Deputado Paulo Teixeira. Créditos da Imagem: Edson Santos- Agência Câmara

No dia 7 de maio de 2010, a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) recebeu a visita do Deputado Federal Paulo Teixeira (PT-SP). Em entrevista ao  iRegistradores, ele falou sobre a modernização do sistema registral, a realidade habitacional do Brasil, o Programa Minha Casa Minha Vida e gratuidade e desconto nos serviços prestados pelos Registradores Imobiliários.

Ex-secretário da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo na gestão Marta Suplicy, o deputado é uma autoridade em Direito urbanístico, especialmente no que se refere à área habitacional e ocupação do solo urbano. Considera-se um ativista da liberdade na rede de Internet e é defensor do software livre e da democratização da comunicação.

iRegistradores: O deputado é um entusiasta da Internet e do uso da web 2.0 nos aspectos que envolvem a sociedade. A ARISP oferece um sistema de serviços públicos online, que procura garantir rapidez e agilidade às transações imobiliárias. Qual a sua opinião a respeito desse serviço prestado pelos cartórios?

Paulo Teixeira: Acho que essa opção dada pela ARISP é fundamental, pois dialoga com o momento contemporâneo. A tendência hoje é que a população use esse e outros serviços sem precisar sair do local onde se encontra. Se a pessoa puder ter informações ou obter certidões sem se deslocar, melhor para ela. Na medida em que a ARISP presta esse serviço ela facilita a vida do indivíduo, já que é possível estabelecer contato com um cartório no ambiente online. Evidentemente, se houver a necessidade de buscar uma certidão pessoalmente, será apenas uma vez, já que o essencial foi feito via Internet. Outra vantagem é que não é preciso estar necessariamente no mesmo município onde se localiza o cartório. Tudo isso também dispensa o chamado serviço de despachante, pois o cartório já facilita a vida do cidadão.

iRegistradores: O deputado está envolvido na Campanha Nacional pela Moradia Digna. Que balanço o senhor nos pode oferecer sobre a real situação da questão habitacional no Brasil? Por que essa campanha se tornou necessária?

Paulo Teixeira: No Brasil 7 milhões de famílias não têm moradia. Se esse valor for multiplicado pela média da família brasileira (5 indivíduos), serão cerca de 35 milhões de pessoas sem habitação, representando assim 20% da população. E quem é essa população? São pessoas que recebem de zero a 5 salários mínimos, ou seja, elas não possuem renda suficiente para entrar no mercado habitacional. Isso não quer dizer que elas não tenham condições financeiras para o pagamento de prestações ou parcelas, já que essa classe tem hábitos de consumo e obtém créditos para comprar uma geladeira, um fogão, uma TV ou um automóvel. Sendo assim ela pode também entrar no mercado habitacional, mas para tanto é preciso fazer uma equação: diminuir impostos, comprometer uma parte da renda dessa população e fazer com que ela consiga um subsídio.

O grande programa que está facilitando o acesso à moradia é o Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Essa é uma iniciativa do governo atual – do Presidente Lula, e no Brasil é preciso transformar o que é bom em Política de Estado. Portanto devemos fazer com que essas famílias sem moradia tenham um fluxo de investimento durante 20 anos, e que o volume de recursos destinados ao PMCMV seja permanente, até que se resolva o déficit habitacional do país. Por isso a Campanha pela Moradia Digna.

iRegistradores: O Programa Minha Casa Minha Vida é uma das principais soluções para a questão habitacional e do acesso à moradia no Brasil? Ele vai ao encontro do que é proposto pela PEC da Moradia Digna?

Paulo Teixeira: O PMCMV surgiu no auge da crise econômica mundial, e foi lançado no Brasil como um mecanismo de incentivo a produção e geração de empregos. Esse foi o mérito do PMCMV, que foi lançado juntamente com outros incentivos, como a diminuição IPI para automóveis, para material de construção e para a chamada linha branca (eletroeletrônicos). Desse modo o Brasil enfrentou a crise, sendo o último país a entrar nela e o primeiro a sair.

O PMCMV é necessário para prover habitação para a população de baixa renda. Ele é útil, deu certo, e todo o Brasil procura por ele. Porém isso não significa a totalidade do programa de moradia, e sim um componente a ser acompanhado pelos projetos de urbanização de favelas e regularização fundiária. O PMCMV, do modo como está concebido, soluciona parte do problema, e a questão como um todo tem que ser resolvida com a PEC da Moradia Digna.

É preciso ampliar a solução habitacional para além do tema da construção de moradias. Em áreas centrais ou em grandes centros urbanos, que já possuem uma infra-estrutura, esse problema nem sempre vai ser resolvido com a construção de casas, mas com reformas de prédios e casarões abandonados. Projetos como esse já existem em São Luis do Maranhão, São Paulo, Salvador e Rio de Janeiro.

iRegistradores: Nos programas governamentais de regularização fundiária, e especialmente no PMCMV, evidentemente que os cartórios, dentro da estrutura jurídica do país, exercem um papel relacionado com a segurança jurídica, com a segurança das transações e também com a segurança do crédito imobiliário. A reclamação dos cartórios é que nesses programas o governo tem a tendência de isentar o pagamento dos serviços que os cartórios prestam para os beneficiários. A parcela dos cartórios tem entendido que a população deve ser beneficiária da gratuidade, porém esse custo não pode ser pago apenas por um segmento profissional. Esse custo deveria ser suportado efetivamente pela sociedade, e não apenas por um segmento dela. Qual a sua opinião a respeito desse tema?

Paulo Teixeira: Inicialmente é preciso dizer que no Brasil a atividade cartorial é sinônimo de segurança jurídica. Quando se quer firmar um compromisso, isso é feito em cartório, e em outras palavras, é a busca pela segurança jurídica. Em segundo lugar, os cartórios brasileiros estão vivendo uma modernização muito intensa por conta da constituição de 1988, que acabou com o modelo de hereditariedade e estabeleceu um mecanismo concessão baseada no mérito. A pessoa deve prestar um concurso, e pelo que eu saiba um concurso difícil, e só atesta a condição de titular dos cartórios aquele que possui um alto conhecimento jurídico e de gestão.

Evidentemente precisamos debater como os cartórios vão prestar os serviços de escrituração de unidades novas e da regularização fundiária, pois a decisão que atribui a gratuidade para esse tipo de serviço não definiu quem vai pagar por ele. O Congresso Nacional aceitou a gratuidade, mas não criou um processo alternativo de remuneração. Talvez porque exista na mente do legislador a ideia de que a atividade cartorial é altamente lucrativa, e essa reflexão não conseguiu estampar e entender a atividade cartorial.

Ainda que alguns cartórios sejam lucrativos, a gratuidade afetará aqueles que operam em regiões pobres e nas periferias, onde justamente se encontram os programas de regularização fundiária e do PMCMV. Ou seja, atribuímos a gratuidade aos cartórios de menor resultado econômico. Se a pretensão é dar uma gratuidade ao usuário ou ao beneficiário da regularização fundiária, é preciso criar condições para essa finalidade. Por exemplo, a gratuidade do idoso no transporte coletivo é bancada pelo orçamento público. Ou o Estado arca com a gratuidade ou criam-se mecanismos tributários para compensar a atividade.

Na minha opinião, o debate da maneira que se deu não resolveu o problema da remuneração dos cartórios. A questão é legítima deve ser levantada junto à sociedade brasileira, junto ao Governo e ao Congresso Nacional.  Devemos fazer com que os cartórios sejam parceiros desses programas e não sejam injustamente onerados pela falta de remuneração pelos serviços prestados. 

iRegistradores: Na sua avaliação, como membro do partido e da bancada de sustentação do governo,  existe espaço hoje para essa discussão? O lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida 2 seria o momento oportuno?

Paulo Teixeira: A compreensão que eu tenho é que a estratégia do governo era montar um projeto prevendo a gratuidade para ser negociado dentro do Congresso Nacional, e assim buscar uma remuneração justa e adequada. O que aconteceu é que eram tantas as matérias dentro da MP do PMCMV que esse tema passou ao largo do debate, e portanto não foi equacionado. É legítima a demanda da ARISP e dos órgãos representativos dos cartórios a busca por um diálogo no atual momento, como é legítimo e adequado que o governo trate de frente esse tema.

iRegistradores: O deputado é autor de um projeto de lei que introduz dispositivos sobre a sustentabilidade do ambiente. A ARISP promove práticas sustentáveis nos cartórios de registro de imóveis, e para isso conta com um departamento específico para cuidar do assunto. Na sua opinião, qual o valor desse tipo de ação?

Paulo Teixeira: O tema da sustentabilidade é um tema necessário, face a duas grandes questões que nós vivemos hoje na humanidade. A primeira é o aquecimento global. Nós temos que reverter esse aquecimento sob pena de a cada dia penalizar uma parcela da sociedade. Não é um problema de futuro, mas do presente. Fenômenos extremos de chuva e seca estão afetando o território brasileiro. Santa Catarina foi vítima de grandes enchentes nos meses recentes, e os deslizamentos, em razão de um grande volume de chuvas, provocaram mortes no Rio de Janeiro e aqui mesmo em São Paulo. O aquecimento global é gravíssimo e nós temos que reverter.

O segundo problema é que a terra não suporta o padrão de consumo tão elevado que nós temos. Construímos casas que não levam em consideração a iluminação que o sol nós dá cotidianamente, gerando um gasto muito alto de energia. Se tivermos a preocupação de construir imóveis levando em conta insolação natural, gastaremos menos luz e energia. Há também a ventilação natural, dispensando o ventilador ou refrigerador. Anteriormente esses aspectos eram levados em consideração, e nós perdemos esse conceito na industrialização da construção civil.

Outro ponto é que a água tratada é usada para lavar calçadas, carros e regar plantas, sendo que se poderia utilizar água de chuva. Tendo boa captação, bons reservatórios e boa tecnologia, você não precisa usar água potável para essa finalidade. Vivemos num país que possui a presença do sol durante o ano inteiro, mas que gasta uma fortuna com chuveiro. Uma boa alternativa é usar a energia solar térmica para o aquecimento das residências.

Por último é preciso notar que existe um método construtivo altamente impermeabiliador do solo, que concreta toda área das casas e contribui para que enchente aumente. Em São Paulo, por exemplo, os grandes supermercados possuem grandes áreas de estacionamento asfaltadas. Se ali fosse feito um trabalho de permeabilização do solo, asfaltando-se apenas o acesso do carro e jardinando os demais espaços, contribuiria muito para a diminuição das enchentes.

Esse conceito não é muito caro e pode ajudar na melhoria do nosso padrão de consumo e na qualidade de vida na cidade. São esses pontos apresentados que queremos introduzir nas cidades brasileiras e os cartórios podem nos auxiliar, seja dialogando com arquitetos e construtores, seja na edificação dos cartórios, ou até mesmo formando opinião nas cidades. É fundamental que a ARISP ajude a introduzir esse conceito na sociedade paulista. E São Paulo, como parte importante do Brasil, pode dar exemplo a todo o país.     

