O deputado federal, Paulo Teixeira, do PT, em visita a Arisp

Em visita à sede da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) na última segunda-feira, 27 de julho, o deputado federal Paulo Teixeira (PT) falou ao portal iRegistradores sobre a modernização dos cartórios e o desconhecimento da atividade notarial e registral; as soluções encontradas pelo Congresso Nacional para os problemas dos grandes centros urbanos; os acertos e equívocos do PMCMV (MP 459); e os programas de urbanização e regularização das últimas gestões da prefeitura de São Paulo.  Ex-secretário da Habitação e Desenvolvimento Urbano do município de São Paulo na gestão Marta Suplicy, o deputado é uma autoridade em Direito urbanístico, especialmente no que se refere à área habitacional e ocupação do solo urbano.

Sérgio Jacomino – O que pensam os Srs. deputados a respeito dos cartórios brasileiros?

Paulo Teixeira – Creio que os cartórios estão vivendo um processo acelerado de modernização mediante a realização de congressos e trocas de experiências com países como Portugal, Alemanha e Espanha, além de progressiva profissionalização com a retomada dos concursos públicos. Reconheço, porém, que os delegados veteranos detêm grande sabedoria e experiência e sempre foram conselheiros nas transações imobiliárias. Os cartórios não têm sido objeto de problemas,  pelo contrário, a meu ver é uma instituição com credibilidade. No entanto, é uma instituição que precisa trabalhar sua imagem porque há muita desinformação com relação a sua atividade e, ao mesmo tempo, há um consenso que é uma reserva de mercado e os preços são muito altos. A meu ver, não se trata de reserva de mercado e sim de  um serviço público. Quanto aos preços, as pessoas desconhecem a composição deles e o fato de que na verdade estão pagando impostos e taxas que o cartório é obrigado a recolher para o poder público. Portanto, acho que os cartórios precisam mostrar à sociedade como estão se modernizando. A lei 11.441/2007, por exemplo, possibilitou que separação, divórcio, partilha e inventário sejam feitos nos tabelionatos de notas como forma de descongestionar o Judiciário, fazendo a Justiça se tornar menos formal e mais efetiva. E não temos notícia de nenhuma retificação administrativa que vulnerasse o sistema. Acredito que os cartórios, graças à sua estrutura e densidade jurídicas, ainda têm condições de resolver mais problemas do que os que já resolvem. Precisamos trazer para os cartórios outras questões que hoje vão para a Justiça.

SJ – É possível levar os grandes problemas, principalmente nas capitais, a um debate mais amplo no Congresso Nacional para que surjam respostas efetivas às questões relacionadas à problemática urbanística?

Paulo Teixeira – O Congresso Nacional, na minha visão, tem procurado dar respostas às questões mais importantes dos grandes centros urbanos e aos problemas relacionados com o acesso à moradia pela população de baixa renda. A criação do Ministério das Cidades deu importância aos temas das cidades no Brasil e articulou os principais programas relativos à moradia, ao saneamento, transportes e projetos especiais. A Lei dos Consórcios ajudou e muito o debate de soluções que extrapolam os municípios. Na região metropolitana de São Paulo já temos consórcios constituídos conforme a lei previu, como o consórcio do Grande ABC. Questões relacionadas à saúde, ao lixo e transportes dependem de soluções que muitas vezes não podem ser dadas por um único município. Outra resposta importante do Congresso Nacional foi a aprovação da lei de estímulo ao mercado habitacional por conta do boom que ocorreu e, também, a MP 459 (atual lei 11.977/09),  que é endereçada às pessoas de baixa renda. O Programa Minha Casa – Minha Vida solucionou a questão que mais impedia o acesso à moradia por famílias de baixa renda, o preço, uma vez que a prestação está correlacionada à renda familiar, não podendo ultrapassar 10%.

SJ – Mas o programa não tem atraído a adesão da iniciativa privada como se esperava. E o que é pior: o que se tem feito é utilizar sob o rótulo do PMCMV outras modalidades de contrato que interferem com a atividade registral. A medida provisória equalizou aparentemente bem a questão do acesso à moradia por famílias de baixa renda, mas deixou de lado a justa remuneração dos cartórios. E esse é um problema grave porque sem remuneração os pequenos cartórios não tem como sobreviver. Como o senhor avalia essa situação?

