A Primeira Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo tem sido pioneira no julgamento de processos de dúvida que têm por objeto temas polêmicos.

No caso destacado para esta edição, a juíza Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques enfrentou um caso muito interessante.

Trata-se de arrematação de unidade autônoma à qual se acha vinculada uma vaga de garagem, ela própria uma unidade autônoma, com matrícula própria.

Arrematada a unidade autônoma apartamento, qual a situação jurídica em relação à vaga de garagem?

A convenção de condomínio, destina o uso das garagens ao estacionamento de automóveis dos condôminos ou inquilinos, “vedando o seu uso por terceiros não titulares de domínio das unidades habitacionais”.

A juíza entendeu que o registro seria possível e assentou sua conclusão nos seguintes argumentos:

a) – a vaga de garagem, atrelada à unidade arrematada, é objeto de matrícula autônoma e individualizada, constituindo, pois, um bem autônomo e não acessório, sob a ótica registral.

b) – a convenção de condomínio não veda a propriedade de vaga de garagem a terceiro, mas somente destina o seu uso aos condôminos.

c) – o próprio Condomínio ingressou nos autos dizendo que os proprietários de garagens registradas em matrículas autônomas podem exercer esta propriedade independentemente da condição de proprietários de apartamentos no local. Trata-se de unidade que permite a utilização independente e não guarda relação de acessoriedade ou dependência com o apartamento.

d) Por fim, tal previsão vem expressamente concebida no art. 1331, parágrafo 1º do Código Civil ao estipular que “as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos,com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”.

A decisão é original e merece ser divulgada com destaque por aqui. (SJ)

Execução. Carta de arrematação. Condomínio – vaga de garagem – vinculação – unidade autônoma.

EMENTA NÃO OFICIAL. Admite-se a arrematação de unidade autônoma à qual está vinculada uma vaga de garagem, já que a convenção condominial não veda a propriedade de vaga de garagem em nome de terceiro, mas somente destina o seu uso aos condôminos.

Processo 100.09.172182-1 – Dúvida de Registro de Imóveis – 13º Registrador de Imoveis da Capital – Jose Nivaldo Caetano. CP-313 – - ADV: CARIM CARDOSO SAAD (OAB 114278/SP), VICTOR SCARDOVA (OAB 272560/SP)

Vistos.

Cuida-se de procedimento administrativo de DÚVIDA suscitada nos termos de art. 198 da Lei de Registros Públicos pelo 13º Oficial de Registro de Imóveis e figurando como interessado JOSÉ NIVALDO CAETANO. Sustenta o Oficial que recusou o registro da carta de arrematação expedida nos autos da ação de execução tendo por objeto a unidade autônoma nº 1.610 do Edifício Alvorada a qual está vinculada vaga de garagem indeterminada, objeto de matricula autônoma 31.602 do 13º Oficial uma vez que a convenção do condomínio expressamente destina o uso das garagens ao estacionamento de automóveis dos condôminos ou inquilinos, vedando o seu uso por terceiros não titulares de domínio das unidades habitacionais e que o registro do título acabaria por violar.

A parte interessada insistiu na registrabilidade do título.

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 56/58) O Condomínio ingressou nos autos manifestando-se favoravelmente ao pedido do interessado, a fim de permitir o registro da carta de arrematação.

É o relatório.

DECIDO.

A dúvida deve mesmo ser julgada improcedente.

A questão em análise é de significativa importância, uma vez que envolve interesse objeto de inúmeros processos de execução em trâmite em que há a expedição de títulos judiciais que têm por bem penhorado, arrematado ou adjudicado unidade inserida em condomínio edilício.

Não obstante a relevância, ainda não há precedente recente do Conselho Superior da Magistratura sobre a matéria, notadamente sobre a interpretação a ser dada aos dispositivos do novo Código Civil.

No caso em exame, entretanto, tudo está a sinalizar pela possibilidade de registro do título uma carta de arrematação do imóvel objeto da matrícula nº l31.601 do 13º Registro Imobiliário.

Em primeiro lugar, a vaga de garagem atrelada à unidade arrematada é objeto de matrícula autônoma e individualizada, conforme matrícula 31.602 do 13º Registro Imobiliário, constituindo, pois, um bem autônomo e não acessório, ao menos sob a ótica registral.

Em segundo lugar, a convenção de condomínio não veda a propriedade de vaga de garagem a terceiro, mas somente destina o seu uso aos condôminos. Especificamente na situação dos autos, o próprio Condomínio ingressou nos autos dizendo que os proprietários de garagens registradas em matrículas autônomas podem exercer esta propriedade independentemente da condição de proprietários de apartamentos no local (fl. 57). Trata-se de unidade que permite a utilização independente e não guarda relação de acessoriedade ou dependência com o apartamento.

Tal previsão vem expressamente concebida no art. 1331, parágrafo 1º do Código Civil ao estipular que “as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos,com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”.

Portanto, por tais razões, é de ser afastado o óbice trazido pelo 13º Oficial e permitir o ingresso do título ao fólio real, posicionamento que foi também deduzido no parecer do Representante do Ministério Público.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida. Cumpra-se o disposto no artigo 203 da Lei de Registros Públicos. Ciência às partes.

P.R.I.C.

São Paulo,06 de agosto de 2009.

Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques, Juíza de Direito