Confira a entrevista em que o registrador de Araçatuba-SP explica que a adesão ao Programa Federal de Apoio à Regularização Ambiental de Imóveis Rurais, denominado Programa Mais Ambiente, permitirá que o proprietário rural regularize todos os espaços protegidos no seu imóvel de forma a se isentar da multa prevista.

Regularização ambiental de imóveis rurais com isenção da multa

Quais as mudanças trazidas pelo decreto 7.029, de 10 de dezembro de 2009, que instituiu o Programa Federal de Apoio à Regularização Ambiental de Imóveis Rurais, no que diz respeito à regularização de espaços protegidos, especialmente área de preservação permanente e reserva legal?

Marcelo Melo – O decreto objetiva promover e apoiar a regularização ambiental de imóveis rurais com prazo de até três anos para a adesão dos beneficiários. A adesão ao programa federal permite ao proprietário rural regularizar todos os espaços protegidos no imóvel, principalmente a área de preservação permanente e reserva legal, isentando-o da multa prevista no Decreto 6.514/08.

Esse decreto, publicado em 23 de julho de 2008, que dispõe sobre as infrações e sanções administrativas ao meio ambiente, estabelece o processo administrativo federal para apuração dessas infrações e dá outras providências. No aspecto registrário, chamou-nos a atenção o art. 55 – que entrará em vigor somente em 11 de junho de 2011 – que impõe multa de quinhentos a cem mil reais para quem deixar de averbar a reserva legal.

Malgrado exista a obrigação legal de todo proprietário averbar a área da reserva legal no Registro de Imóveis, o fato é que pequena porcentagem dos proprietários procedeu à sua especialização. A razão era simples: tratava-se de norma incompleta. Foi criada a obrigação, mas a sanção foi esquecida ou não aprofundada pelo legislador.

Espera-se, agora, que o Código Florestal tenha sua aplicação operacionalizada e deixe de ser sinônimo de “lei que não pegou”, já que temos exemplos tristes como a região de Araçatuba em que menos de três por cento das propriedades rurais possuem reserva florestal legal averbada no Registro de Imóveis.

Interconexão cadastro/registro e comunicação eletrônica entre autoridades ambientais e registros

Quais os benefícios que o decreto traz para o meio ambiente?

Marcelo Melo – Importante consignar que é impossível falar de regularização sem ter em mente que existiu uma falha no passado, geralmente ocasionada pela omissão do Estado-Administração que, como detentor do poder de polícia, deveria exercer a fiscalização preventiva com eficiência; por outro lado os proprietários rurais também não tiveram a necessária consciência ambiental para preservar parte de suas reservas florestais legalmente protegidas, o que ficou provado ser útil até para o controle da produtividade rural na medida em que diminui a chance de desertificação, melhora a qualidade do solo, protege a lavoura contra as águas etc.

O programa de regularização é uma oportunidade para a centralização de informações ambientais mínimas e essenciais que são a reserva legal florestal e as áreas de preservação permanente. O art. 6º da Lei 6.938/81 criou o Sistema Nacional do Meio Ambiente (Sisnama), integrado pelos órgãos e entidades da União, dos estados, do Distrito Federal, dos territórios e dos municípios, mas tem sido pouco explorado. A adesão dos estados-membros é imprescindível para o sucesso do programa porque cabe a eles a definição da reserva legal florestal e fiscalização das áreas de preservação permanente, sendo poucos os casos que envolvem interesse da União.

Foi criado também, no âmbito do Ministério do Meio Ambiente, o Cadastro Ambiental Rural – CAR, integrante do Sistema Nacional de Informações sobre o Meio Ambiente, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais e as informações geradas com base no Programa Mais Ambiente (art. 14).

Interessante será a interconexão entre cadastro e registro e será inevitável e imprescindível a comunicação eletrônica entre autoridades ambientais e cartórios de registros. Mas é preciso não confundir os institutos, especialmente no meio ambiente, área em que as informações cadastrais influenciam diretamente a exploração e o valor econômico do imóvel.

Quando falamos em cadastro, referimo-nos ao controle administrativo necessário e criado pela Administração com finalidade precípua de arrecadação de impostos, ou cumprimento de funções administrativas e ambientais. Nesse controle, apenas se utilizam informações constantes de obrigações outras, mas com o objetivo de controle fiscal; no Registro de Imóveis, porém, malgrado exista também um controle, sua finalidade é totalmente distinta da cadastral. O Registro é o guardião do direito de propriedade dos detentores de referido direito, de sua extensão e efeitos.

Produtividade rural com preservação do meio ambiente

Qual sua opinião a respeito da polêmica gerada pelo adiamento de multa sobre imóveis que não cumprem a legislação ambiental?

Marcelo Melo – É preciso encontrar uma solução mediana para que a produtividade rural não seja afetada e o meio ambiente seja preservado, penso que datas-limite e regras rígidas servem tão-somente para gerar informalidade ou descumprimento de normas.

Não é interesse da Administração simplesmente multar os proprietários rurais, mas sim, e não poderia ser diferente, que eles respeitem a legislação vigente em um Estado democrático de direito. Afinal, foram os cidadãos – através de seus mandatários – que introduziram a figura da reserva florestal legal no Brasil, instituto único no mundo, exemplo de exploração econômica com preservação ambiental.

O fato é que o Código Florestal é omisso com relação ao momento da averbação da reserva legal florestal bem como no que se refere à sanção para eventual descumprimento. O papel do decreto foi tornar exequível regra criada há mais de quarenta anos e que foi recepcionada pela Constituição Federal de 1988.

Mesmo tendo dúvidas sobre o instrumento legislativo utilizado, o adiamento da vigência da multa pode ser de toda conveniência, primeiramente para servir de alerta aos produtores rurais, posteriormente para aparelhar as autoridades ambientais para uma demanda significativa das regularizações ambientais.

Sobre o papel do Registro de Imóveis na regularização ambiental, acredito que o corpo de registradores está preparado para ajudar no trabalho da especialização da reserva legal florestal, existindo estudos no sentido de facilitar e desburocratizar o procedimento e garantindo a segurança jurídica necessária e esperada[1].

Notas

[1] Vide trabalho apresentado em Lins, em 2006, no Projeto Educartório, realizado pelo IRIB em conjunto com a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo: http://www.educartorio.com.br/docs_IIseminario/A_RL_e_o_RI_Marcelo_Melo.pdf

Prof. Dr. Frederico Henrique Viegas de Lima Foto: C. Petelinkar

O Dr. Frederico Henrique Viegas de Lima é um profissional de todos nós conhecido.

Assíduo frequentador dos encontros de registradores e notários, desde muito cedo contribuiu, com alentados trabalhos doutrinários, com as discussões e debates técnicos que animaram os encontros do Irib e da Anoreg. Advogado e professor, é doutor em direito pela Universidade de Valladolid, Espanha, pós-doutor em direito pela Université de Genève, Suíça, Professor Adjunto de Direito Civil da UnB – Universidade de Brasília e ex-Diretor da Faculdade de Direito da UnB.

Tive o prazer de editar o meu amigo Frederico Henrique Viegas de Lima em várias oportunidades – seja veiculando seus trabalhos na Revista de Direito Imobiliário (Ed. Revista dos Tribunais), seja preparando as edições que se fizeram em parceria com o Editor Sérgio Fabris – dos quais destaco o Temas Registrários (Três Esboços: Incorporação Imobiliária. Concessão Real do Uso do Solo. Registro Civil das Pessoas Naturais), editado em 1998.

Está em preparação o volume a ser publicado pela Editora Saraiva, tratando especificamente do tema da personificação dos condomínios edilícios.

Justamente sobre esse assunto, Dr. Frederico nos concedeu a entrevista abaixo aproveitando a recente diatribe travada no Congresso Nacional a respeito do PL 4.816, de 2009, de autoria do deputado José Santana de Vasconcelos, de Minas Gerais, que cria personalidade jurídica para os condomínios, matéria que é de especial interesse do professor, já que concluiu seu pós-doutoramento defendendo tese que interessa muito de perto os registradores brasileiros.

O Sr. concluiu um pós-doutoramento na Suíça tratando do tema da personalização do condomínio. A matéria merece um tratamento legislativo?

A caminhada foi longa. Nos últimos anos, tanto na UnB – Universidade de Brasília, em nossos cursos de doutorado, como em nossa atividade profissional, atuando para incorporadores, pudemos identificar a necessidade de uma personificação jurídica para os condomínios edilícios. Após estudos preliminares, constatamos que o Enunciado nº 90 das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal deveria ser modificado para permitir uma completa personificação, sem que fosse necessária a edição de lei em sentido formal. Dessa forma, nas III Jornadas, realizadas entre 1º a 3 de maio de 2004, propusemos ao Coordenador dos trabalhos, Professor Gustavo Tepedino, a supressão da parte final do Enunciado nº 90, sendo a proposta aprovada com um único voto divergente. Assim, foi editado o Enunciado nº 246, que contempla o novo texto do Enunciado nº 90. [1]

Sentimos então a necessidade de dar à matéria um tratamento doutrinário, e entendemos por bem realizar uma profunda pesquisa a partir de um projeto de pós-doutoramento, contemplando, principalmente, o direito comparado.

Restava escolher um centro de estudos onde a pesquisa seria realizada. E optamos pela Faculté de Droit de l’Université de Genève, Suíça, por motivos bastante relevantes: o sistema de aquisição da propriedade desse país é muito semelhante ao nosso; a caracterização jurídica da denominada “propriété par étages” suíça é contemporânea à edição da nossa lei 4.591, datando a reforma do ZGB – Código Civil Suíço de 1965. Sendo, portanto, o campo para comparação bastante fértil.

Durante 3 (três) anos pesquisamos na Faculdade de Direito de Genebra com o auxílio do Professor Bénédict Foëx, um dos maiores especialistas dos direitos reais na Suíça. Em agosto de 2008 nos reunimos (o Professor Foëx e eu) com o Professor Paul-Henri Steinauer – o maior civilista suíço da atualidade – na Faculté de Droit d’Université de Fribourg para discutirmos nossa tese sobre a personificação. Nesse longo encontro foram sugeridas algumas reformulações do texto que seria publicado no Brasil.

O Sr. considera esse tema atual?

Assim como no Brasil, a possibilidade de personificação jurídica dos condomínios é um tema atual tanto na Suíça quanto na França, dada a grandiosidade de alguns condomínios. Estes possuem um funcionamento muito semelhante ao das médias empresas. E, para sua correta inserção no mundo negocial, sua personificação jurídica é imperativa. Somente assim se justificam as inúmeras contratações que um condomínio realiza em seu cotidiano, tais como de pessoal, serviço de manutenção de elevadores, piscinas, reformas, segurança, etc. Pensar que o condomínio possa se mover somente com a capacidade processual conferida pelo art. 12, IX, do CPC, e que com isso seria possível ele realizar negócios jurídicos, somente é admissível com um incrível apego à ficção.