Paulo Teixeira – Você colocou duas grandes questões. Do ponto de vista do atendimento às famílias de baixa renda nas grandes metrópoles, essa solução não vai ficar de pé se as prefeituras não entrarem fortes no programa. E elas entrarão se viabilizarem os imóveis. De que forma? Aplicando o Plano Diretor com a função social do imóvel, elas podem buscar imóveis da União. Aqui em São Paulo, por exemplo, há muitos imóveis da União, do INSS, que poderiam ser convertidos para o programa.  A prefeitura pode até desapropriar imóveis abandonados. O fato é que nos grandes centros urbanos não há muita terra nua, portanto o município terá de aprender a fazer incorporações, ou seja, trabalhar como o mercado privado trabalha, comprando vários terrenos para fazer uma incorporação. A meu ver é possível fazer o que alguns países fizeram, isto é, usar grandes áreas de favelas onde eventualmente as pessoas tenham a posse da terra, ou cuja concessão da posse seja possível, para fazer um mecanismo de bolsa aluguel que libere a área para se construir as moradias. É preciso criatividade para implementar o programa de modo que ele chegue até a população de baixa renda, bem como é preciso cuidado para que não aconteça o que você mencionou – de se maquiar a situação e destinar imóveis à classe média através do Programa Minha Casa Minha Vida, o que é um equívoco.

SJ – Um equívoco e uma distorção do programa, como aconteceu com o antigo BNH, que acabou financiando aquisição de moradias para a classe média e média alta, incluindo a compra de casas de veraneio…

Paulo Teixeira – Exato, mas creio que essa seja uma resposta ao problema de como oferecer moradia ao público de mais baixa renda. Acredito, ainda, que nos grandes centros urbanos será preciso buscar também as áreas degradadas, aquela região que tem fábricas desativadas, prédios abandonados. E um mecanismo de obtenção desses imóveis é mediante a utilização da dívida ativa. Cria-se uma série de incentivos para que aqueles que tenham dívidas ativas com o município possam dar seus imóveis em quitação. Dessa forma, formaríamos um banco de imóveis do município.

SJ – … e a justa remuneração dos profissionais que atuam nos cartórios?

A segunda questão que você colocou também é relevante. A MP trabalhou a diminuição dos valores dos imóveis com a diminuição de impostos e do seguro, mas transferiu um ônus para os cartórios, o mecanismo ficou incompleto. Com o volume de trabalho muito grande gerado pelo programa em áreas mais pobres, nas periferias, onde os cartórios não possuem rendas expressivas, será difícil mesmo a serventia se manter. As entidades representativas, como a Arisp, devem abordar esse tema abertamente com o governo federal, no sentido de se buscar uma compensação, uma forma de remuneração para aqueles que vão registrar. Não se trata de desobrigar a gratuidade, pois acho que não é essa a questão. O adquirente continuará com a gratuidade na transferência do imóvel para ele, mas é fundamental que se construa um sistema de subsídio, de compensação, desse volume de trabalho que estará a cargo do oficial de registro. Ele terá de contratar funcionários e pagá-los, ou deslocar pessoal para essa função no cartório, mas não tem como fazê-lo com seus próprios recursos. Eu creio que nesse momento, ainda que nós devêssemos ter suscitado esse ponto na discussão da MP 459…

SJ - Mas isso foi suscitado.

Paulo Teixeira - Mas não teve qualquer sucesso…

SJ – Não houve receptividade…

Paulo Teixeira – Então agora temos que tratar mais diretamente. Tem de ser feito um estudo de como esse volume de trabalho vai repercutir nos cartórios e como criar mecanismos de remuneração dos profissionais dos cartórios que vão fazer esses registros do PMCMV.

SJ – Existe futuro para a Cracolândia?

