É necessária a prova de quitação de débitos condominiais no caso de alienação de unidade autônoma de condomínios?

O debate acaba de ser renovado e a questão volta a ser formulada e respondida por recente decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo no processo de dúvida suscitada pelo 8° Registrador de São Paulo – Processo 100.09.165632-6.

O magistrado Gustavo Henrique Bretas Marzagão entende que, com o advento do novo Código Civil, a regra consagrada no parágrafo único do art. 4º, da Lei nº 4.591/64 foi simplesmente revogada.

Baseado em excelente doutrina, o magistrado habilmente afastou os óbices levantados pelo registrador e determinou o registro. Segundo ele, estribado nas lições de Francisco Eduardo Loureiro, acha-se revogada a regra do art. 4º, parágrafo único, da Lei de Condomínios. Diz Loureiro, “se a própria lei explicita que o adquirente responde pelos débitos anteriores, perde sentido a prova da quitação de débito existente no momento da alienação”.

A decisão terá reflexos nos Registros Prediais da Capital e merece ser lida e refletida (SJ).

Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Arrematação. Condomínio – quitação – débitos condominiais. Obrigações propter rem.

Processo 100.09.165632-6 – Dúvida de Registro de Imóveis – Oitavo Oficial de Registro de Imóveis da Capital do Estado de São Paulo – MM Participações Ltda

VISTOS.

Cuida-se de dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de MM PARTICIPAÇÕES LTDA., que se insurge contra a exigência feita na nota de devolução referente à prenotação nº 503.529, consistente na apresentação de prova da quitação dos débitos condominiais, na forma do parágrafo único, do art. 4º, da Lei nº 4.591/64, para o registro da transferência do domínio do imóvel objeto da matrícula nº 100.617, daquela Serventia.

A dúvida foi impugnada às fls. 40/43.

O Ministério Público manifestou-se no sentido de procedência da dúvida (fls. 55/56).

É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

O título carta de arrematação oriunda da E. 68ª Vara do Trabalho desta Capital (processo 0467200206802003) foi qualificado negativamente pelo Registro de Imóveis porque não comprovada a quitação dos débitos condominiais na forma do parágrafo único do art. 4º, da Lei nº 4.591/64.

Insurge-se a suscitada contra essa exigência ao argumento de que referido dispostivo legal foi revogado pelo art. 1345, do Novo Código Civil, cuja redação é seguinte: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Ao comentar a norma do art. 1345, do Código Civil, o eminente magistrado Francisco Eduardo Loureiro assinala, com a técnica que lhe é peculiar, que:

“Merece o preceito exame atento. Não resta dúvida de que as obrigações do titular da unidade autônoma em condomínio edilício têm natureza propter rem, ou seja, existem quando um titular de um direito real é obrigado, devido a essa condição, a satisfazer determinada prestação. Em termos diversos, a pessoa do devedor se individualiza pela titularidade do direito real. Assim, quem adquire unidade autônoma passa a arcar com as respectivas despesas, pois a obrigação é imposta a quem for seu titular (II TACSP, Ap. N. 775.364- 00/9, rel. Melo Bueno, JTA-Lex 203/486).

O artigo, porém, vai além. Dispõe que o adquirente arca com todos os débitos do alienante, inclusive multa e juros moratórios. Logo, arca com dívidas vencidas no período anterior ao da aquisição, ultrapassando a natureza propter rem da obrigação. Na lição clássica de Antunes Varela, o artigo em exame descreve verdadeiro ônus real. Segundo o autor, “a diferença prática entre ônus e as obrigações reais, tal como a história do direito as modelou, está em que, quanto a estas, o titular só fica vinculado às obrigações constituídas na vigência de seu direito, enquanto nos ônus reais o titular da coisa fica obrigado mesmo em relação às prestações anteriores, por suceder na titularidade de uma coisa a que está visceralmente unida a obrigação” (Das obrigações em geral, 8. ed. Coimbra, Almedina, 1994, v. I, p. 202; no mesmo sentido, o profundo estudo de MESQUITA, Manuel Henrique.Obrigações reais e ônus reais. Coimbra, Almedina, 1990).”

Para, a seguir, concluir que:

“Disso decorrem relevantes efeitos. Primeiro, o titular da coisa no momento em que se constitui a obrigação responde com todos os seus bens. Já o adquirente posterior responde apenas até o valor da coisa onerada, que garante o cumprimento da obrigação (VARELA Antunes. Op. cit., p. 202). Segundo, está revogada a regra do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64. Se a própria lei explicita que o adquirente responde pelos débitos anteriores, perde o sentido a prova da quitação de débito existente no momento da alienação.” (Código Civil Comentado, Coordenação Ministro Cezar Peluso, 2ª Ed., Manole, pág.
1334 – grifou-se).