A personificação jurídica permite, também, o estabelecimento, de forma clara, da responsabilidade civil. Dessa forma se pode verificar, com exatidão, quem é o verdadeiro responsável e, por conseguinte, aquele que tem o dever de indenizar. De outra parte, podemos entrar no estudo da responsabilização penal da pessoa jurídica, já admitida formalmente em alguns países como a Suíça, e que já possui incipientes estudos no Brasil.

Mas, é necessário uma claro marco legal, não é verdade?

Do nosso ponto de vista, deduzido em nossa tese, os marcos legais e doutrinários existentes na atualidade podem perfeitamente acomodar a existência da personificação. De um lado, temos o silêncio qualificado da lei, vale dizer: o legislador conhecia a matéria e preferiu não tratar dela. De outro, dentro de um pensamento sistemático e de um diálogo de fontes, é possível se chegar à personificação. Devemos acrescentar, ainda, que o art. 44 do Código Civil não possui uma relação fechada (numerus clausus) das modalidades de pessoas jurídicas, tal como definido no Enunciado nº 144 da I Jornada de Direito Civil. Dessa forma, mediante uma tarefa construtiva do Direito, a personificação é possível, mesmo sem a existência de uma lei em sentido formal.

Contudo, já se pode pensar em um avanço, regulando a personificação jurídica dos condomínios edilícios a partir de dispositivos legais. Realizando alterações no Código Civil – no tocante às pessoas jurídicas e nos condomínios -, bem como na Lei dos Registros Públicos, no concernente ao Registro Imobiliário.

Existe um Projeto de Lei que trata da personalização do condomínio. Como avalia o projeto? [2]

A iniciativa legislativa me surpreende, pois não esperava que o tema virasse uma proposta tão rápido. Contudo, como tudo na vida, não está imune a críticas, destinadas ao seu aperfeiçoamento. Em primeiro lugar, o projeto propõe uma faculdade. Ao utilizar o termo “podem” os condomínios possuir uma personalidade jurídica, nitidamente não trata a matéria de forma imperativa. Consequentemente, no futuro, teremos condomínios que serão pessoas jurídicas e outros que não serão. Dificultando o tráfego negocial cotidiano não somente dos condomínios, como das pessoas que com eles se relacionam.

O Sr. não considera necessária uma lei específica?

Cremos que, para se ficar com faculdade de personificação não seria necessária uma lei, mesmo porque, como já dito, a faculdade de personificação já existe e pode ser colocada à prova com o atual ordenamento jurídico.

Como o Sr. avalia a heterodoxa idéia de conferir personalidade jurídica aos condomínios pela inscrição de sua convenção em Registro Civil de Pessoas Jurídicas?

Não nos parece acertado que a personificação jurídica deva surgir a partir do registro da convenção nos serviços de pessoas jurídicas. Isso porque estaríamos diante de uma má técnica jurídica. Os direitos reais – denominados modernamente de property rights em oposição aos liabilities rights – possuem um local específico de surgimento e mutação, de forma a reduzir os custos de transação (transactions costs), porque a propriedade é uma instituição social que deve ser acessada pelo maior número de pessoas. Daí o porquê de todo o sistema de property rights encontrar abrigo em um único local, o Registro de Imóveis. Dessa forma, tanto os custos da aquisição e funcionalidade da propriedade, quanto de sua manutenção, ficam sensivelmente reduzidos ao se unificar em um único local os dados da propriedade imobiliária, tendo, também, a facilidade ou redução do custo de informação (information costs). Os dados institucionais da propriedade privada, nitidamente outorgado pelo Estado ao conceber um verdadeiro sistema de registro imobiliário completo e em sentido de “Propriedade, Estado e Mercado”, restarão rompidos caso seja deslocado o seu eixo principal do registro de imóveis para o registro de pessoas jurídicas. E isto sem falar na agressão à forma de surgimento dos condomínios em edificações, prevista há pelo menos 45 (quarenta e cinco) anos em nosso ordenamento jurídico. Forma de surgimento que se dá, inexoravelmente, no registro imobiliário. Portanto, o Projeto de Lei deve ser aprimorado para se constar o surgimento da personificação jurídica a partir do registro da instituição do condomínio no registro de imóveis.

…mas o PL prevê justamente o registro dos condomínios no RCPJ…

Essa hipotética migração é contrária à instituição dos direitos reais (property rights), bem como à natureza jurídica dos condomínios em edifícios em si mesmos. Como anteriormente salientado, desde a edição da lei nº 4.591/64, o surgimento dos condomínios em edifícios ocorre com o registro, no registro imobiliário, de um ato denominado instituição de condomínio. Pela instituição de condomínio, tem-se o début do condomínio no universo jurídico. A partir deste, a individualização das unidades autônomas, a separação das áreas comuns, a realização do fracionamento ideal do solo se tornam efetivos. A instituição de condomínio foi reafirmada no Código Civil em seu art. 1.332, com todos os signos indispensáveis para o surgimento do mesmo e, por conseguinte, de sua personificação jurídica.

Seria um segundo registro, um bis in idem?

É de todo equivocado se pensar que a personificação jurídica seria dependente de um segundo registro, a ser realizado no registro de pessoas jurídicas. Tampouco, a simples inserção de novo inciso no art. 44 do Código Civil não atrai a competência registrária obrigatória para o registro de pessoas jurídicas. Em tal artigo, existem diversas modalidades de pessoas jurídicas que possuem seu surgimento em outros centros de registros, tais como as Juntas Comerciais. Dessa forma, não há que se falar em “reserva de mercado” dos serviços de pessoas jurídicas para as hipóteses elencadas no citado art. 44. Mesmo porque, conforme dito, tal relação é aberta (numerus apertus), conforme já pontificou a doutrina.

O nascimento do condomínio e personificação são coincidentes?

Cremos, sobretudo a partir do estudo quase exaustivo do tema, que quer pelo sistema de direito imobiliário, quer pelo do direito civil-constitucional, o surgimento da personificação jurídica do condomínio edilício é coincidente com sua instituição. É um ato registrário imobiliário de dupla finalidade: instituir e discriminar a edificação, bem como dotá-la de personificação. Como dito, tais atos já existem em nosso ordenamento jurídico há pelo menos 45 anos. Não havendo razão de direito para se modificar essa estrutura, promovendo o surgimento do condomínio em dois tempos. Se assim não fosse, teríamos um ato no registro imobiliário, que faz surgir o condomínio e outro, no registro de pessoas jurídicas, que o dota de personalidade. Cabendo, assim, o seguinte questionamento: Há pessoa – física ou jurídica – sem personalidade? Por certo que não! Caso passemos a conviver com esse duplo registro, estaremos criando pessoa sem personalidade. O que não podemos admitir.

E os custos envolvidos no “duplo registro”?

Tal idéia é totalmente contrária aos custos e benefícios sociais que afetam o conjunto da sociedade. Isso porque o que se pretende realizar está na contramarcha da segurança do mercado (no caso, mercado imobiliário), quando aporta um aumento das imperfeições do mesmo, a partir de um aumento da insegurança (insegurança jurídica) e dos custos de transação e de informação (dois registros [dois custos] e dois locais repositórios de informações [dois custos]).

Em que condições o condomínio pode agir como se tivesse personalidade jurídica? Em São Paulo se admite a aquisição de bens imóveis por condomínios…

Esse é um dos pontos mais importantes do reconhecimento da personificação jurídica dos condomínios edilícios. Com todo acerto, um crescente número de decisões judiciais no Estado de São Paulo vêm reconhecendo tal personificação. Em nosso trabalho apontamos que tais decisões surgiram já no início desta década. É totalmente correta essa aquisição, porém, deve abranger espectro maior do que aquele previsto no art. 63 da Lei nº 4.591/64, quando trata do leilão e permite a aquisição por parte do “condomínio pessoa jurídica”. Entendemos que a aquisição, desde que dentro da finalidade do próprio condomínio, tal como adquirir o imóvel vizinho para aumentar a área de lazer e as garagens de veículos, e, também, como promover a venda de determinadas áreas comuns, como o apartamento do zelador, são modalidades sempre possíveis. Isso sem falar nos supercondomínios, onde podem existir, por exemplo, locais de comércio que sejam de propriedade do condomínio e que este os alugue, permitindo o estabelecimento e controle de um mix comercial, composto, por exemplo de pequenos mercados, salão de beleza, vídeo-locadora, loja de conveniência. A atuação do condomínio, desde que dotado de personalidade jurídica, pode ser infinita, somente sofrendo limitação quanto às finalidades intrínsecas da própria comunidade. Vale dizer: tudo que seja importante e querido pela comunidade e que possa melhorar a utilização dos espaços, promover o conforto, aumentar a qualidade de vida da mesma, deve sempre ser incentivado. Cabe aqui lembrar John Ralws quando afirma que a propriedade deve ser um meio de felicidade.

O Sr. escreveu uma monografia sobre o tema. O livro está no prelo e será editado pela Saraiva. Qual o ponto central do livro e em que sentido ele dialoga com a doutrina pátria?

Conforme já dito, o livro é originário de nossa tese de pós-doutoramento, realizada na Suíça. Já apontamos os temas principais que abordamos, a partir de uma construção doutrinária sem a necessidade de um dispositivo jurídico que preveja a personificação. Com a moldura de nosso ordenamento em vigor é perfeitamente factível a personificação, a exemplo de algumas experiências européias, como a francesa e a espanhola. No caso da Suíça, esta se encontra no mesmo estágio que nosso País, podendo ser idealizada a personificação a partir de bases semelhantes ao direito brasileiro. O diálogo das fontes dos ordenamentos brasileiro e suíço foi explorado na tese, com a análise dos pontos positivos e negativos de ambos os sistemas.

Como é tratado o problema da personalização do condomínio em outros países?

A França é o país que por primeira vez adotou a personificação jurídica dos condomínios. Porém, devem ser matizados alguns pontos. Primeiramente, a Lei Francesa nº 65-556, de 10 de julho de 1965 e seu decreto 66-480, de 14 de novembro de 1966, criam um sindicato de proprietários e dotam o mesmo de uma personalidade moral (jurídica). Portanto, se trata de um caso um pouco distinto do brasileiro, pois o reconhecimento da personalidade não é da propriedade considerada em si mesma, mas do sindicato dos proprietários. Contudo, mesmo com esta pequena diferença, é o precursor de toda a moderna estrutura da matéria. Na Espanha, a partir da reforma de 1999 na Lei de Propiedad Horizontal, passou a existir a faculdade de alienação de determinadas partes da edificação, tal como o apartamento do zelador. E, para isso, o reconhecimento da personalidade jurídica, ainda que de certa forma restrita.

Na sua opinião, os condomínios hoje vivem um  mundo paralelo, contratando, empregando, demitindo etc.?

