Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo

Alienação fiduciária. Cláusula resolutiva. Cancelamento do registro – consolidação da propriedade. Cancelamento do cancelamento.

EMENTA NÃO OFICIAL. Alienação fiduciária. Resolução automática – consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. A averbação da consolidação da propriedade não tem efeito constitutivo, nem o tem o cancelamento da averbação. Consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário o bem deve ser levado a leilão público. Cancelamento do cancelamento representaria via de cobrança indevida. Norma cogente que não pode ser afastada pela vontade das partes.

PROCESSO 1ª VRPSP – DATA JULGAMENTO: 08/06/2011 DATA DOE: 17/06/2011 FONTE: 0018132-19.2011.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo. Cartório: 16º Oficial de Registro de Imóveis da Capital. Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão +Ver íntegra

Usucapião – condomínio edilício – unidade autônoma – especificação. Averbação – ação – sentença judicial.

EMENTA NÃO OFICIAL. Pedido de averbação de sentença declaratória de usucapião com fulcro nos arts. 246 e 167, II, 6, da Lei 6.015/73. Dispositivos legais que não se aplicam à espécie relativa a situações residuais. Averbação denegada.

PROCESSO 1ª VRPSP – DATA JULGAMENTO: 16/05/2011 DATA DOE: 17/06/2011 FONTE: 0015004-88.2011.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo. Cartório: 2º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão. + Ver íntegra

Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo

Divórcio. Separação judicial – extrajudicial conversão.

Supressão de itens das NSCGJSP em atenção à Resolução n° 120, de 30 de setembro de 2010, do Conselho Nacional de Justiça.

PROVIMENTO CGJSP – DATA do ato: 15/06/2011 DATA DOE: 17/06/2011 FONTE: 15/2011 LOCALIDADE: São Paulo. Corregedor Geral: Maurício Vidigal. + Ver íntegra.

Túlio Teixeira

Recentemente, a Advocacia-Geral da União, por meio do Parecer CGU/AGU n. 01/2008-RVJ, aprovado, em 19 de agosto de 2010, pelo Parecer n. LA-01 do Advogado-Geral da União, manifestou-se quanto à interpretação a ser dada à matéria relativa à aquisição de propriedades imobiliárias rurais, no Brasil, por pessoas jurídicas.

Mais especificamente, esse parecer representou uma inovação quanto à “equiparação de pessoa jurídica brasileira com pessoa jurídica estrangeira”, pois estendeu as restrições constantes da Lei n. 5.709, publicada em 11 de outubro de 1971, às pessoas jurídicas nacionais de que participe estrangeiro, pessoa física – não-residente – ou jurídica – que não possua sede no Brasil –, a qualquer título, e desde que essa participação assegure a ele (estrangeiro) o “poder de conduzir as deliberações da assembléia geral, de eleger maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia”[i] [ii].

Para se chegar a essa conclusão, entre outros argumentos, adotou-se uma ponderação de “princípios e normas constitucionais referentes à apropriação das terras rurais por estrangeiros ou por pessoas jurídicas brasileiras controladas por estrangeiros, em face da supervalorização de nossas terras rurais férteis causada pelo desenvolvimento de tecnologia nacional apta a criar inovadoras formas de geração de energia a partir de fontes naturais renováveis, pela crise alimentar mundial e pela decorrente valorização de nossas commodities e, ainda, pela riqueza mineral de nosso subsolo [...]”[iii].

E como sói acontecer, os efeitos dessa nova interpretação produzir-se-ão desde a publicação do documento no Diário Oficial da União, conforme recomendado no próprio parecer[iv].

Apesar da subjetividade que possa surgir da interpretação da forma de participação do estrangeiro no capital social de pessoa jurídica nacional, o elemento objeto que determinará a conduta do Oficial de Registro de Imóveis, quando da inscrição[v] de aquisição de propriedade rural por qualquer pessoa jurídica, é o fato de a maioria do capital social ser detida por estrangeiros, pessoas físicas, residentes no exterior, ou jurídicas, com sede no exterior[vi] [vii]. 

A expressão “poder de conduzir as deliberações da assembléia geral, de eleger maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia” requer consubstanciação em elementos minimamente objetivos que se externam, ao Oficial de Registro de Imóveis, na participação do capital social.

Há, além do mais, outra questão bastante interessante no conteúdo do parecer: a lei publicada em outubro de 1971 seria aplicável, também, às situações de arrendamento rural de terras, em razão do disposto no §1° do artigo 23, da Lei n. 8.629, de 1993[viii].

