PMCMV em discussão em SP

Com o auditório do Hotel Century Paulista lotado por cerca de cem participantes – registradores imobiliários, advogados, urbanistas, prefeitos municipais e representantes de órgãos públicos – a UniRegistral, Universidade do Registro de Imóveis, inaugurou no último dia 3 de novembro o  curso sobre o  Programa Minha Casa, Minha Vida, para discutir a lei 11.977/2009 – que prevê a construção de um milhão de casas, com a criação de mecanismos para produção, aquisição e reformas de unidades habitacionais –, e a lei 1.888/2008, de assistência técnica pública e gratuita para o projeto e a construção de habitação de interesse social.

Tema 1: Componentes do Programa Minha Casa, Minha Vida

A composição da mesa de trabalhos contou com o 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo e presidente da Arisp Flauzilino Araújo dos Santos; a Secretária Nacional de Habitação Inês da Silva Magalhães (Ministério das Cidades); o Secretário Estadual da Habitação do Estado de São Paulo Lair Alberto Soares Krähenbühl, o Diretor Executivo da Vice-Presidência de Incorporação Imobiliária e Economista-chefe do Departamento de Economia do Secovi-SP Celso Luiz Petrucci e o Dirigente Nacional da Central de Movimentos Populares Benedito Roberto Barbosa.

Na abertura do curso, o registrador Flauzilino Araújo dos Santos disse que a iniciativa faz parte do grande esforço nacional para a regularização fundiária e a construção de moradias destinadas à população de baixa renda que envolve os governos federal, estaduais e municipais bem como os profissionais de várias áreas, incluindo os registradores imobiliários. “Todos esses brasileiros contribuem para que sejam materializados os ideais da Constituição da República de 1988”, declarou. E lembrou as famosas palavras do presidente Tancredo Neves: “Enquanto houver neste país um só homem sem trabalho, sem pão, sem teto e sem letras, toda a prosperidade será falsa”.

Inês da Silva Magalhães expôs os avanços na política nacional de habitação entre 2003 e 2009, focalizando as bases econômicas que permitiram a criação do Programa Minha Casa, Minha Vida – entre eles o cenário de controle da inflação e de estabilidade macro-econômica. Mencionou alguns marcos instituídos desde 2003, como a criação do Ministério das Cidades, que deu novo status às questões da habitação, do saneamento, da mobilidade e do planejamento territorial ao centralizar a questão urbana num único ministério. Igualmente importantes foram a criação do sistema nacional e do fundo nacional de habitação de interesse social; o marco regulatório que possibilitou o desenvolvimento do mercado imobiliário; o PAC – programa de aceleração do crescimento, que privilegiou a questão da habitação; e, finalmente, o PMCMV.

Benedito Roberto Barbosa agradeceu o convite feito à Central de Movimentos Populares para participação do evento e informou que a entidade atua pela reforma urbana no país em conjunto com outras entidades nacionais. Falou da atuação do movimento pela moradia e do PMCMV, focalizando preocupações como a alocação pontual de recursos para a moradia popular, que deveriam ser constantes e perenes para vencer esse desafio em trinta anos. “Para tentar mudar a realidade das nossas cidades fica uma pergunta: por que nossas legislações não estão conseguindo alterar a concentração da terra?”, questionou.

Tema 2: Registro Imobiliário – as dificuldades não previstas na lei

Flauzilino A. dos Santos, Inês Magalhães e Benedito Barbosa

Na parte da tarde o 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, Sérgio Jacomino, abordou a lei 11.977/09, que instituiu o PMCMV, no que diz respeito à regularização fundiária, demarcatória urbanística e registro eletrônico.

O registrador apontou alguns aspectos práticos da lei que terão de ser solucionados para que o registro da regularização fundiária seja possível.

Acompanhe um trecho da palestra.

“Segundo a lei 11.977/09 (art.46), a regularização fundiária, consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.”

“Dessa definição podemos destacar alguns elementos. Trata-se de um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais. Há também a variável econômica, uma vez que também se trata da capacitação econômica das pessoas que estão nessas áreas. A inclusão social envolve também capacitar esse cidadão a interagir no mercado e numa sociedade complexa como a nossa onde o crédito desempenha um papel fundamental. Aquele que tem um bem imóvel regularizado como lastro de suas garantias aparece no mercado de maneira mais favorável do que aquele que unicamente dá em garantia direitos pessoais. Por isso a regularização fundiária sempre foi percebida pelos teóricos como uma questão social e mais do que isso, uma questão socioeconômica. Esses dois aspectos englobam a mesma realidade. Hoje todas as ocupações passíveis de regularização são qualificadas como assentamentos irregulares, ou seja, pendentes de regularização por parte não somente da administração pública, mas de toda a sociedade organizada, que está sendo chamada para resolver os problemas da ocupação e da habitação irregular.”