Ao discorrer sobre o assunto, Marcos Eduardo Goiana Fedozzi observa que:

“Note-se que no artigo 4º, parágrafo único da lei de 1964, havia uma restrição quanto ao poder dispositivo do senhor da unidade, que consistia na exigência de prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Essa restrição não foi expressamente prevista pelo Código Civil atual, surgindo então dúvida sobre a validade dessa exigência.

Apesar de entender que a Lei nº 4.591/64 pode ser utilizada em caso de omissão do novo Código, não haveria o porquê de se exigir essa prova de quitação do alienante, se este prevê, expressamente, que o adquirente irá responder por todos os débitos do vendedor, perante o condomínio” (Condomínio Edilício no Novo Código Civil, Forense, pág. 52).

Diante de tais colocações e do cotejo dos dispositivos legais ora em exame, verifica-se que o art. 1345, do Código Civil, revogou tacitamente o parágrafo único, do art. 4º, da Lei nº 4.591/64, porque este se tornou incompatível com aquele, posterior e que cuidou da mesma matéria.

Carlos Roberto Gonçalves lembra que a revogação tácita caracteriza-se pela incompatibilidade das disposições novas com as já existentes (Direito Civil Brasileiro, Vol. I, Saraiva, pág. 44).

Assim, e na linha do que argumenta o eminente Francisco Loureiro, se a responsabilidade do adquirente agora decorre do texto expresso de lei, perdeu sentido a exigência da prova da quitação de débito existente no momento da alienação.

De forma semelhante ao art. 1345 do Código Civil, o art. 130, do Código Tributário Nacional, ao cuidar do IPTU, diz que:

“Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.” (grifou-se).

A ratio da norma é a mesma da prevista no art.1345, do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Contudo, no caso do IPTU, a existência de débitos decorrentes desse tributo não obsta a transferência da propriedade do imóvel. Nesse sentido, o § 2º, do art.1º, do Decreto 93.240/86, que traz o rol dos documentos e das certidões necessários para a lavratura de atos notariais relativos a imóveis:

“As certidões referidas na letra a, do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes“.(grifou-se).

Como se vê, o adquirente do imóvel pode dispensar, no ato da lavratura da escritura pública de compra e venda, a apresentação da certidão de prova de quitação do IPTU, ficando, porém, responsável por eventuais débitos existentes. Mas a alienação do imóvel e seu subsequente registro não são obstados.

Ora, se a pendência de débito tributário, que atinge diretamente interesse difuso, não impede a circulação do imóvel, não se pode admitir que o débito condominial, de interesse de um número limitado de pessoas, o faça.

É por isso que, como o Revogado Código Civil não trazia disposição semelhante à do art. 1345, do Código atual, a regra do parágrafo único, do art. 4º, da Lei 4.591/64, tinha sua razão de ser. Agora, porém, esse motivo deixou de existir, porque a responsabilidade de quem arcará com as dívidas condominiais está bem delineada no art.
1345.

Observe-se, ainda, que, se de um lado a restrição se mostra conveniente por salvaguardar a saúde econômica do condomínio, de outro ela retira o bem de mercado impedindo a circulação e geração de riquezas, o que contraria o interesse social, e, por conseguinte, a própria função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da Constituição Federal, e 1228, § 1º, do Código Civil).

Não se desconhece o teor do v.acórdão oriundo da Ap. 1.034-6/4, do E. Conselho Superior da Magistratura. É que, nele, a questão ora ventilada não foi tratada de forma específica. Não por omissão, evidentemente. Mas por não ter sido levantada.

Da mesma forma, os precedentes deste juízo colacionados pelo Oficial também não tinham enfrentado a questão, o que só ocorreu neste procedimento de dúvida.

Assim, não havendo mais amparo legal para se exigir a comprovação da quitação dos débitos condominiais a exigência do Oficial deve ser afastada, e o título, registrado.

Posto isso, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de MM PARTICIPAÇÕES LTDA., cujo título objeto da dúvida foi prenotado sob o nº 503529.

Para os fins do art. 203, II, da Lei nº 6015/73, servirá esta de mandado, nos termos da Portaria Conjunta nº 01/08, da 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos da Capital.

Nada sendo requerido no prazo legal, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 21 de agosto de 2009

Gustavo Henrique Bretas Marzagão
Juiz de Direito