No entanto, como fazer inscrever, no Registro de Imóveis, os contratos de arrendamento rural, diante do princípio da taxatividade que disciplina a atividade? A resposta para tanto seria valer-se do disposto no artigo 246 da Lei n. 6.015, de 1973, e lançar nas transcrições ou matrículas os contratos de arrendamento rural por ato de averbação, obedecidas todas as regras da Lei n. 5.709, de 1971. A averbação desses arrendamentos seria a forma de que disporiam os serviços prediais para se manter o controle pretendido pela lei.

Alternativa à averbação, na matrícula, do arrendamento rural seria registrar tais contratos junto aos Oficiais de Registro de Títulos e Documentos. No entanto, o registro em tais serventias somente seria procedido com a comprovação de atendimento de todos os requisitos impostos pela Lei n. 5.709, o que não dispensaria certidão do(s) Oficial(is) de Registro de Imóveis competente(s) e nem posterior comunicação a ser feita pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos ao(s) Oficial(is) de Registro de Imóveis.

Em aspectos pontuais (aquisição de propriedade imobiliária rural e arrendamento por pessoa jurídica), a legislação de 1971 e o decreto que a regulamenta (Decreto 74.965, publicado em 26 de novembro de 1974) impõem aos Oficiais de Registro de Imóveis o procedimento a ser seguido. Essas normas estabelecem, por exemplo, a obediência, quanto ao tamanho da área a ser adquirida, autorizações especiais a serem apresentadas, livros a serem escriturados e limite quanto à aquisição da propriedade, considerando-se as nacionalidades. Não bastassem esses textos, há doutrina e decisões que bem ajudaram ao desenvolvimento do assunto[ix].

Como bem adverte Ademar Fioranelli, “a legislação pertinente é específica e atribui grande responsabilidade aos Registros de Imóveis no auxílio desse controle, quer quanto à forma de aquisição, quer quanto à sua quantidade. Pesa sobre nossa cabeça, até, responsabilidade de ordem penal, tal a gravidade com que o legislador e o Executivo encaram a problemática”[x]. E, agora, diante dos robustos argumentos constantes do parecer da Advocacia-Geral da União, essa responsabilidade estender-se-ia para averbações dos contratos de arrendamento rural.

E, uma vez praticado o ato de registro (ou averbação para as situações de arrendamento), essas informações podem ser disponibilizadas a qualquer pessoa. Esse é um dos objetivos dos registros públicos, que visam, entre outros fins, a garantir publicidade daquilo que é lançado nos livros da serventia[xi].

Ainda que se trate de uma publicidade indireta[xii], há, até mesmo, certa ostensividade na publicidade dos atos de registros de aquisições de imóveis rurais por estrangeiros, na medida em que as informações sobre indigitadas aquisições devem ser obrigatoriamente encaminhadas, trimestralmente, à Corregedoria Geral da Justiça dos Estados e à repartição estadual do INCRA (art. 16 do Decreto 74.965, de 1974).

No entanto, cabe lembrar que “[...] obter a certidão é direito do interessado, mas isso não significa, é claro, que ele tem direito também ao conteúdo adequado a seus interesses. A certidão será fornecida, mas contendo informações consentâneas com a legalidade que informa o registro pátrio”[xiii], o que inclui, entre outras circunstâncias, o próprio fato de os títulos estarem registrados.

Assim, ainda que o artigo 10 do decreto de 1976 imponha limites temporais à lavratura da escritura pública e ao registro dela na circunscrição imobiliária, não se pode desconsiderar que, eventualmente, alguns títulos poderão não ser submetidos a registro, o que impediria a firme fiscalização prevista na legislação.

Chama a atenção no assunto, também, a efetividade do controle que se pretende ter sobre tais negócios imobiliários (transmissão de propriedade e arrendamento rural), enquanto a legislação se mantiver voltada, em grande parte, para o registro da aquisição da propriedade imobiliária.

A atividade dos Oficiais de Registro de Imóveis é restrita ao controle da aquisição da propriedade imobiliária e seria ampliada, como aqui se sugere, para situações de arrendamento rural. Foge, evidentemente, das atribuições dos Oficiais, o exame da disponibilidade do capital social, representado por cotas ou ações das pessoas jurídicas.