Paulo Teixeira – Eu tenho uma visão daquela região que diverge do modo como a atual administração está tratando. O local sofreu uma degradação ao longo de muitos anos, mas não está deserto. Ali as pessoas têm comércio, residem. Muitas delas vivem um processo de exclusão social naquela região. Na minha opinião, um programa de reabilitação, de busca de investimento, teria que ter uma força interna na região. Isto é, procura-se quais são as oportunidades imobiliárias, de negócio, para atrair investimentos, mas dialogando com quem reside ali, com quem tem negócio ali. E ao mesmo tempo, você tem que tratar os problemas sob pena de ter que conviver com eles ou apenas transferi-los de área. A atual administração, na minha opinião, tem uma concepção externa, trata-se de substituir tudo o que ali existe por um novo conceito urbanístico, novas pessoas, novas abordagens. Tenho dois exemplos da nossa gestão que são distintos desse e a meu ver foram bem sucedidos. O primeiro exemplo foi na (rua) 25 de Janeiro (região central da cidade de São Paulo), onde, graças ao aprendizado que tivemos com a cooperação francesa, abrimos o que chamamos de “escritório antena”. Pessoas iam ali prospectar oportunidades imobiliárias bem como os problemas sociais, e endereçar soluções para eles. Em relação às oportunidades imobiliárias, descobrimos um terreno grande da Cúria Metropolitana. Trouxemos a Caixa Econômica Federal e foram construídas, se não me engano, 400 unidades habitacionais voltadas à classe média. Esse é um exemplo bem sucedido. Havia também moradores de cortiço que tiveram suas residências reformadas ou foram remanejados para outras moradias. Para as pessoas que trabalhavam com reciclagem e deixavam lixo espalhado criou-se um centro de reciclagem. O albergue do local foi reformado para abrigar os moradores de rua. O patrimônio histórico degradado foi recuperado e agora é guardado pelo Patrimônio Histórico. O principal problema da Cracolândia são os usuários de crack que vivem numa profunda exclusão social. Os comerciantes, os usuários de crack e as profissionais de sexo fazem parte do lugar, portanto, qualquer programa a ser estabelecido ali deve levar em conta essa população.

SJ – A administração pública não pode agir como um indutor do processo de desenvolvimento? Nas comunidades faveladas como Heliópolis e Paraisópolis, por exemplo, existe uma economia interna que se mantém e se desenvolve justamente porque está à margem do sistema. Qualquer iniciativa no sentido de integrá-los ao sistema significa perda de oportunidades de negócios para as pessoas que vivem ali. Um exemplo, hoje a “transferência da propriedade” custa mais caro em Paraisópolis do que no sistema formal (Cartório). Isso é uma clara demonstração de que a comunidade estabelece, à margem do próprio Estado, seus mecanismos homólogos, e acaba tendo um modo econômico de desenvolver seus negócios…

Paulo Teixeira – Sua pergunta contém uma parte da resposta. Creio que a administração tem que articular um programa de desenvolvimento. Somente não acredito que ela possa fazer isso desconhecendo os atores. Qual o problema desse desconhecimento? É que ela vai acabar transferindo-os de lugar.

SJ – E o São Vito (prédio no Centro de São Paulo)? cai ou não cai?

Paulo Teixeira – Quando estávamos na administração da cidade (o PT), o São Vito era um dos grandes problemas. Falava-se tudo dele. Lembro o histórico despacho do Jânio Quadros, dizendo: “Derrubem esse pardieiro, esse antro de bandidos”. Nós dialogamos com os inúmeros atores que estavam ali, que saíram de uma maneira muito interessante. Elas foram atendidas pelo Bolsa Aluguel, indo morar em outros locais, com a promessa de que mais tarde haveria uma solução definitiva. Minha opinião é que o governo vai gastar mais com a demolição do que se o revitalizasse.

SJ – Revitalizado ele não poderia fazer parte de uma ótima solução urbanística, de caráter cultural para o entorno do Mercado Municipal, até por sua importância histórica?

