PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” – Lei nº 11.977/09

NOTA TÉCNICA CONJUNTA

Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB
Associação dos Notários e Registradores do Brasil – ANOREG/BR

CONSIDERANDO a edição da Lei nº 11.977/2009, que dispõe sobre o programa “Minha Casa Minha Vida”;

CONSIDERANDO o caráter e extensão nacionais do programa, e a recomendável necessidade de padronização da interpretação e aplicação da legislação pelos Notários e Registradores do Brasil;

CONSIDERANDO a necessidade de subsidiar seus filiados de instrumentos e argumentos para a segura e adequada qualificação dos títulos;

CONSIDERANDO as conclusões do XVIII Encontro Estadual de Notários e Registradores de Minas Gerais e do XXXVI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil;

CONSIDERANDO as conclusões da reunião realizada entre a ANOREG/BR, o IRIB, a ARISP, a Caixa Econômica Federal e representantes dos Ministérios da Fazenda e das Cidades, objetivando a padronização de interpretação e aplicação da Lei nº 11.977/09;

CONSIDERANDO as disposições do Decreto Federal nº 6.962, de 17 de setembro de 2009, que regulamenta as seções I, II, III e IV do Capítulo I e o capitulo II da Lei nº 11.977/09;

RESOLVEM as entidades acima mencionadas editar a presente Nota Técnica Conjunta, que espelha a interpretação institucional do texto da Lei nº 11.977/2009 e seu Decreto regulamentador, conforme os tópicos e anexos abaixo:

1- DA EXCEPCIONALIDADE DA NORMA E DA INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA.

A Lei nº 11.977/09 dispõe sobre um Programa Habitacional específico do Governo Federal, intitulado “Minha Casa Minha Vida” (PMCMV). No que se refere ao sistema notarial e de registro, notadamente às reduções de emolumentos, nos termos dos artigos 42 e 43, tem-se nitidamente que são normas de caráter excepcional, o que impõe sua interpretação restritiva, sob pena de desvirtuamento de seu escopo.

2- DA REDUÇÃO DE EMOLUMENTOS PARA O INCORPORADOR NO ÂMBITO DO PMCMV.

Preliminarmente, deve ser destacado que as reduções de emolumentos para o EMPREENDEDOR e para o ADQUIRENTE PESSOA FÍSICA devem ser consideradas separadamente, uma vez que possuem requisitos próprios e distintos.

Sobre os descontos do EMPREENDEDOR, dispõe o artigo 42 da Lei nº 11.977/09:

“Art. 42. As custas e emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, registro da carta de habite-se e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidas em:

I – noventa por cento para a construção de unidades habitacionais de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais);

 

 

 

III – setenta e cinco por cento para a construção de unidades habitacionais de R$ 80.000,01 (oitenta mil reais e um centavo) a R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais).”

A redução de emolumentos somente deve ser aplicada aos empreendimentos desenvolvidos no câmbito do PMCMV. Para tanto, são necessários ao menos dois requisitos objetivos: a) finalidade residencial; b) limite máximo de valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais).

Além destes dois requisitos objetivos, se faz necessária a prova de que o empreendimento está enquadrado no âmbito do PMCMV, que deverá se dar com apresentação do competente enquadramento do empreendimento pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ou outro agente financeiro autorizado a realizar operações no âmbito do PMCMV. Esta prova de enquadramento se dará através de DECLARAÇÃO emitida pelo Agente Financeiro, a ser apresentada juntamente com a documentação própria do Memorial de Incorporação ou Loteamento.

Será admitido o enquadramento de empreendimentos mistos, considerados aquelas que possuem unidades habitacionais e unidades comerciais, ou aqueles que possuem unidades habitacionais dentro da faixa de preço do PMCMV e outras unidades com preços superiores. Portanto, o empreendimento misto pode observar-se quer quanto ao preço, quer quanto a destinação das unidades.