A personificação jurídica dos condomínios, como já apontado é de extrema relevância na sociedade atual. O apego à ficção até hoje existente, pelo qual o condomínio não tem personalidade, mas contrata e realiza uma série de negócios jurídicos, não pode persistir. Da mesma forma a responsabilização, civil e penal, do condomínio é um faz-de-conta. Tome-se, por exemplo, a seguinte situação: em um condomínio de dez apartamentos furta-se um carro. Seu proprietário aciona o condomínio em juízo (condomínio é dotado de capacidade processual), que por sua vez é representado por seu síndico. O condômino ganha a ação, mas quem arcará com a indenização? Pelo nosso sistema “ficcional”, todos os condôminos, mesmo aquele que sofreu o furto, cada um com sua cota-parte correspondente. Pensemos, ainda, no seguinte caso: No mesmo edifício de dez apartamentos, o lote vizinho e contíguo foi oferecido à venda. Os dez condôminos decidem comprá-lo para construir uma piscina, aumentar as vagas de garagem, fazer um play-ground, uma quadra poliesportiva e outra de tênis. Tudo em comunhão. Pergunta-se: quem vai adquirir essa propriedade? Pelo sistema de “arremedos” e de “engenharia jurídico-imobiliária”, a aquisição será feita em nome dos dez condôminos, que terão cada um a fração de 1/10 do terreno. E, não poderá um condômino alienar seu apartamento sem alienar sua fração de 1/10 do lote vizinho? Claro que sim.

Chega de ficção!

Notas do editor

A primeira parte do livro trata da possibilidade de assistência pelo Tabelião no procedimento de dúvida. Já na segunda parte, o autor enfoca a evolução dos Sistemas Notarial e Registral.

O lançamento será realizado dia 25 de novembro, na Saraiva MegaStore do BarraShopping Sul, em Porto Alegre, Rio Grande do Sul, das 19h30 às 22h.

Lançamento: Livro – Procedimento de dúvida no Registro de Imóveis, de João Pedro Lamana Paiva.

Local: Saraiva MegaStore do Barra Shopping Sul, Porto Alegre, Rio Grande do Sul.
Endereço: Avenida Diario de Noticias, 300 – Loja 1022 – Bairro Cristal, Porto Alegre – RS
Data: 25 de novembro, a partir das 19h30.

Adquira o livro na Internet: Livraria Saraiva.

iRegistradores entrevista Lamana Paiva.

Lamana Paiva concedeu a entrevista abaixo ao iRegistradores.

Por que lançar um livro sobre procedimento de dúvida?

Primeiramente, a razão do lançamento ado Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis deve-se ao fato de ter, o texto, resultado de monografia no Curso de Especialização stricto sensu na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Daí a razão da escolha do tema. Por outro lado, sabemos que a dúvida é o remédio jurídico mais eficaz de que dispõe a parte interessada no registro para se socorrer quando o acesso do título é denegado pelo registrador.

O procedimento não está sedimentado nos tribunais brasileiros?

Entendemos que o procedimento de dúvida não está, ainda, totalmente assimilado pelos Tribunais, pois, a cada dia surge um fato novo que vem aperfeiçoar o instituto. Não há um procedimento uniforme em matéria recursal, por exemplo. Em São Paulo, o recurso é dirigido ao Conselho Superior da Magistratura, ao passo que no Rio Grande do Sul o recurso é deduzido perante uma das Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça.

O procedimento de dúvida necessita de aperfeiçoamentos?

Sim. Esse é o objetivo primordial da obra, contribuir para o conhecimento do instituto e, nesse sentido, a obra tem um alcance didático porque demonstra essa necessidade de aperfeiçoamento e de busca de inovações. Tanto é verdade, que o título da obra não espelha a quem realmente se destina, pois, na primeira parte é feita uma abordagem sobre os aspectos práticos e da possibilidade de participação do tabelião, como assistente, estabelecendo um contraditório na defesa de seu ato, o que não tem sido admitido na dúvida, enriquecendo, dessa forma, o procedimento.

O que o Sr. acha da jurisdicionalização do procedimento de dúvida, deixando de ser um procedimento administrativo para se tornar um processo judicial, com a segurança da coisa julgada?

Essa questão é polêmica e complexa. Como se sabe, hoje, o procedimento é misto na maioria dos Estados. Ou seja, administrativo/judicial, pois esse procedimento tem início, no interior dos Estados, perante o Juiz Competente da Comarca e, nas Capitais, nas Varas especializada dos Registros Públicos. Em grau de recurso, processa-se perante os Tribunais de Justiça, com exceção de São Paulo, onde ocorre perante o Conselho Superior da Magistratura. Entendo que deve seguir como processo administrativo em função da celeridade, da rapidez que é demandada para a resolução dessas questões, pois o prazo estabelecido pelos artigos 198 e seguintes da LRP é de singelos 40 dias.

Quais os problemas mais comuns e que ensejam suscitação de dúvidas?

Os problemas mais comuns que ensejam suscitação de dúvida dependem muito da própria região em que se originam as questões envolvendo os títulos. Pelo que se apresenta, por exemplo, na serventia em que atuo, dificilmente é suscitada uma dúvida referente a escrituras públicas, embora alguns instrumentos públicos não ultrapassem as barreiras da qualificação registral e as dúvidas são suscitadas. Logo, os problemas mais comuns são os relativos à elaboração de instrumentos que não observam as normas legais a eles aplicáveis (promessa de compra e venda, cessão de direitos, recolhimento de tributos, estatutos e contratos sociais de pessoas jurídicas, loteamentos, incorporações, etc.).

Qual o campeão de títulos impugnados? Títulos judiciais? Títulos notariais? Instrumentos particulares?

Quanto a esse aspecto, pelo que se percebe de consultas que nos chegam, podemos informar que estão entre os mais impugnados, sem sombra de dúvida em primeiríssimo lugar, os títulos judiciais, seguidos pelos instrumentos particulares/administrativos e, por último, os notariais.

Como o Sr. avalia a experiência espanhola, que prevê recurso para uma junta de registradores como forma alternativa de superar a denegação original?

A experiência espanhola funciona, pois tive o prazer de estudá-la por ocasião do Terceiro Curso Ibero-americano de Direito Registral, realizado em Barcelona. Assim, essa questão é atual e envolve a tão debatida desjudicialização, a começar pelos atos de jurisdição voluntária, que demorou, mas chegou, e já estão sendo praticados no Brasil por notários e registradores (Leis 10.257/2001, 10.931/2004, 11.382/2006, 11.441/2007, 11.481/2007 e a novel 11.977/2009). Para isso é necessário que se proceda a uma alteração legislativa, criando-se uma Direção-Geral Nacional dos Serviços Notariais e Registrais e de um Colégio Nacional, com as atribuições de apreciar recursos deduzidos perante um colegiado formado por notários e registradores, podendo, até mesmo, a meu critério, ser misto. Aliás, é o meu sonho ver implantado no Brasil um sistema semelhante ao espanhol.

Por que se chama procedimento de “dúvida”, quando sabemos que o Oficial sempre tem “certeza” na denegação do registro?

Como se sabe, o Oficial Registrador, em tese, não tem dúvida a respeito da qualificação do título apresentado para a prática do ato, pois trata-se de área específica de atuação das Ciências Jurídicas na qual os titulares são experts na matéria. Assim, o nome “procedimento de dúvida” dirige-se à parte apresentante que, vendo seu título impugnado e não concordando com a impugnação, mediante requerimento, solicita a declaração de dúvida em que o registrador irá fundamentar, na doutrina e na jurisprudência, as razões pelas quais negou o registro do título apresentado.

Cabe mandado de segurança contra ato denegatório de registro?

Acreditamos que não, pois a qualificação negativa sobre um título não enseja mandado de segurança, uma vez que o sistema atual disponibiliza um remédio jurídico próprio para contestar o entendimento do Oficial, qual seja, o procedimento de dúvida. Se fosse admitido o mandado de segurança, os sistemas registral e notarial estariam fragilizados com a concessão da liminar e, no mérito, sua posterior revogação. Se o registrador se negar a protocolar o título, examiná-lo, não manifestando o fundamento legal, considero que em relação a esse ato de autoridade praticado pelo registrador é cabível, sem sombra de dúvida, a impetração de mandando de segurança.

Cabe suscitação de dúvida em relação a mandados judiciais? Ordem judicial não deve ser imediatamente cumprida?

Sim, cabe suscitação de dúvida, pois o Registrador é independente e autônomo com referência ao princípio da qualificação documental, pois não entra no mérito da decisão. Compete ao Oficial examinar, intrínseca e extrinsecamente, o aspecto formal e registral de qualquer título apresentado para registro, nos termos do art. 221 da LRP, já que os títulos ali elencados não têm nenhum privilégio ou hieraquia de preferência na qualificação. Aliás, a jurisprudência massiva de São Paulo tem demonstrado que é cabível.

Além do procedimento de dúvida, do que mais trata o livro?

Na realidade, o título do livro não expressa o real conteúdo da obra. Senão vejamos: na primeira parte é tratado o procedimento de dúvida no Registro de Imóveis – aspectos práticos e possibilidade de participação do notário. Já na segunda parte é examinada a evolução dos sistemas registral e notarial no século XXI, a começar pela Lei 10.257/2001 e a encerrar pela Lei 11.481/2007. Como se vê, o título não espelha a abrangência de tudo quanto no livro é tratado.

Por que a Editora Saraiva?

A editora dispensa comentários. Entretanto,  a escolha se deu em razão do convênio entre o IRIB e a Saraiva para a produção da série “Direito Registral e Notarial”, sob a proeminente coordenação do respeitável Dr. Sérgio Jacomino. Graças ao esmero editorial e à orientação do coordenador estamos radiantes de felicidade com mais essa realização.

Juiz do CNJ propõe parceria com cartórios

Dr. Marcelo Berthe, juiz auxiliar da presidência do CNJ e coordenador do I Encontro do Fórum Nacional Fundiário

O juiz auxiliar da presidência do CNJ e coordenador do Fórum Nacional Fundiário, Marcelo Martins Berthe, defendeu a parceria entre os órgãos fiscalizadores do Judiciário, registradores e notários, visando a excelência na qualidade dos serviços prestados à população, por meio de profissionais gabaritados e concursados.

Dentre as propostas do Fórum para o Registro de Imóveis o juiz acredita que muitas serão aproveitadas, como a ideia de uma campanha nacional do CNJ para a conscientização da importância do registro como instrumento que legitima a posse sobre o imóvel.

“Muitas dessas sugestões servirão para que o CNJ reflita e aprimore o que existe. A fiscalização do serviço extrajudicial é consenso. Ela é necessária para que haja uma boa prestação do serviço. E para que a estrutura – tal como está no modelo constitucional – permaneça íntegra, pelo menos dois pontos são importantes. O primeiro diz respeito aos concursos públicos, para que ingressem na carreira pessoas efetivamente capacitadas, escolhidas pelo mérito e que possam oferecer uma boa prestação de serviços”.

“É preciso que o Judiciário também faça sua parte de acordo com a Constituição, uma vez que cabe ao Poder Judiciário a fiscalização dos serviços de Registro de Imóveis e Notas. O conjunto dessas duas medidas – concursos públicos e fiscalização efetiva e forte -, pode garantir uma boa prestação do serviço e o fortalecimento da instituição de forma geral”, concluiu.