Imagine-se, por exemplo, o registro de uma venda e compra em que figure como adquirente uma pessoa jurídica (sociedade empresária, por exemplo), cujo capital esteja, no momento da lavratura da escritura pública e do registro, em mãos de brasileiros. Passados alguns anos após o registro do título aquisitivo, o capital social é transmitido para pessoa natural estrangeira. Não há, na legislação nacional, qualquer dispositivo que obrigue à pessoa jurídica levar essa informação para o registro de imóveis ou, tampouco, qualquer legislação que obrigue às Juntas Comerciais informar as serventias imobiliárias sobre a transferência.

Mesmo que se pretendesse recorrer ao disposto na Lei n. 6.739, de 06 de dezembro de 1979[xiv], para se obter a declaração de nulidade de ato praticado sob o fundamento de desconformidade com a Lei n. 5.709/1971, a subsunção do fato (pretensamente nulo) à legislação de dezembro de 1979 seria duvidosa, uma vez que o registro, junto à serventia predial, estaria de acordo com os documentos vigentes à época da apresentação do título a registro[xv].

Para se tornarem efetivas a Lei de 5.709/1971 e a interpretação veiculada pela Advocacia-Geral da União, há necessidade, pois, de implementações legislativas que permitam o controle da aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras em momentos que não se restringem ao da inscrição do título aquisitivo (ou contrato de arrendamento) na serventia. Talvez a criação de mecanismos de comunicação entre as Juntas Comerciais, os Oficiais de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e os Oficiais de Registro de Imóveis seria o caminho para o efetivo cumprimento das Leis n. 5.709 e n. 8.629.

Assim, ao que parece, essa nova orientação, quanto à aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas, ampliou as atribuições (obrigações) do Oficial de Registro de Imóveis e, ao mesmo tempo, apontou a necessidade de se ter controle sobre outros aspectos das transações que envolvam pessoas jurídicas, diante das atribuições limitadas, ao menos neste tema, que caracterizam o Registro de Imóveis.

[i] ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO. Parecer n. LA-01. Brasília, 2010. p. 41. Disponível em: <www.agu.gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasInternas/AtoDetalhado.aspx?idAto=258351&ID_SITE>, acesso em 29 de nov. de 2010. No Estado de São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça, divulgou, através do Comunicado n. 1.974/2010, de 19 de outubro de 2010, a síntese dessa nova interpretação.

[ii] Advirta-se que a regra do caput do artigo 1° da Lei n. 5.709, de 1971, permanece hígida: “o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta lei”. Além do mais, considerando-se as razões do próprio parecer, seria coerente que a restrição fosse estendida, também, a pessoas estrangeiras físicas e jurídicas, residentes ou com sede no país, e que tenham participação no capital social de outras sociedades, ou seja, a nova interpretação não estaria restrita às pessoas não-residentes ou não-sediadas no Brasil. A própria Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Comunicado n. 1.974/2010, de 19 de outubro de 2010), ao divulgar a nova interpretação consubstanciada no Parecer n. LA-01 da Advocacia-Geral da União, na parte dispositiva do comunicado endereçado às unidades do serviço extrajudicial – alínea “d” –, não faz qualquer restrição ao fato de o adquirente ser residente/sediado no Brasil, apesar de no corpo do documento referir-se às expressões do parecer.

[iii] ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO, Parecer n. LA-01, p. 34.

[iv] ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO, Parecer n. LA-01, p. 41. Ainda que não houvesse recomendação nesse sentido, essa interpretação seria razoável em decorrência do conteúdo veiculado no parecer, que é contrário ao entendimento até então vigente. Para uma abordagem histórica da evolução do pensamento sobre a questão, o próprio parecer é rico em detalhes.

[v] Não se pode esquecer de que a aquisição da propriedade imobiliária no Brasil pode se dar, no registro de imóveis, por ato de averbação, conforme artigo 234 da Lei n. 6.404, publicada em 17 de dezembro de 1976.

[vi] Conforme o próprio parecer, submetem-se, entre outras, também à Lei n. 5.709/1971, as pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil.

[vii] Ressalvo, novamente, a observação constante da parte final da nota de número 2.

[viii] Lei n. 8.629/1993: Artigo 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei n. 5.709, de 7 de outubro de 1971. § 1°. Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste atigo.

[ix] Nesse sentido, verificar: CARPES, Geraldo Cézar Torres. Da aquisição de imóvel rural por estrangeiro: uma introdução. Revista de Direito Imobiliário n. 16, jul.-dez. 1985. p. 22-37; FIORANELLI, Ademar. Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Safe, 2001. p. 137-142; DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 555-565.

[x] FIORANELLI, Ademar. Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Safe, 2001. p. 138.