Nestes casos, o enquadramento do empreendimento, para fins de descontos de emolumentos, nos termos do artigo 42, será proporcional às unidades próprias do PMCMV, ou seja, aquelas unidades exclusivamente residenciais e dentro das faixas de preço previstas no referido artigo. Havendo unidades fora do PMCMV, os descontos serão concedidos proporcionalmente às unidades enquadradas, não sendo concedidos descontos para os imóveis com valor superior aos limites estabelecidos para o PMCMV.

Portanto, para fazer jus à redução dos emolumentos referentes ao registro e averbação dos atos necessários e decorrentes da incorporação imobiliária e loteamento, nos termos do artigo 42 da Lei nº 11.977/09, o empreendedor deverá apresentar, juntamente com os demais documentos já exigíveis pela legislação, no ato do protocolo do título, os seguintes documentos:

a. Apresentação de Declaração do agente financeiro de enquadramento do projeto do empreendimento no âmbito do PMCMV;

b. Declaração do incorporador/loteador do limite máximo de valor das unidades habitacionais enquadradas no PMCMV, para fins de aplicação das faixas de descontos de emolumentos, declarando ainda se comprometer a não alienar nenhuma daquelas unidades enquadradas no PMCMV por valor superior ao limite máximo declarado;

c. Declaração do incorporador/loteador de que as unidades enquadradas no âmbito do PMCMV se destinam exclusivamente ao atendimento do público comprador com renda familiar máxima de 10 salários mínimos, se comprometendo a não alienar estas unidades a comprador com renda familiar superior, por não se enquadrar no âmbito do PMCMV.

Os registradores deverão promover a averbação, ou informação no registro da Incorporação ou Loteamento do enquadramento do empreendimento no Programa ou de unidade dele decorrente, na matrícula correspondente, fazendo constar as restrições quanto a primeira alienação deste imóvel: limite de valor e exclusividade a adquirente com renda familiar limite de 10 salários mínimos. Deverá ser recusado o registro às alienações efetuadas além dos limites do PMCMV, seja quanto ao valor da venda, seja pela renda familiar do adquirente

3- DA REDUÇÃO DE EMOLUMENTOS PARA O BENEFICIÁRIO ADQUIRENTE DE UNIDADES.

Dispõe o artigo 43:

“Art. 43. Não serão devidas custas e emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado pelo beneficiário com renda familiar mensal até três salários mínimos.

Parágrafo único. As custas e emolumentos de que trata o caput, no âmbito do PMCMV, serão reduzidas em:

I – oitenta por cento, quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a seis e até dez salários mínimos; e

II – noventa por cento, quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a três e igual ou inferior a seis salários mínimos.”

A redução dos emolumentos para o beneficiário adquirente deve ser aplicada desde que cumpridos os seguintes requisitos:

a) Comprovação de enquadramento na faixa de renda familiar correspondente ao desconto requerido;

b) Aquisição de unidades do âmbito do PMCMV, ou seja, unidades exclusivamente residenciais, exclusivamente para unidades novas, e ainda não ocupadas, e exclusivamente para unidades de valor máximo de R$ 130.000,00.

c) Exclusivamente para pessoas físicas;

d) Exclusivamente para a primeira aquisição de unidade residencial, e para a primeira alienação do imóvel após o habite-se;

Todos os descontos previstos na Lei 11.977/09 para o adquirente pessoa física deverão ser limitados ao âmbito do PMCMV, conforme expressamente previsto no artigo 43 caput e parágrafo único. No caput há a inequívoca referência ao beneficiário, que outro não pode ser senão o beneficiário do PMCMV, o mesmo beneficiário referido no artigo 3º; §1º do art. 6º; §1º do art. 13 e art. 19. Em suma, conforme interpretação sistemática da norma, não há vários beneficiários, mas apenas um único beneficiário previsto em toda Lei, qual seja, o beneficiário do PMCMV.