Registrador recomenda: parceria com os órgãos competentes facilita regularização

João Baptista de Mello e Souza Neto, oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Bauru-SP

Depois de participar do workshop Regularização Fundiária, com a palestra Certeza e segurança jurídicas: a publicidade registral na garantia dos direitos sociais, o registrador imobiliário João Baptista de Mello e Souza Neto falou ao portal iRegistradores e incentivou uma postura ainda mais proativa do registrador no que diz respeito à provocação dos órgãos responsáveis pela regularização fundiária, em busca da maximização de resultados nos procedimentos de regularização.

Segundo João Baptista “à medida que identifique um problema o registrador pode encaminhá-lo aos órgãos competentes – mesmo as questões mais complexas, como as fundiárias -, de modo a facilitar a regularização graças à parceria com os órgãos reguladores”.

Para o oficial, o registrador moderno tem preparação técnica para exercer o importante papel de auxiliar até de funções que tradicionalmente não eram dele. “Por exemplo, recomendar caminhos que facilitem a regularização não é função tradicional do registrador, mas é função do oficial moderno cujo enfoque deve se atualizar”.

João Baptista explicou que, para adotar essa postura de otimizar serviços, o registrador deve manter-se atualizado e atento a questões como a regularização fundiária nacional, tema do Fórum. “Eventos como esse são importantes porque revelam os problemas atuais bem como os rumos que nossa atividade deve tomar”.

Defensor ardoroso dos concursos públicos e crítico ferrenho da estatização dos cartórios, Dr. Naurican Ludovico Lacerda é um estudioso dos modelos de organização dos registros e notas, dedicando-se, no mestrado, a demonstrar a inequívoca superioridade dos modelos que se baseiam em delegação de atividades públicas ao particular.

Naurican Ludovico Lacerda

Dr. Naurican é tabelião de notas e protestos, registrador civil de pessoas naturais e de pessoas jurídicas, e registrador de títulos e documentos no Distrito Federal. Tabelião concursado há seis anos, foi o primeiro colocado no concurso realizado em Brasília. É professor de pós-graduação em direito civil e direito notarial, e mestrando em direito constitucional pelo IDP – Instituto Brasiliense de Direito Público. Sua dissertação de mestrado versa sobre o atual modelo de delegação sob a forma privada comparado com a prestação de serviços notariais e registrais pelo ente estatal.

P - A Associação de Agricultores e Irrigantes da Bahia, Aiba, publicou nota em seu site denunciando o inconformismo dos produtores locais com “o fato de a Bahia ser o estado onde se paga mais caro pelos serviços de cartórios e este serviço ser de péssima qualidade”.

Naurican Ludovico Lacerda – O estado da Bahia é paradigmático em relação ao completo caos que é a prestação estatal dos serviços notariais e de registros. O parecer do procurador José Cupertino Aguiar Cunha, do Ministério Público do Estado da Bahia, junto ao Tribunal de Contas, no processo do TSE 001813 (p. 33), falando sobre as receitas e despesas dos serviços notariais e de registro da Bahia, põe por terra um dos argumentos dos que defendem a estatização acreditando que os cartórios são extremamente lucrativos e que se o Estado prestasse diretamente a atividade poderia auferir os rendimentos em favor da população. Essa percepção errônea existe graças à total desinformação. Em todos os lugares do Brasil onde a prestação do serviço notarial e de registro se deu diretamente pelo Estado o que se comprovou foi exatamente o contrário, isto é, que o prejuízo é milionário. No caso da Bahia, ainda segundo a página 33 desse parecer, o montante arrecadado com emolumentos foi de R$ 88 milhões. Somente com pessoal, as despesas ficaram na casa dos R$ 115 milhões, ou seja, um prejuízo de R$ 27 milhões – fora gastos com instalação, equipamentos, aluguel etc. Cerca de 20% desses R$ 115 milhões devem ser gastos com outras despesas, somando um prejuízo anual em torno dos R$ 50 milhões. A despeito desse prejuízo, o serviço prestado no estado da Bahia é tão caótico que em Vitória da Conquista uma certidão de nascimento leva quatro meses para ser feita. Portanto, o argumento de que os serviços poderiam ser mais eficientes se fossem realizados pelo Estado é completamente falso.

P – Com todo esse gasto com pessoal, por que a prestação dos serviços é ruim?

Naurican Ludovico Lacerda – Na serventia estatal não existe o delegado responsável, isto é, aquele que sofre as consequencias por prejuízos da administração. Em algumas áreas o Estado é essencial, como na Justiça e na segurança pública. No entanto, há outras atividades em que o regime privado se mostra mais atuante e eficiente no que diz respeito ao seu controle.

No modelo oficializado o tabelião responsável não responde por eventuais danos que o cartório possa causar aos usuários dos serviços. A remuneração do tabelião oficializado não será alterada se ele prestar bom ou mau serviço. Em tese ele pode ser responsabilizado em caso de culpa, mas provar sua culpa pessoal é muito difícil, uma vez que sua função é mais voltada para a coordenação. E se algum outro funcionário agiu com culpa ou dolo, o tabelião que responde pelo cartório não poderá ser responsabilizado. Já na serventia privada, se qualquer funcionário cometer um erro, o tabelião ou oficial é responsabilizado pessoalmente.

P – Segundo o exemplo mencionado pela Associação de Agricultores da Bahia, numa operação de 800 mil o registro de uma hipoteca e respectivo penhor totaliza R$ 5.106. Essa mesma operação no Mato Grosso, por exemplo, sairia por R$ 1.600.

Naurican Ludovico Lacerda – Recentemente foi criada uma lei na Bahia que majorou muito o valor dos emolumentos.  Como na Bahia o serviço é caótico, o CNJ determinou a privatização de todas as unidades vagas que não tenham sido ocupadas por concurso público. Cerca de 430 serventias serão privatizadas e oferecidas em concurso. Isso também aconteceu no Acre onde os cartórios ainda estão estatizados, embora uma lei de 1997 tenha privatizado as serventias. Somente no ano passado é que foi realizado o concurso, mas as pessoas ainda não assumiram. O Acre arrecadava R$ 3 milhões por ano de emolumentos, mas somente com pessoal gastava R$ 6,2 milhões. Ou seja, havia um prejuízo anual de R$ 3,2 milhões somente com pessoal, fora as demais despesas. O serviço no Acre também é extremamente precário. E isso acontece não porque o Poder Judiciário do Acre seja pior que o de outros estados, mas porque os recursos são escassos, assim como na Bahia, e também porque há dificuldades de gerenciamento.

Há outro argumento, no que diz respeito à grilagem, no sentido de que quando a serventia é privatizada a fiscalização é deficiente – o que não ocorreria no caso de uma gestão estatizada. Isso não é verdade. Por ser um órgão ligado ao Tribunal de Justiça, que é gerido pelo próprio tribunal, a fiscalização acaba sendo deficiente. Há um caso típico em Recife, por sinal, um bom lugar para se comparar o regime público com o público. Em Recife havia quatro registros de imóveis, dois estatizados e dois privatizados. Publicou-se uma reportagem indicando que o serviço estatizado era inferior ao serviço privatizado e, no entanto, se cobrava o mesmo preço pelo mesmo serviço. Quando o 3º RI de Recife era estatizado, havia uma plaquinha no cartório que dizia que o prazo, só para se calcular os emolumentos, era de 30 dias. A pessoa deixava o título para calcular o valor dos emolumentos e voltava para buscar em 30 dias. Em toda serventia estatizada acontece outro fenômeno extremamente deletério: a corrupção. Essa reportagem a que me referi dizia também sobre a venda de facilidades. O prazo ordinário geralmente é de 30 dias, mas com o pagamento de um “extra”, o título poderia ser retirado no mesmo dia. É comum acontecer isso nas serventias estatizadas.

P – Se a comparação entre os sistemas estatizado e privatizado é tão favorável ao sistema privado, por que razão ainda se pede a estatização dos cartórios extrajudiciais?

Naurican Ludovico Lacerda – Na verdade, o grande motivo de se querer a estatização é a noção de que o serviço é público e não pode dar lucro ao particular. Há uma tese que diz que as pessoas não podem ganhar dinheiro com serviço público. Ora, um funcionário público está ganhando dinheiro com seu serviço; as instituições de ensino prestam um serviço público e têm lucro; as empresas de telecomunicações também prestam serviço público e só funcionam bem porque visam ao lucro; o transporte é serviço público. Enfim, todo serviço público dá lucro e o poder fiscalizador tem de regular esse lucro em nível razoável. Há muito preconceito e total desconhecimento em relação aos cartórios extrajudiciais. Segundo dados do Programa Justiça Aberta, do Conselho Nacional de Justiça, um levantamento das receitas de todas as serventias mostrou que dois terços das serventias de todo o país tem receita mensal bruta de até R$ 10 mil.

Uma parte daqueles que trabalham na atividade tem culpa pela noção de privilégio criada em torno da atividade. Há uma constante luta para tornar aquilo um privilégio de poucos. E é justamente essa noção de que cartório é um privilégio de poucos que aumenta o sentimento contra a instituição. Ora, se não é para todo mundo, aquilo passa a ser algo injusto. Hoje, no entanto, a Constituição estabelece o concurso público. Ou seja, qualquer um pode ter acesso a uma serventia, basta passar no certame público, que o estado de São Paulo vem fazendo muito bem, por sinal. Muitos estados não fizeram nenhum concurso depois da Constituição de 1988, como por exemplo, a Paraíba, Alagoas, Rio Grande do Norte, praticamente todo o nordeste.

Como aqueles que estão à frente dos cartórios têm muito poder político, o Judiciário, mesmo quando quer fazer o concurso, se vê impedido. Isso porque o governador não quer, os deputados não querem, enfim, as forças políticas são muito grandes. Com essa percepção de privilégio, a classe sofre. Infelizmente, temos várias ações da Anoreg do Brasil tentando impedir concurso público. Com isso a sociedade tem a percepção de que queremos apenas manter o privilégio, de que o cartório ainda é hereditário. Ora, algo que é hereditário e privilégio de poucos é muito mal visto. Não há como se ter um bom serviço prestado por pessoas não capacitadas e que não passaram no crivo do concurso público.

P – Recentemente, o Tribunal da Paraíba noticiou que fez um levantamento dos cartórios vagos no estado para ser enviado ao CNJ, que deverá pedir o concurso público. No entanto, já há impugnações de servidores que estavam no cargo antes da Constituição de 1988.

Naurican Ludovico Lacerda – Eles podiam estar no cartório antes da Constituição, mas não eram tabelião ou registrador. Em alguns casos, após cinco anos de trabalho na serventia a pessoa podia ser titulado, mas desde que a vacância tenha se dado antes da Constituição de 1988 e que tivessem completado cinco anos de trabalho em 1983, e não em 1988. É direito desses servidores impugnar, o que não pode é a Anoreg nacional lutar contra concursos, denegrindo a imagem da categoria. Isso enfraquece a atividade nacionalmente. Essa é uma luta que vamos travar. A pessoa tem todo o direito de lutar individualmente, mas não a Associação, que acaba levando junto o nome de todos aqueles que pertencem à categoria e não concordam com isso.