[xi] Artigo 1°, da Lei n. 8.935, publicada em 18 de novembro de 1994.

[xii] “Distinção entre publicidade direta e indireta, observando que aquela, antes prevista no Decreto nº 4.857/39 (art. 19), não é acolhida pela Lei nº 6.015/73 (art. 16), que, em regra, segue o sistema da publicidade indireta (via certidões e informações, que não se confundem com exibição direta de livros ou fichas)”. (Protocolado CGJSP 42.249/2005, datado de 26.01.2005, de São José do Rio Preto. Rel. Dr. Vicente de Abreu Amadei. Disponível em: <www.quinto.com.br/pesquisa_jurisprudencia_arisp.asp?ID=>, acesso em 29 de nov. 2010).

[xiii] PASSARELLI, Luciano Lopes. Teoria geral da certidão registral imobiliária: o princípio da publicidade na era do registro de imóveis eletrônico. São Paulo: Quinta Editorial, 2010, p. 214.

[xiv] O artigo 1° desse diploma legal estabelece que: “A requerimento de pessoa jurídica de direito público ao corregedor-geral da justiça, são declarados inexistentes e cancelados a matrícula e o registro de imóvel rural vinculado a título nulo de pleno direito, ou feitos em desacordo com os artigos 221 e segs. da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterada pela Lei nº 6.216, de 30 de junho de 1975.”

[xv] “Todos os títulos (judiciais ou extrajudiciais) submetem-se à qualificação registrária com aplicação de princípios e normas formais da legislação específica, vigentes à época e no momento do seu ingresso no Registro”. (Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 035714-0/0, datada de 20.12.1996, DOE de 24.02.1997, de Osasco. Relator: Des. Márcio Martins Bonilha. Disponível em: <www.quinto.com.br/pesquisa_jurisprudencia_arisp.asp?ID=>, acesso em 29 de nov. 2010).

Marcelo Melo, Registrador Imobiliário em Araçatuba (SP) e Diretor de Meio Ambiente e Sustentabilidade da ARISP

Foram publicadas no Estado de São Paulo duas leis que prevêem a publicidade de informações ambientais relevantes nos livro do Registro de Imóveis, ratificando a função ambiental do Registro decorrente da evolução do conceito da propriedade imobiliária que deve observar e obedecer a uma função social, principalmente depois da Constituição Federal de 1988 e Código Civil de 2002.

Outro fator importante é a tendência de concentração de informações imobiliárias no Registro de Imóveis no Brasil, o que já foi até objeto de estudo e chamado de princípio pelo ilustre e culto registrador gaúcho João Pedro Lamana Paiva¹, mas é preciso reconhecer que não se está utilizando o fólio real como repositório de toda e qualquer informação sem fundamento, as informações ambientais contidas em referidas leis influenciam sensivelmente o próprio direito de propriedade e ambas, como veremos, já foram objeto de reconhecimento nas cortes administrativas no Estado de São Paulo como passíveis de publicidade registral.

I. Áreas contaminadas

A primeira é a Lei n^o 13.577, de 08 de julho de 2009 que dispõe sobre o gerenciamento de áreas contaminadas no Estado e traz conceitos importantes além, é claro, de segurança jurídica para o cadastro de áreas contaminadas que anteriormente era alicerçado em leis genéricas de poluição do solo.

Era o Dec. 8.468/76 que regulamentou a Lei 997/76, nos arts. 5º e 6º, que estabelecia a atuação da CETESB para o problema de áreas contaminadas, considerando-as como um fator nocivo ao meio ambiente, e citando a integração na esfera municipal.

A averbação de áreas contaminadas foi permitida no Estado de São Paulo desde 12 de junho de 2006, através da Decisão Normativa da Corregedoria-Geral nos autos n. 167/2005².

 Como exposto um dos pontos fortes da nova legislação são os conceitos (art. 3º), onde podemos destacar de interesse ao Registro de Imóveis:

Área Contaminada: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria que contenha quantidades ou concentrações de matéria em condições que causem ou possam causar danos à saúde humana, ao meio ambiente ou a outro bem a proteger;

Área Contaminada sob Investigação: área contaminada na qual estão sendo realizados procedimentos para determinar a extensão da contaminação e os receptores afetados;

Área com Potencial de Contaminação: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria onde são ou foram desenvolvidas atividades que, por suas características, possam acumular quantidades ou concentrações de matéria em condições que a tornem contaminada;

Área Remediada para o Uso Declarado: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria anteriormente contaminada que, depois de submetida à remediação, tem restabelecido o nível de risco aceitável à saúde humana, considerado o uso declarado;

