Priscila de Castro Teixeira Pinto Lopes Agapito

A Secretaria da Fazenda de Joinvile está fazendo um levantamento dos imóveis comprados por contratos de gaveta, sem recolhimento do devido imposto municipal (ITBI), e promete entrar na Justiça para cobrar o tributo. O jornal A Notícia publicou uma nota sobre o assunto e a seguinte declaração do secretário Márcio Florêncio: “Ainda não consigo calcular o valor possível de arrecadar, mas já recebemos algumas informações dos cartórios.” (A Notícia, edição online, 29/10/2009).

O iRegistradores perguntou à 29ª tabeliã de notas da capital, Priscila Agapito, quais as consequências jurídicas que pode acarretar esse tipo de compra e venda de imóvel.

Priscila Agapito – “Bem, comecemos pelos conceitos equivocados: ninguém faz ‘contrato de gaveta’ em cartório. O contrato de gaveta é o instrumento particular, no qual as partes firmam um ‘compromisso de compra e venda’. Muitas vezes, esses direitos de compromissário comprador e promitente vendedor são cedidos, sucessivamente, e de maneira particular, sem o recolhimento dos impostos devidos à Fazenda, seja ela municipal ou estadual. Isso sim gera enorme transtorno para o adquirente final, pois, para que ele tenha a propriedade consolidada em seu nome, terá de encontrar todos os participantes dessa cadeia e fazer com que cada adquirente recolha o tributo devido à Fazenda e assine a escritura definitiva. Missão praticamente impossível quando essa cadeia se torna muito longa. Nesses casos é muito comum depararmos com vários cedentes e cessionários já falecidos, o que implicará a necessidade de inventário, expedição de alvará, etc.

iR – E quanto o contrato é firmado pelo tabelião?

Priscila Agapito – Quando o contrato é firmado no cartório perante o tabelião de notas – seja o mero compromisso de compra e venda, seja a escritura definitiva –, o instrumento é público e será revestido de todas as formalidades legais, incluindo as obrigações tributárias, se devidas.

iR – Um contrato particular de gaveta pode representar riscos verdadeiros para o adquirente?

Priscila Agapito – O instrumento público – firmado perante um tabelião de notas e sob sua orientação, traz segurança jurídica completa aos usuários, posto que o ato estará livre dos chamados defeitos do negócio jurídico, como por exemplo: erro, dolo, coação, lesão, etc. Além disso, o ato é revestido de fé pública, que é a garantia da autenticidade, aposta pelo oficial público. Ele também orientará o adquirente a respeito da necessidade de pesquisa sobre a vida pregressa do vendedor, para aferição de risco ou não daquela transação.

O que ocorre, muitas das vezes, é outro fato, chamado simulação: às vezes, os contratantes escondem, do próprio tabelião e do fisco, o real valor do negócio que está sendo ali encetado. Trata-se do popular ‘passar a escritura por baixo’.

iR …Mas isso é muito comum…

Priscila Agapito – Isso sim, além de ser crime de sonegação tributária, é causa de nulidade do ato, por força do Código Civil de 2002. A municipalidade, que é o ente público detentor do direito de receber o tributo ITBI, no caso de transações onerosas (compra e venda, p. ex.), ou mesmo a Fazenda do Estado, no caso do ITCMD (para atos gratuitos, doações ou inventários) têm o direito de pedir a decretação de nulidade do ato, uma vez descobertos esses tipos de fraudes.

iR Quer dizer, então, que o cidadão pode ter a sua escritura anulada?

Priscila Agapito – A população, muitas vezes leiga, não tem a real noção da gravidade de uma atitude como essa. É dever do tabelião orientar o cidadão sobre todas as consequências – civis, tributárias e penais – dessa conduta. Além disso, o tabelião, como responsável solidário desses tributos, deve terminantemente negar-se a lavrar o ato se perceber tratar-se de sonegação ao fisco. Muitos adquirentes às vezes acabam cedendo ao ‘pedido do vendedor’ para ‘passar a escritura por um valor mais baixo’ alegando estes vendedores não terem como declarar o dinheiro recebido perante a Receita Federal (Imposto de Renda) e seduzem os adquirentes dizendo que com isso, também eles recolherão menos impostos.

iR quais as consequências práticas desse costume?

Priscila Agapito – O que esquecem de dizer é que no caso desse adquirente querer vender posteriormente o imóvel, se o futuro adquirente for mais esperto e não concordar em ‘passar a escritura por baixo’, ele terá que pagar outro imposto chamado lucro imobiliário. Ou seja, o primeiro adquirente atraiu para si um problema que não era dele, ou seja, a prestação de contas do vendedor original perante o IR, sonegou um imposto, cometendo crime e infração civil, e ainda sairá no prejuízo por talvez ser tributado com o lucro imobiliário. Concluímos, portanto, que tal prática não compensa , por mais tentadora que possa parecer.

A recomendação para quem não quer ter problemas mais adiante é procurar sempre um tabelião, cuja orientação gratuita proporciona a certeza de um negócio bem feito, com total segurança jurídica, o que evita futuros litígios judiciais.”