P – Em sua opinião não há nenhuma exceção?

Naurican Ludovico Lacerda – Sou totalmente contra a PEC 471 e o Supremo Tribunal Federal já deixou bem claro, em centenas de casos, que não existe nenhuma exceção. Participei de um debate sobre a PEC 471 na TV Justiça em que defendo exatamente isso. Depois da CF/88, qualquer titularização acontecerá somente por concurso público. A Constituição anterior já defendia o concurso público desde 1982. A Emenda Constitucional 22 foi a PEC da época. Somente nos estados do Acre e da Bahia ainda há cartórios estatizados, e alguns cartórios no Rio de Janeiro.

O modelo atual baseia-se num tripé importantíssimo. O primeiro é a privatização, o segundo é o concurso público, e o terceiro é a fiscalização. Entendo que a não realização de concurso público representa um privilégio, que deve ser atacado. O amplo acesso aos cargos públicos é um direito que está na Declaração Universal dos Direitos Humanos. Ora, vivemos numa República onde as coisas não são de alguns, mas de todos. Portanto, o acesso aos cargos públicos deve ser de todos. Isso legitima o nosso sistema.

P – Deveria haver uma carreira?

Naurican Ludovico Lacerda – A carreira é completamente inviável. A carreira existe onde as atribuições são divididas, onde há uma hierarquia. Não é o nosso caso. O artigo 236 da CF é claro quando diz que para o ingresso é exigível o concurso público. Não há como ingressar num pequeno cartório e depois mudar para outro. Só existem duas formas de concurso, pelo ingresso ou pela remoção. E o ingresso não pode ser seccionado. Na carreira há uma espécie de hierarquia, ou seja, o juiz começa juiz substituto, depois passa a juiz de direito, juiz titular e desembargador. No que diz respeito aos cartórios, todos prestam o mesmo serviço. A atribuição é a mesma para grandes e pequenos cartórios. O desembargador julga as decisões dos juízes singulares, mas uma serventia de menor rendimento mensal não é inferior à maior serventia da capital, ambas prestam o mesmo serviço. Esse fato é completamente incompatível com a noção de carreira. E mais, essa noção de carreira é uma forma de se criar privilégios. Por exemplo, um procurador que ganhe R$ 20 mil vai largar sua profissão para assumir uma serventia que tem um faturamento bruto de R$ 5 mil? Só quem vai fazer isso são os filhos dos atuais tabeliães e registradores, porque os pais irão mantê-los somente para que no futuro tenham uma serventia maior. É isso que pretendem aqueles que defendem a carreira. Há uma pesquisa da Fipe e FGV, que ainda está sendo realizada, que mostra que em São Paulo, depois dos concursos públicos, a qualidade dos serviços melhorou muito.

P – Como fica a atividade notarial e registral em face de tantas gratuidades dos serviços decretadas pelo poder público?

Naurican Ludovico Lacerda – O Supremo Tribunal Federal já decidiu diversas vezes que onde houver gratuidade deve haver a compensação. Não é a gratuidade em si que é inconstitucional, mas a gratuidade sem compensação porque a atividade é privada. Imagine se o governo federal disser que a partir de agora quem ganha até três salários mínimos vai ter celular de graça? É exatamente o que fez com os registros públicos a lei 11.977/09, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas. As pessoas acham que ninguém vai pagar por um serviço gratuito. Mas alguém vai pagar, e esse alguém são notários e registradores. Transferir os ônus para uma pessoa é inconstitucional, uma vez que o benefício é de toda a sociedade. Se o benefício é para todos, a sociedade deve arcar com isso.

Martin Luque e Flauzilino A. dos Santos

O registrador peruano Martin Luque visitou a sede da Arisp, no último dia 4 de setembro, e falou ao iRegistradores sobre a usucapião administrativa que regularizou a maioria das favelas nos arredores de Lima e de outras grandes cidades do Peru.

Concedendo entrevista ao presidente Flauzilino Araújo dos Santos e ao diretor Sérgio Jacomino, Luque nos dá uma visão do registro peruano e aponta para a experiência de titulação em massa ocorrida naquele país.

P – Gostaríamos de conhecer a experiência peruana com a usucapião administrativa.

Martin Luque – Usucapião é uma figura que existe no Direito peruano desde sempre, mas não era um instrumento muito utilizado na prática por se tratar de um procedimento judicial demorado – levava dois ou três anos – e muito caro para a maioria das pessoas. Em 1996, o governo criou a Cofopri – Comissão de Formalização da Propriedade Informal. Esse organismo estatal tinha a finalidade de outorgar títulos de propriedade para moradores das zonas periféricas da cidade. No Peru, como na maioria dos países do terceiro mundo, temos o problema da superpopulação nas cidades. Até os anos 1940 tínhamos cidades pequenas, mas a população do campo migrou para as cidades e criou favelas nas regiões metropolitanas. Com o tempo essas favelas foram urbanizadas e, hoje, essas comunidades representam mais da metade da população das grandes cidades. Em Lima, por exemplo, uma cidade de oito milhões de habitantes, mais da metade são moradores dessas comunidades. O problema dessas pessoas era como ter um título de propriedade. No entanto, levar ao Judiciário quatro milhões de pessoas para ter um título de propriedade seria muito complicado. Era preciso que o sistema jurídico encontrasse uma forma de tornar isso possível. Ou se criava um Poder Judiciário maior, ou se fazia um procedimento administrativo, e o governo escolheu a via administrativa. Cofopri tem um departamento técnico com engenheiros agrimensores e também faz o trabalho de emitir o título de propriedade. As pessoas que querem seu título de propriedade fazem uma usucapião administrativa. O procedimento do Cofopri exige apresentação do documento de identidade, prova de que o requisitante mora no local há mais de dez anos, recibos de pagamentos de água e luz, testemunhas, declaração jurada de que a pessoa não tem litígios com outros moradores, etc. O órgão avalia essas provas e publica edital no jornal do governo El Peruano (Diário Oficial). Se não houver reclamação a respeito de algum direito vulnerado, a Cofopri emite o título de propriedade.

(c) Cofopri

P – Não existe um procedimento notarial para a usucapião administrativa?

Sim. No Peru temos três procedimentos. O procedimento judicial, que pouca gente utiliza; o procedimento administrativo da Cofopri, que só pode ser usado para a periferia das cidades e com a aprovação das prefeituras. Cofopri foi criada em 1996, portanto foi também um instrumento político do governo. No Peru, como em outros países, o governo procura obter apoio da população outorgando títulos de propriedade. Isso aconteceu no Peru e quando o governo de Fujimori terminou houve disputas sobre a Cofopri, que era e será sempre um instrumento político, mas quem tinha competência para outorgar o título da propriedade era a prefeitura. Hoje o Cofopri só pode outorgar títulos com permissão das prefeituras. Mas, como dizíamos, existe o procedimento notarial, criado há uns 20 anos, que é a terceira via que pode ser utilizada em qualquer parte da cidade, ao contrário do Cofopri. Os notários podem outorgar um título de propriedade em qualquer lugar do país, de acordo com sua competência. Há discussões sobre essa faculdade que têm os notários porque, no Peru, de acordo com a Constituição, a função jurisdicional somente pode ser exercida pelo Poder Judiciário. Alguns dizem que outorgar um título não é propriamente uma função notarial. Mas muitas vezes a realidade é mais forte que as leis. Na prática funcionou porque todo mundo prefere ir ao notário.

P – Qual o procedimento utilizado pelo notário para outorgar o título de propriedade?

Martin Luque – Existe uma lei especial. A pessoa que deseja o título de propriedade tem que apresentar um requerimento, testemunhas de que mora no local há dez anos e outras provas. O notário publica editais, faz medições de áreas, fala com os vizinhos, etc. Se depois da publicação do edital não existir nenhuma oposição, o notário outorga o título da propriedade. O procedimento é parecido com o da Cofopri. No Peru, a formação dos notários é para elaborar contratos, negócios jurídicos, mas eles ainda não entendem bem a função de um direito novo, embora sejam privatizados: eles têm um cartório, independência e autonomia para trabalhar. Na prática, a usucapião no Peru tem se convertido numa forma para resolver todos os problemas de falta de título.

P – Esses títulos outorgados representam o que o De Soto propunha no seu livro, ou seja, as pessoas passam efetivamente a integrar a economia formal? Os bancos aceitam esses títulos como garantia? As pessoas passam a ter um ativo financeiro?

Martin Luque – De Soto representou uma grande influência para crescimento do registro da propriedade no Peru. Na década de 1980 ele escreveu o livro O outro caminho: na época da guerrilha aparecia uma outra via para sair da pobreza sem ser o caminho da revolução, que era o acesso à propriedade. Se o acesso à propriedade era importante para sair da pobreza, o governo entendeu que deveria reforçar o registro da propriedade e criou o registro da propriedade informal, que era um registro para os pobres. Por essa via foram regularizadas milhões de propriedades e creio que isso foi bom, mas não posso dizer que isso significou a melhora do nível de vida dessas pessoas ou fez com que entrassem para a economia de mercado como atores importantes. A pobreza hoje é parecida com a que havia anteriormente na periferia das cidades. Não existe uma relação causal entre ter um título de propriedade e subir na escala social.

(c) Cofopri

P – Esse registro predial, para a população pobre, funcionava de forma autônoma e separada de outro registro?

Martin Luque – Sim, mas agora já não funciona assim. Como o registro da propriedade informal era um instrumento político, cobravam taxas muito baixas, mas agora há somente um registro.

P – Depois dessa emissão de título e primeiro registro por taxa simbólica, ao ser transferido um desses imóveis, o comprador registra seu título ou acontece  a volta à informalidade?

Martin Luque – Acho que a população tem entendido que é importante o registro. Por isso, no futuro, o Peru poderá ter um sistema de registro constitutivo parecido com o do Brasil.

P – Que porcentagem das propriedades estão registradas?

Martin Luque – Cerca de 70% a 80% das propriedades estão registradas. Por isso acho que o discurso de De Soto não faz muito sentido porque a maioria das propriedades das cidades grandes já está registrada. Se o registro da propriedade é o caminho para o desenvolvimento econômico de um país isso deveria ter acontecido no Peru.

Luciano Passarelli, Kioitsi Chicuta e Carlos Fleury

No último dia 1° de setembro, o registrador paulista Luciano Lopes Passarelli foi agraciado no  II Prêmio Abecip de Monografia em Crédito Imobiliário e Poupança com a menção honrosa conceida ao trabalho apresentado -  O princípio da boa-fé registral: necessidade de sua adoção para as incorporações e loteamentos.

Luciano Passarelli destacou a importância do Registro de Imóveis como instrumento de segurança jurídica do crédito imobiliário, na seguinte entrevista ao Portal iR.

Informação – sem preconceito e generalizações

SJ – O que o motivou a participar  do II Prêmio Abecip de Monografia em Crédito Imobiliário e Poupança?