Paulo Teixeira - Sim. Mas a meu ver, o conceito que passa pela Nova Luz, a Cracolândia, por exemplo, é que vamos ter bons equipamentos culturais e valorização imobiliária, mas não vamos ter gente. E na cidade de São Paulo, se você não equaciona os problemas das pessoas, elas vão para dois lugares: ou para o extremo das periferias ou para as áreas de manancial, agravando ainda mais as questões sociais. É melhor reabilitar as vidas das pessoas no lugar que se pretende revitalizar, porque a vida delas está naquele local e você tem que integrá-las no projeto. No São Vito, contratamos o Roberto Loeb (que construiu o Centro de Cultura Judaica), que fez um projeto e trouxe um paisagista para fazer a parte externa. O valor que estou escutando referente à demolição permitiria a revitalização, pela atual administração, com uma proposta habitacional. Hoje faltam projetos assim.

SJ – O programa da Marta Suplicy, o Belezura, com intervenções na região das avenidas São João e Ipiranga, não prosperou. Por quê?

Paulo Teixeira – Esse programa de revitalização do centro é demorado. O Belezura teve algum sucesso com a reforma de várias praças, do Mercado Municipal, mudança da iluminação e da sede da prefeitura para o Anhangabaú, início da reforma da praça da República. Enfim, essas medidas foram todas tomadas na época da Marta e tiveram continuidade nesta gestão (Gilberto Kassab). Mas acho que há uma mudança de enfoque na área social. Creio que essa gestão não está conseguindo trabalhar bem a inclusão social. Por exemplo, a administração atual entende que se mantiver os abrigos na região central, vai manter os moradores de rua na região central, por isso mudou os abrigos para outros locais. O que aconteceu? Os moradores de rua continuaram na região central, mas agora na rua. Minha crítica ao projeto da Cracolândia é que falta equilibrar o projeto urbanístico com o projeto social. O projeto urbanístico recupera a área, mas não se pode querer que ela vire uma Broadway. Não podemos achar que vamos eliminar a cena humana de degradação apenas revitalizando os prédios, porque ela apenas vai mudar de lugar.

SJ – O que aconteceu com o pograma de regularização fundiária da prefeitura? Foram concedidos títulos, mas ninguém registrou. Nem a Administração, que a isso se obrigou…

Paulo Teixeira – Faltou cumprir uma segunda etapa. Com o fim da administração da Marta e o início da gestão Kassab, a segunda etapa foi abandonada.

SJ - O senhor acredita que o registro é importante?

Paulo Teixeira – Acho que é fundamental e as pessoas também acham. O registro dá segurança jurídica.

SJ – Ultimamente, tem-se relevado muito mais a “segurança da posse” ou seja, a garantia de que amanhã a prefeitura não venha com um caminhão e retire os ocupantes.

Paulo Teixeira – Minha opinião é que as pessoas querem registrar. No Brasil, se você quer dizer que tem algo firme e forte, você diz que é “de papel passado”, registrado em cartório. As pessoas às quais concedemos os títulos queriam registrar, mas isso dependia de uma segunda etapa que era a prefeitura depositar as plantas em cartório para a devida correspondência do título com a área. Com o fim da gestão essa segunda etapa não se concretizou.

SJ – Hoje vivemos uma época muito difícil para a atividade registral. O senhor comentou que as pessoas querem registrar, ter o “papel passado”. Curiosamente, o que temos visto nos noticiários é o patrimônio se tornar “opaco” com o fim de ser subtraído ao controle social. Gente que não registra, consciente de que não registrando estará “mais bem protegido” do que a garantia que o registro oferece. Hoje, tornar-se transparente pode representar um risco. Esse é um fenômeno novo. As pessoas deixaram de registrar e, muitas vezes, de proteger seu próprio patrimônio. O senhor tem conhecimento de como isso tem acontecido e por que razão?

Paulo Teixeira – Esse é um mecanismo de evasão fiscal e de lavagem de dinheiro. Temos visto nos noticiários nacionais, anúncios de políticos que “esquecem de registrar”. Tal atitude serve para não mostrar aumento de patrimônio e para não pagar imposto. É preciso pensar como será enfrentado esse problema.

SJ – Muito obrigado!