Para comprovação dos requisitos acima referidos, deverão ser adotados os seguintes critérios:

- renda familiar: deve-se admitir a renda constante do título aquisitivo, cuja análise está a cargo da Caixa Econômica Federal, ou outro agente financeiro autorizado a operar no âmbito do PMCMV, atendendo sempre ao limite máximo de 10 salários mínimos;

- enquadramento do imóvel: Qualquer unidade imobiliária habitacional poderá ser objeto de enquadramento no programa, não importando se o prédio foi construído em lote próprio ou decorrente de empreendimento residencial, decorrente de empreendimento previamente enquadrado ou não no PMCMV. Os únicos requisitos do imóvel, para enquadramento do beneficiário adquirente, são o limite de valor e sua caracterização como novo e não ocupado;

- valor do imóvel: A responsabilidade da referência ao valor do imóvel é do agente financeiro, devendo constar do contrato, tanto o valor da compra e venda, como o da avaliação, prevalecendo o maior para efeito de enquadramento no PMCMV, não podendo superar o valor de R$ 130.000,00. Havendo contrato estipulando um dos valores superior ao limite legal, o contrato será devolvido pelo cartório de registro de imóveis competente para o registro, para ser corrigido e, se for o caso, excluído do PMCMV, permitindo ao agente financeiro o melhor controle e fiscalização da execução do Programa;

- caracterização de imóvel novo: Habite-se, ou outro documento comprobatório do término da construção, emitido pela Prefeitura correspondente após 26/03/2009, e por conseguinte, a averbação da construção ter ocorrida após essa data; habite-se emitido após esta data para imóvel com averbação de construção efetuada em data anterior, será considerado como reforma ou ampliação, não permitindo o enquadramento no âmbito do PMCMV;

- caracterização de imóvel não ocupado: Atestado do laudo de engenharia do agente financeiro, constante do contrato, concluindo que, em vistoria, o imóvel é novo e aparentemente nunca ocupado;

- primeira alienação do imóvel: para enquadramento no PMCMV somente se admitirá exclusivamente a primeira alienação do imóvel após a expedição do habite-se;

- primeira aquisição do adquirente: para fazer jus aos benefícios do PMCMV, a aquisição deverá ser a primeira aquisição de imóvel residencial pelo beneficiário, que deverá declarar tal fato no contrato. Recomenda-se aos Registradores acordo com os colegas da região para verificação de eventual propriedade anterior do beneficiário. Ocorrendo a verificação de que o beneficiário é ou já foi proprietário de imóvel residencial, deverá ser recusado o registro e devolvido ao agente financeiro para correção;

- co-propriedade: será permitido enquadramento como beneficiário para o co-proprietário de unidade habitacional, desde que sua cota não seja superior a 40%;

- usufruto: ao usufrutuário será permitido o enquadramento como beneficiário do PMCMV, não sendo permitido o enquadramento do nu-proprietário;

- enquadramento de vagas de garagem: admitida a compra de vaga de garagem autônoma (matrícula própria), no âmbito do PMCMV, desde que seja efetivada em conjunto e acessória a unidade habitacional e que a soma dos valores do apartamento e da(s) vaga(s) não superem os limites do PMCMV, devendo ambas (unidade habitacional e vaga de garagem) pertencerem ao mesmo condomínio residencial;

- enquadramento da compra de lote e construção: é admitida, no âmbito do PMCMV, a operação de compra de lote, desde que esteja atrelada e feita concomitantemente ao financiamento para a construção de edificação residencial, cujos projeto e alvará e demais licenças para a construção deverão estar mencionados no contrato respectivo. Não admitir-se-á, no âmbito do PMCMV, a compra exclusiva de lote, nem com expressa promessa de construção futura. Observar-se-ão os limites do PMCMV, quanto ao valor do imóvel e renda familiar, devendo o agente financeiro informar qual o valor estimado para o imóvel, quando pronto, para efeito de enquadramento, sob sua exclusiva responsabilidade, englobando valores do lote e da construção terminada;

Quando se faz referência a habite-se deve ser entendida todo documento comprobatório de conclusão da construção, emitido pela Prefeitura Municipal competente.