Luciano Passarelli – O tema do prêmio, Alternativas e soluções para o financiamento de imóveis de interesse social, não poderia prescindir de uma discussão séria sobre o papel do registro imobiliário sem os preconceitos e desinformação que se observam por parte de certos atores do mundo imobiliário. Um sistema de registro imobiliário que imprima segurança jurídica efetiva ao tráfego imobiliário reflete-se de forma imediata na redução dos custos da produção e circulação imobiliária uma vez que a insegurança jurídica, inevitavelmente, é precificada. Por isso motivei-me a participar do concurso com vistas à divulgação do Registro Imobiliário brasileiro, um dos mais modernos do mundo, como uma importante ferramenta para a redução de custos e atração de investimentos, já que, a meu aviso, a demanda por habitações de interesse social não poderá ser suprimida exclusivamente por recursos públicos. Isso pode, não tenho dúvidas, aumentar a oferta de novas unidades, com juros menores e, consequentemente, prestações mais acessíveis àqueles que mais necessitam. Quanto à menção honrosa recebida no concurso da Abecip, única entre dezenas de trabalhos apresentados, acredito que evidencia que temos muito a oferecer ao debate. Esse é nosso dever e nosso compromisso com a sociedade.

“Romper paradigmas e superar estigmas”

SJ – O crédito imobiliário se organizou no país a partir da estruturação do registro hipotecário. Ao longo dos últimos 160 anos se manteve como um aliado importante do crédito imobiliário. Por que o esquecimento do Registro nas recentes discussões?

Luciano Passarelli – O esquecimento do registro imobiliário nas recentes discussões sobre a ampliação do crédito imobiliário, notadamente na oferta de linhas de financiamento para as construções de interesse social, segundo penso, passa, como disse adredemente, por uma forte carga de preconceitos equivocados e desinformação. Infelizmente, reconheço, parte da culpa recai sobre a própria história dos notários e registradores no Brasil, ligada, muitas vezes, a uma visão patrimonialista, como se o cartório fosse parte do patrimônio dos registradores, sendo transmitido até por sucessão hereditária e objeto de venda, o que nos acompanhou desde a colonização portuguesa. Mas a Constituição Federal de 1988, ao adotar o atual modelo de prestação de serviços notariais e registrais em caráter privado com acesso à carreira por concurso público de provas e títulos, rompeu, em definitivo, com essa tradição que, considero, foi muito ruim para a atividade porque estigmatizou o sistema, que nada tem a ver com aquela visão. Hoje, juntamente com profissionais que já estavam na carreira e que muito contribuíram para o desenvolvimento do instituto no País, novos registradores aprovados em concorridos certames têm trazido novo ânimo, garra e oxigênio à atividade. Cabe a essa nova geração, tributária, enfatize-se, de grandes nomes que muito honraram a carreira, romper paradigmas e superar esses estigmas. Por isso, aproveito a oportunidade para convidar outros colegas a também escreverem e divulgarem seus trabalhos. Temos um longo caminho pela frente para conquistarmos o respeito científico e acadêmico que outras áreas do direito têm, mas estamos preparados e dispostos para enfrentar essa batalha. Hoje, o registro imobiliário brasileiro tem quadros dos quais se orgulhar.

SJ – O Registro Imobiliário brasileiro cumpre o seu papel?

Luciano Passarelli – Tenho para mim que o sistema registral brasileiro é dos mais modernos do mundo e uma das instituições que mais funciona no País. Claro que há muita disparidade entre as realidades dos vários estados-membros da Federação. São Paulo, se me permite um minuto de orgulho bandeirante, tem feito sua lição de casa e creio que tem servido de exemplo para outros estados. A firme atuação do TJ-SP conduz, hoje, o 6° concurso público pós-Lei 8.935/94 para acesso à carreira, sendo que o 5º concurso encerrou-se recentemente com estrondoso sucesso. Os cartórios do estado de São Paulo aumentam sensivelmente o uso das novas tecnologias. Temos o Portal do Extrajudicial e a incrivelmente bem-sucedida iniciativa da Corregedoria Geral da Justiça e da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – Arisp, consubstanciada na Penhora online, implantada e em funcionamento em todo o estado.

Registro Eletrônico:  a grande conquista do sistema

SJ – Algo pode ser melhorado?

Luciano Passarelli – Do ponto de vista material, o registro imobiliário cumpre também seu papel de publicizar o tráfego imobiliário. Claro que há avanços a serem conquistados. Eu tenho para mim que o tema do meu trabalho no prêmio Abecip é um dos principais deles. Tratei do princípio da boa-fé registral e seu corolário, o princípio da concentração. Outro avanço já positivado em nossa legislação – ainda dependente de regulamentação – é o registro eletrônico, que considero uma grande conquista do sistema. Posso citar outros avanços que nitidamente valorizam a atividade e evidenciam o fantástico papel que podemos exercer na sociedade, como a atribuição das partilhas, separações e divórcios aos notários, na forma da Lei 11.441/07, a retificação administrativa (Lei 10.931/04), o relevante papel dos registradores na regularização fundiária (Lei 11.977/09) e outras.

A segurança jurídica é a pedra angular de qualquer atividade humana

SJ – Em que medida as concessões de gratuidades, que são vistas como condição para o financiamento de imóveis de interesse social, comprometem o próprio programa e até o sistema?

Luciano Passarelli – No que diz respeito às gratuidades, considero-as um subproduto da já referida desinformação que reina sobre o sistema registral imobiliário. Salta aos olhos que o registro imobiliário, como qualquer outra atividade, precisa de recursos não apenas para a manutenção, mas também para possibilitar a continuidade da especialização e dos investimentos em recursos humanos, instalações físicas, mobiliário e tecnologias de informação. Não se trata sequer de meramente sobreviver. Malgrado vivamos em um tempo em que muitos ativos imateriais sejam mais precificados do que o velho e bom imóvel, este último continua tendo um papel fundamental na vida econômica de qualquer país e, principalmente, na vida das famílias. Para a maioria de nós, brasileiros, a aquisição da casa própria será o maior investimento da vida. A indústria da construção civil emprega direta ou indiretamente milhares de pessoas e recolhe milhões de reais em impostos. Milhares de famílias dependem dos empregos na construção civil para sobreviver. Não é preciso muito esforço para justificar que deve haver um sistema confiável que atribua segurança jurídica a todo esse mercado. E sabemos que segurança jurídica é a pedra angular de qualquer atividade humana nos dias de hoje. Quem sairia tranquilo de casa para trabalhar sem saber se o fruto de seu trabalho será protegido ou não?

O ônus da gratuidade não pode recair totalmente sobre os registradores

SJ – O custo da informalidade é alto…

Luciano Passarelli – É preciso compreender que é muito mais barato manter o sistema mediante justa remuneração aos que nele trabalham. Se o sistema restar inviabilizado pela concessão de gratuidades sem critério, como temos assistido, o custo em insegurança jurídica será muito mais alto do que o custo de um registro. Dito isso, acredito que há mesmo necessidade de se preverem custos diferenciados, menores, para as classes menos favorecidas, e tenho certeza de que os registradores têm consciência social suficiente para atuarem em parceria com os poderes públicos nesse aspecto. Mas espera-se que os poderes públicos compreendam que o ônus não pode recair totalmente sobre os registradores. Há que se pensar em fórmulas que permitam a concessão desses custos menores – e até mesmo gratuidades, em alguns casos – mas sem que isso venha impactar, como se disse, a manutenção das serventias como a necessária continuidade nos investimentos, bem como a atração de bons profissionais para a carreira. Há várias alternativas, que dependem de um diálogo democrático, franco e aberto, com nossos legisladores. Isso pode passar pela constituição de fundos de compensação, de autorização para abatimento desses atos nos outros repasses que, em muitos casos, as legislações estaduais prevêem, compensação com outros tributos devidos pelos registradores, criação de regime tributário diferenciado para notários e registradores, etc.

Gratuidades – cumulus nimbus do Registro

SJ – Como enxerga o futuro do Registro Imobiliário no Brasil?

Luciano Passarelli – O futuro do registro imobiliário: sobre esse tema olho para leste e oeste e vejo dois horizontes distintos. Um está cheio de cumulus nimbus, é o horizonte da atribuição de gratuidades sem critérios técnicos que podem inviabilizar a atividade, com todo o prejuízo daí resultante para a sociedade. Outro é de céu de brigadeiro, que se vislumbra com a cada vez maior valorização dos serviços notariais e registrais, que têm recebido nos últimos anos diversas novas atribuições. É que, segundo penso, notários e registradores exercem nítida jurisdição voluntária.

SJ – Jurisdição voluntária?

Luciano Passarelli – Segundo a unanimidade da doutrina, a jurisdição voluntária não é nem jurisdição, nem voluntária, mas uma atividade administrativa, ou, no dizer da doutrina, uma “administração pública de interesses privados”. Ora, é exatamente nessa seara que notários e registradores têm incrível instrumental para desafogar o Judiciário, reservando-lhe mais tempo e condições de se dedicar à sua atividade nuclear, que é compor as lides. Nós atuamos em uma área formidável, que é a da profilaxia jurídica. Somos agentes da paz social, atuando na normalidade do direito, prevenindo as lides, proporcionando que os negócios jurídicos sigam sua vida normal. É bom lembrar que a lide é uma doença social. Nenhuma sociedade sobreviveria se todos os negócios jurídicos desbordassem para o conflito. Imprimindo fé pública aos negócios jurídicos privados, exercendo a polícia jurídica, cuidando para que tais negócios não contenham invalidades, proporcionamos à coletividade uma vida normal. É por isso que notamos a grande tendência atual de atribuição de outros atos, anteriormente reservados à jurisdição voluntária, aos notários e registradores, como a usucapião administrativa prevista na recente Lei 11.977/09.

SJ – O Registro deve acomodar-se no seio do Judiciário ou deve, como em outros países, estar sob os cuidados do Executivo?

Luciano Passarelli – Executivo ou Judiciário? Essa questão envolve uma escolha democrática da sociedade, através de seus órgãos parlamentares. Acredito que o sistema pode funcionar de uma forma ou de outra, mas, no Brasil, seja por uma ligação umbilical tradicional, seja porque em “time que está ganhando não se mexe”, sou favorável à manutenção da atividade notarial e registral junto ao Poder Judiciário.

Registrador espanhol Fernando Méndez González visita a sede da Arisp

Registrador da Propriedade em Barcelona, na Espanha, fundador e 1º Presidente da Associação Européia de Registradores da Propriedade, considerado uma das maiores autoridades em economia e registro de imóveis, Fernando Pedro Méndez González visitou a sede da ARISP em São Paulo em junho/09. Veja a segunda parte da entrevista que ele concedeu ao iRegistradores.

Sérgio Jacomino: Com surgimento de milhares de empresas de certificação digital, como garantir a seriedade da identificação e registro com vistas à segurança jurídica?

