é importante que entendamos, que eles não registram seus imóveis porque gostam de estar na ilegalidade, mas sim que eles estão na ilegalidade porque são pobres. E essa questão, Registradores e o Poder Público precisam conversar para promover formas cada vez mais amplas de acesso às classes mais pobres da regularização fundiária”, aponta.

O Registrador comentou ainda sobre a situação do registro de imóveis, nos países mais afetados pela crise financeira mundial, com destaque para a Espanha e EUA. “Na Espanha tivemos queda de 70% esse ano, em comparação a 2008, até o momento, no registro de bens imóveis. Grande parte disso se deve a queda da confiança dos consumidores na economia e consequentemente na impossibilidade de se comprometer com financiamentos de longo prazo, como é uma hipoteca. Nos EUA, a situação é ainda pior. Além da queda nos registros atualmente, o país tem dificuldades para conseguir executar suas hipotecas em atraso e retomada dos imóveis. Grande parte disso, por conta da sua fragilidade de seu sistema de registro de imóveis. Provavelmente, o que veremos por lá será uma grande quantidade de devedores beneficiados, porque a legislação americana diz que se uma hipoteca, em atraso, não for executada em 5 anos, ela caduca e a propriedade passa para as mãos do devedor, sem a necessidade do pagamento dos atrasados da hipoteca e muito menos, do restante da dívida”, diz Gonzáles.

Durante a visita, o Registrador espanhol aproveitou ainda para conhecer os sistemas de documentação eletrônica desenvolvidos pela ARISP, além do Portal Ofício Eletrônico. A apresentação das ferramentas foi realizada pelo presidente da entidade, Flauzilino Araújo dos Santos, com a presença de Registradores paulistanos e paranaenses.

Em breve disponibilizaremos a íntegra da entrevista com Fernando Méndez González e o aúdio da mesma.

A solicitação havia partido de organizações de consumidores na Espanha, que alegam que a medida é abusiva, nos contratos hipotecários, e, que as pessoas não foram avisadas sobre a existência de tal cláusula, quando assumiram seus compromissos hipotecários.

“A cláusula é legal e permanece. Os Notários que devem ser responsáveis por esclarecer as partes que assinam uma escritura pública, da existência dos compromissos que estão a assumir com esse contrato”, afirma o vice presidente da AHE, Santos Gonzalez.

O ministro da Justiça espanhol, Francisco Caamaño

Receberam o título de Notário, na data de hoje, 151 pessoas na Espanha. A cerimônia, realizada no Hotel Meliá Castilla em Madrid, contou com a presença do ministro da Justiça, Francisco Caamaño, que aproveitou a ocasião para pedir que eles assumam suas funções com vocação para a modernidade, senso de responsabilidade e profissionalismo.

“Os Notários e Registradores precisam estar capacitados a responder aos desafios da sociedade e incorporar novas tecnologias ao seu trabalho diário. Sempre, com uma resposta rápida e eficaz às solicitações dos cidadãos. Uma vez que, o desempenho correto de suas atividades, trazem a confiança e a segurança necessária para o exercício dos direitos dos cidadãos e o desenvolvimento econômico do país. Esses profissionais devem ter como lema a busca por modernizar o sistema, hoje existente, principalmente no que se refere ao avanço da documentação eletrônica.”, aponta Caamaño.

Estatísticas

Em levantamento realizado com os 151 novos Notários (81 homens e 70 mulheres), aprovados em janeiro deste ano, através de concurso público, metade desses afirmou terem gasto mais de 7 anos de preparação e 60 horas por semana de estudo para serem aprovados.

Atualmente, a Espanha possui cerca de 3 mil Notários e Registradores, agrupados em 17 escolas, que por sua vez compõem o Conselho Geral dos Notários, uma instituição tutelada pelo Ministério da Justiça.

Universidade de Zaragoza

A Associação Nacional Mercantil e de Registro de Propriedade da Espanha, em parceria com a Universidade de Zaragoza, acaba de divulgar um anuário, com dados estatísticos, sobre a movimentação dos registros de imóveis espanhóis, durante o ano de 2008, demonstrando queda significativa no número de vendas de imóveis e de solicitações de financiamentos imobiliários.

O estudo apontou que o país contabilizou, ano passado, a emissão de 561.420 registros de bens imóveis. Sendo que destes, 265.015 foram emitidos por conta de vendas de imóveis e 296.405 relativos a novas habitações. Uma significativa redução em comparação a 2007, quando os números alcançaram a casa de 788.518 (sendo, 447.254 de imóveis usados e 341.264 de novos).

No balanço, com relação ao tipo de bem imóvel a que foi concedido o registro, o estudo aponta que 72,28% dos registros se referiram a imóveis residenciais, seguidos pelo de terrenos com 14,18%, comercial com 6,32%, industrial com 3,09%, área agrícola com 2,43% e garagistas e de armazenamento com 1,70%.

O anuário demonstra, ainda, que além da queda na emissão de registros, o valor médio dos novos empréstimos hipotecários, para habitação, teve queda passando de 151.432 mil euros para 142.324 mil euros, com queda na taxa de juros anual de -6,01% e duração média do crédito hipotecário, para todos os tipos de imóveis se situa em 25 anos e 2 meses. Em 2007, antes da crise financeira mundial, o índice médio de juros teve tendência de alta e não de queda, com aumento de 5,22% e o tempo médio da hipoteca era de 25 anos e 11 meses.

Com a crise, o país das touradas, tem visto o número de registros de bens imóveis cair, vertiginosamente

Uma queda de pouco mais de 30%, em 2009 em comparação ao primeiro trimestre de 2008, no número de solicitações de registro de imóveis. Essa é a constatação de um levantamento, realizado pela Agência do Território, órgão do governo espanhol, com registradores de todo o país.

“O número de processos de registro de propriedades, caiu consideravelmente, de janeiro pra cá. E é claro que, a crise econômica é a grande culpada dessa redução drástica, no número de documentos emitidos”, afirma o oficial espanhol de registros, Tomás Jiménez Cano, da cidade de Madri.

No cartório de Cano, localizado no bairro Rosales, da tradicional média de cerca de 800 solicitações de registro mensais, ou seja, mais ou menos 30 pedidos por dia, a redução foi de exatos 30%. Com o declínio nos pedidos de registros de imóveis, para não dispensar trabalhadores, o oficial tem buscado alternativas. “Tenho 14 pessoas trabalhando comigo e tive que propor a redução de carga horária. Assim, pelo menos por hora, evito as demissões, a redução de pessoal”, diz Cano.

O levantamento aponta que além dos grandes centros, a situação é ainda mais grave nas cidades costeiras onde existem áreas residenciais e de veraneio, propriedades de pessoas que querem ter uma casa de lazer na costa, tais como La Linea. “As pessoas estão lutando para manter a sua casa de moradia, portanto adquirir um imóvel no momento, para lazer, é luxo para poucos. De agora em diante, só espero que a economia se recupere logo e consigamos retomar ao nível anterior de trabalho e, assim, evitar uma redução no pessoal”, conclui Cano.

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