Os contratos de financiamento de aquisição formalizados no âmbito do PMCMV que não atendam aos requisitos acima deverão ser devolvidos com exigência pelo Registrador Imobiliário, permitindo ao agente financeiro a correta fiscalização da execução do programa, que envolve recursos públicos subsidiados.

4- REGRA ESPECIAL DE COBRANÇA DE EMOLUMENTOS DURANTE A VIGÊNCIA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

O artigo 76 da Lei 11.977/09 introduziu o artigo 237-A à Lei nº 6.015/73, com a seguinte redação:

“Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e registros realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.”

§ 2º Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.”

Trata-se de norma excepcional, que cria uma situação específica de cobrança de emolumentos. Para a aplicação da regra específica de cobrança de emolumentos prevista no § 1º, ou seja, considerar-se-á como ato de registro único os atos praticados nas diversas matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, devendo observar-se dois limitadores objetivos:

a) LIMITE TEMPORAL: o primeiro limitador é o marco temporal compreendido entre o registro do memorial de incorporação e a emissão da carta de habite-se. Note-se que devem ser excluídos os atos do registro da própria incorporação, uma vez que a regra excepcional começa a valer após o seu registro e a averbação da construção, uma vez que esta se dá também após a emissão da carta de habite-se;

b) NATUREZA DO ATO: além do limite temporal, deve-se atentar para a natureza do ato levado a registro, uma vez que nem todos os atos praticados naquele intervalo de tempo devem observar a regra excepcional de cobrança de emolumentos. Desta forma, somente os atos relacionados à pessoa do incorporador, direitos reais de garantia que envolvam o empreendimento, cessões destes e demais negócios jurídicos que envolvam diretamente o empreendimento, como atos do incorporador.

Para correta aplicação da norma excepcional referente à natureza do ato, é importante observar que sejam atos próprios do empreendimento, que não podem ser promovidos por terceiros, que não o próprio incorporador, como por exemplo:

- alteração do nome (razão social) do incorporador;

- cessão da incorporação para outro incorporador;

- hipoteca ou alienação fiduciária para garantia de financiamento do empreendimento;

- instituição de patrimônio de afetação;

- alteração do memorial de incorporação;

Não se aplica a regra excepcional de cobrança de emolumentos prevista no § 1º do artigo 237-A da Lei nº 6.015/73 aos seguintes atos, segundo a sua natureza:

- instituição de condomínio (ato de condômino e não de incorporador);

- promessa de compra e venda ou compra e venda das unidades autônomas (a regra é considerar os vários registros de um único negócio jurídico um único ato, e não vários registros de vários negócios jurídicos, como é o caso de vários contratos de compra e venda de várias unidades, mesmo que seja o mesmo adquirente)

Anexo I

Modelo de Declaração do Empreendedor

EMPRESA TAL, {qualificação}, DECLARA, sob as penas da lei e responsabilidade civil e criminal, que o empreendimento a ser desenvolvido no IMÓVEL {descrever}, se enquadra no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, nos termos da Lei nº 11.977/09, declarando que todas as unidades imobiliárias (ou informar quais unidades) {TODAS OU DESCREVER} que compõem o referido empreendimento têm uso e destinação exclusivamente residencial, e que nenhuma destas unidades imobiliárias será negociada por preço superior a FAIXA DE PREÇO {limite máximo R$ 130.000,00}, bem como que nenhuma destas unidades imobiliárias será alienada a adquirente com renda familiar superior a 10 salários mínimos. Declara, ainda, que tem pleno conhecimento de que o descumprimento da presente declaração implica o não enquadramento do empreendimento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, deixando de fazer jus aos descontos de emolumentos previstos no artigo 42 da referida Lei.

Cidade – UF, data.

EMPRESA TAL