Fernando González: Toda inovação apresenta alguma falha de início, que cabe corrigir. O problema é que se exige que não só a inovação seja melhor do que a solução existente, mas que seja perfeita. O fato é que a assinatura digital, como meio de identificação, é muito mais segura que a de próprio punho porque se baseia no conhecimento.  O que se verifica é que as AC´s irão competir com os notários, algo inevitável. Teremos a competição natural entre as AC´s e também a concorrência com notários, assim como notários competem com outros notários. Quanto à seriedade das AC´s penso que, como os notários, elas devem ser regidas por legislação própria, com especificação dos requisitos mínimos de segurança e do destino de parte de sua renda para melhoria constante da tecnologia como forma de garantia da manutenção da segurança do processo.

SJ: A Espanha já conta com estrutura para que todos os documentos sejam assinados de forma eletrônica?

Fernando González: Hoje, quase todos os impostos da administração pública federal são arrecadados de forma eletrônica, o que facilita a instalação da assinatura digital para essa modalidade de documentos. Além do mais, todas as solicitações da administração federal e o retorno aos notários de pedidos relacionados aos registros públicos também são realizadas de forma totalmente eletrônica. Não circulam mais em papel. Uma novidade, que é uma conquista dos notários, que pressionaram muito o governo para que se estabelecesse essa modernização.

SJ: O que falta para a extinção do papel e a implantação do uso do documento eletrônico em 100% das transações que envolvem o registro público?

Fernando González: Hoje, os documentos registrais que existem e que continuam chegando aos cartórios são em papel e têm que ser escaneados. Porém, isso não é documento eletrônico. Documento eletrônico não é um documento físico escaneado, mas um documento em que a emissão e o trâmite dá-se exclusivamente no meio eletrônico. Na Espanha já temos legislação relacionada ao tema, o próximo passo é que a assinatura digital seja ampliada para que o documento eletrônico seja expandido para a população. Com isso creio que, em breve, poderei comprar uma casa em Pernambuco, por exemplo, estando em Madri, sem ter de me deslocar ao Brasil. Fecharemos o acordo do valor, elaboraremos o contrato virtualmente, assinaremos com o assinador digital e registraremos, tudo via Internet. E pelo mesmo valor do registro que temos agora, mas com a vantagem da assinatura digital, que é muito mais segura. Hoje, na Espanha, já há um caso bem sucedido do Registro Mercantil,  que instituiu a abertura de qualquer tipo de sociedade por meio eletrônico. Esse procedimento tem atendido muito bem a população, eliminando a necessidade de ida pessoal ao órgão. O sistema é bastante semelhante ao que é praticado na Inglaterra há alguns anos.

SJ: O caminho seria os cartórios elaborarem um contrato-padrão para cada tipo de transação e as partes inserirem seus dados pessoais eletronicamente?

Fernando González: Isso é relativamente possível. No caso das hipotecas, que são administradas por grandes empresas que redigem centenas de milhares de contratos ao ano, imagine a comodidade que essa mudança traria. O crescimento do mercado tenderá para essa mudança. Creio que um contrato-padrão, sem possibilidade de personalização, é difícil porque sempre será necessário incluir algum dado. Por exemplo, vejam-se aí casos de separação ou inventário, que acabarão por individualizar o contrato. Mas acho que podemos, sim, pensar em contratos-padrão e definir, para aqueles que desejam personalização, que se pague o preço por isso. Mas de modo geral, acredito que o documento eletrônico e essas mudanças no registro vão reduzir, consideravelmente, os valores de registro e incentivar a regularização de bens imóveis.

SJ: O senhor acredita que a tutela do interesse de terceiros, que não podem de outra maneira intervir na contratação, justifique a presença do registrador também nas transações eletrônicas?

Fernando González: Um registro público é uma declaração por parte do Estado, que reconhece uma pessoa como dona daquele bem. Ao comprar ou vender um bem e registrar isso no cartório estou em busca de que o Estado declare que o bem me pertence, ou não mais me pertence, e que eu sou eu. É essa atitude que, no Direito, me garante a titularidade do bem. E isso não seria possível sem os notários e registradores, que garantem a autenticidade da transação, o que não está vinculado ao papel, mas ao processo. Além disso, esse tipo de transação tem que ser feita por alguém que seja independente do poder público, para que não haja interesses políticos envolvidos. E o mercado confia nos cartórios justamente por conta dessa independência.

SJ: Seria manter, perante os olhos da sociedade, a certeza de que o registrador agirá corretamente mesmo contra os interesses do Estado?

Fernando González: Sim, porque do contrário a atividade não seria confiável. O registro é o reconhecimento de fé pública, uma vez que o serviço é público e delegado aos registradores, mas eles agem de forma independente. Outra coisa, quando nós, latinos, falamos de segurança do direito de propriedade, para que não nos roubem a propriedade numa disputa, visamos nos proteger do outro e não do Estado. Já nos Estados Unidos, com aquele sistema confuso, se pensa em proteger o bem para que o Estado não o retire e não por medo do outro. Veja que visão diferente de segurança jurídica em relação ao direito da propriedade!  E vejamos, o registro em cartório garante essa segurança jurídica nos dois aspectos: o Estado não pode me subtrair o bem e o outro também não.

SJ: E o que vê para o futuro do registro?

Fernando González: O caminho é pensarmos em evoluções relativas tanto ao custo como à redução de tempo e à comodidade. Temos que acompanhar as mudanças que acontecem no que diz respeito à dinâmica da sociedade. O registro tem que continuar a cumprir sua função de manter a segurança jurídica, mas ao mesmo tempo precisa ser mais ágil, e o documento eletrônico é a saída. Cabe ao registrador, e ao notário, participar da implantação e efetiva defesa do documento eletrônico perante o mercado.

Não viu a primeira parte da entrevista? Clique aqui e leia agora

Depois da experiência do 3º Concurso, em 2005, quando ingressou no 2º Tabelião de Notas e Protesto de Títulos de Fernandópolis, ele teve a ideia de criar o software CSCon para facilitar o processo de escolha das serventias pelos aprovados.

Em entrevista ao portal iRegistradores, o tabelião agradeceu o apoio da ARISP ao projeto. “O presidente Flauzilino Araújo dos Santos acolheu calorosamente nossa iniciativa. Sua imediata adesão ao projeto foi decisiva para que nos animássemos a desenvolvê-lo, uma vez que esse apoio institucional é muito importante para a apresentação do projeto às autoridades responsáveis.”

Apoio aos aprovados no 5º Concurso

A partir da proclamação do resultado final, os aprovados no 5º Concurso têm 60 dias de prazo, antes da data de escolha da serventia, para visitar e conhecer os cartórios em disputa.

“Eu vivi esse período há quatro anos, por ocasião do 3º Concurso. Fui aprovado em 64º lugar e percorri 6500 quilômetros para visitar 50 cidades no estado de São Paulo”, conta Fairbanks. “A maratona na companhia de outros colegas resultou em amizades que permanecem até hoje e isso não tem preço.”

Na época da escolha do 3º Concurso, Fairbanks elaborou uma planilha com a ordem de sua preferência, mas à medida que os cartórios foram sendo escolhidos por candidatos à sua frente as coisas se complicaram. “Chegou um momento que eu já não sabia ao certo qual unidade vagara em decorrência de trocas que eram feitas. Finalmente, entre a pressão no dia da escolha e o medo de não fazer a melhor opção parecia que todo o esforço para ser aprovado no concurso estava em risco.”

O episódio marcou o tabelião. Ao se candidatar para o 5º Concurso ele comentou com alguns colegas o momento de extremo estresse que viveu e constatou que não era o único. “Pensei, então, em fazer alguma coisa para minimizar essa dificuldade, algo que todos os interessados pudessem aproveitar.”

ARISP disponibiliza CSCon para a escolha das serventias

Com a ajuda de um preposto, Fairbanks começou a desenvolver um software para facilitar o acompanhamento da escolha das serventias pelos candidatos aprovados.

“Decidimos criar dois módulos distintos”, explica. “O primeiro, para ser utilizado pelo candidato aprovado no período das visitas, é composto por um programa que instala em seu computador pessoal um mapa do estado de São Paulo onde estão identificadas as comarcas em disputa no 5º concurso. As unidades estão separadas por cores distintas que identificam as unidades de provimento e remoção, e ainda indicam as atribuições de cada cartório: RI (Registro de Imóveis), RTD (Registro de Títulos e Documentos), etc. Na parte inferior aparece o número de habitantes do município, a distância da capital e outras informações de interesse. A mesma tela dá acesso a modelo que facilita elaborar uma planilha com o programa Microsoft Excel. O candidato faz suas escolhas, adicionando-as à lista, que em seguida é exportada para o Excel. Ali ele poderá manipular a informação como desejar, inserindo dados como, por exemplo, a receita estimada da serventia, a despesa, folha de salários etc.

Esse módulo está pronto e pode ser acessado pelos interessados no site da ARISP.

Segundo módulo poderá ser utilizado no dia da escolha

Fairbanks explica que o segundo módulo é para ser utilizado no dia da escolha.

“A idéia é permitir que todos acompanhem em tempo real o que está sendo escolhido e o que resta a escolher. Foram criados três programas integrados para projetar informações em telões a serem instalados no local onde será realizada a escolha. A ideia é usar três telas distintas. A primeira para mostrar o mapa com as comarcas em disputa, cujos nomes desaparecerão à medida que forem sendo escolhidas; a segunda para apresentar duas listas – uma com as comarcas de remoção e outra com as de ingresso -, sendo que cada escolha ou declinação de escolha anterior do candidato é marcada ou desmarcada pelo operador; a terceira tela mostra os nomes dos candidatos na ordem de classificação e as escolhas feitas por eles, de forma que todos saibam quais as unidades que ainda restam. Esse módulo está sendo concluído, faltam apenas alguns ajustes para que possamos passar aos testes.”

O tabelião ressalta que a atitude da Comissão Examinadora – “que conduziu os trabalhos com serenidade, sabendo sempre valorizar os candidatos” – serviu de incentivo para o desenvolvimento de seu projeto. “Não passou despercebida a preocupação em aliviar a tensão antes de cada prova, quando os membros da Comissão cuidaram de receber os candidatos com um farto café da manhã. A suavidade com que nós candidatos fomos tratados nos contatos com o desembargador Vanderci Álvares e demais integrantes da banca cativaram todos nós. Ficou claro que essa Comissão está comprometida com a realização de um excelente trabalho. Esse clima inspirou-nos confiança para desenvolver esse projeto na esperança de encontrar uma maneira de apresentá-lo a quem poderá autorizar seu aproveitamento. Espero que meu trabalho possa apoiar essa bem intencionada Comissão, em prol dos candidatos e do concurso.”

Agora Otávio Fairbanks conta com o apoio institucional da ARISP para levar seu projeto ao conhecimento das autoridades responsáveis pelo 5º Concurso.

“Se for aproveitada para o processo de escolha, acredito que essa iniciativa será útil para os candidatos e também atenderá a finalidade do 5º Concurso, propiciando mais clareza e transparência ao processo e conferindo mais serenidade a esse momento importantíssimo”, finaliza o tabelião.