“Essa definição fala também de titulação, que é uma expressão não inteiramente adequada no nosso modelo jurídico. No regime jurídico brasileiro não se adquire a propriedade ou qualquer direito real pelo título, adquire-se a propriedade pelo título mais o registro. O registro desempenha um papel fundamental para a constituição do próprio direito. Não se pode dizer que um cidadão seja proprietário se ele não tiver o título e o registro, que faz nascer o direito.”

“Por exemplo, recentemente visitamos a região da Amazônia Legal, integrando – em companhia dos registradores paulistas Flauzilino Araújo dos Santos, Álfio Carilo Jr. e Eduardo Oliveira – o grupo formado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) para a inspeção dos serviços notariais e registrais do estado do Pará. Nessa região existe um conflito fundiário exacerbado. Por quê? O que pudemos perceber é que a administração pública distribuiu títulos ao longo dos anos e eles ficaram dormitando nas gavetas, não foram registrados. Portanto, não existe hoje na Amazônia um poderoso sistema de publicidade, de sinalização a respeito da situação jurídica desses bens. Não se sabe a quem pertence determinada área e quais os direitos que incidem sobre ela.”

“É necessário que haja uma instituição encarregada de tornar potencialmente conhecível a situação jurídica de todos os bens. Quem vai receber em garantia um bem quer saber se aquele bem pertence efetivamente à pessoa que solicita o crédito. Onde pesquisar para saber quem está na titularidade do direito que vai ser transacionado? Como saber se houve alienação do potencial construtivo? Ou situações como limitações de caráter administrativo?”

“Falando de custos transacionais, estamos sendo obrigados a fazer diligências custosas e contratar profissionais que apenas podem nos dar segurança relativa porque o sistema padece dessa deficiência. E a culpa é do cartório! O estado de São Paulo não sabe quais são os bens que possui; diga-se a mesma coisa da União e dos municípios. Durante longo tempo se considerou que o Registro de Imóveis existia principalmente para tutelar interesses privados. Entendia-se que a administração pública não precisava do Registro de Imóveis e que seria possível criar cartórios da administração pública na própria administração, mas vimos que isso não funcionou. Seja o direito de propriedade, seja a concessão especial para fins de moradia, ou qualquer outro tipo de direito no qual o cidadão seja investido, ele precisa registrar no cartório para que esse direito possa ser concretizado.”

“Regularização fundiária: procedimento administrativo, registral ou judicial? Essa é a questão que teremos de enfrentar. Nas normas de serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo está previsto que todo procedimento de regularização fundiária será judicial-administrativo.”

“O artigo 64 da lei 11.977 diz que o registro do parcelamento resultante do projeto de regularização fundiária de interesse específico deverá ser requerido ao registro de imóveis (…). E o artigo 65 diz que o registro do parcelamento resultante do projeto de regularização fundiária de interesse social deverá ser requerido ao registro de imóveis, acompanhado dos seguintes documentos: I – certidão atualizada da matrícula do imóvel; II – projeto de regularização fundiária aprovado; III – instrumento de instituição e convenção de condomínio, se for o caso; e IV – no caso das pessoas jurídicas relacionadas no inciso II do art. 50, certidão atualizada de seus atos constitutivos que demonstrem sua legitimidade para promover a regularização fundiária.”

“Nós vamos verificar que os documentos não serão somente esses, uma vez que eles se desdobram em vários outros. Além disso, nas duas modalidades de regularização fundiária – a regularização fundiária de interesse específico e a de interesse social – o impulso inicial se dá no cartório de Registro de Imóveis, mas não está dito que a Corregedoria Permanente não participe do procedimento como parte integrante. Portanto, talvez tenhamos que lidar com a alteração das normas de serviço para poder definir claramente quem tem a competência total sobre o procedimento da regularização fundiária e não somente sobre o ponto inicial desse percurso.”

Na continuação da palestra, Jacomino apontou uma série de outras dificuldades registrárias não previstas na lei 11.977 e concluiu: “ainda bem que vocês têm os cartórios a seu dispor.”