Área Suspeita de Contaminação: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria com indícios de ser uma área contaminada;

Cadastro de Áreas Contaminadas: conjunto de informações referentes aos empreendimentos e atividades que apresentam potencial de contaminação e às áreas suspeitas de contaminação e contaminadas, distribuídas em classes de acordo com a etapa do processo de identificação e remediação da contaminação em que se encontram;

Remediação de área contaminada: adoção de medidas para a eliminação ou redução dos riscos em níveis aceitáveis para o uso declarado;

Observamos, a princípio, que o Cadastro de Áreas Contaminadas é amplo, extenso, contendo informação não somente sobre a área contaminada propriamente dita, mas também sobre áreas suspeitas e potencialmente contaminadas.

Ingressa no Registro de Imóveis tão-somente as áreas efetivamente contaminadas segundo Decisão da Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça. A publicidade das áreas suspeitas e com potencial de contaminação também não foi prevista ou autorizada, o que concordamos, pois contraria a própria finalidade do Registro de Imóveis – que não admite a publicidade de informações precárias e provisórias, o que abalaria o sistema registrário em razão da não-observância do princípio da segurança jurídica.

Parece-nos que a lei estadual previu também conferir a publicidade registral de somente das áreas contaminadas porque trata da averbação no Registro de Imóveis somente quando se refere às áreas contaminadas ou sua remediação:

Segundo o art. 24,

“classificada a área como Área Contaminada, o órgão ambiental competente adotará as seguintes providências:

I – cadastrar a área no Cadastro de Áreas Contaminadas como uma Área Contaminada;

II – informar os órgãos de saúde, quando houver riscos à saúde humana;

III – determinar ao responsável legal pela área contaminada que proceda, no prazo de até 5 (cinco) dias, à averbação da informação da contaminação da área na respectiva matrícula imobiliária;

IV – notificar os órgãos públicos estaduais envolvidos, as Prefeituras Municipais e os demais interessados;

V – notificar o órgão responsável por outorgas de direito de uso de águas subterrâneas na área sob influência da área contaminada, para que promova o cancelamento ou ajustes nos atos de outorga;

VI – iniciar os procedimentos para remediação da área contaminada em sintonia com as ações emergenciais já em curso;

VII – exigir do responsável legal pela área a apresentação de Plano de Remediação.

Parágrafo único – Na impossibilidade de identificação ou localização do responsável legal pela área contaminada, ou em sua omissão, deverá o órgão ambiental competente oficiar ao Cartório de Registro de Imóveis com vistas a que seja divulgada, conjuntamente com as demais informações referentes à matrícula do imóvel, a contaminação da área”.

A regra para se promover a averbação da área contaminada foi modificada, anteriormente era o próprio órgão ambiental o responsável em promover a averbação no Registro de Imóveis, agora é do proprietário ou detentor de direito real a diligência de retirar o termo ou de declaração de área contaminada na CETESB e apresentá-lo ao Registro de Imóveis competente.  Idêntico procedimento será realizando quando da remediação ou descontaminação da área (art. 27).

A alteração nos preocupa muito porque sabemos que referida providência poderá demorar demasiadamente e a informação tardia pode prejudicar eventuais adquirentes da propriedade imobiliária. Sabemos também que o proprietário da área num primeiro momento não tem interesse que conste da matrícula de seu imóvel a contaminação, mas espera-se que as penalidades constantes do art. 42 da lei estadual (advertência, multa, embargo, demolição e suspensão de financiamento e benefícios fiscais) sejam suficientes para que a averbação ocorra e num período curto de tempo.

Finalmente a lei se refere sempre ao órgão ambiental competente para constatar e alimentar o cadastro de áreas contaminadas. A regra anterior foi preservada, ou seja, o Dec. 8.468/76 que regulamentou a Lei 997/76, nos arts. 5º e 6º, continua em vigor, estabelecendo a competência da CETESB – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo.

Importante inovação foi a criação do Fundo Estadual para Prevenção e Remediação de Áreas Contaminadas – FEPRAC, fundo de investimento vinculado à Secretaria do Meio Ambiente e destinado à proteção do solo contra alterações prejudiciais às suas funções, bem como à identificação e à remediação de áreas contaminadas (art. 30), porque concentrará os recursos necessários para que o procedimento seja célere e eficiente, já que a contaminação de solo é um dos principais problemas da urbanização descontrolada.

II. Áreas de Proteção e Recuperação aos Mananciais

A outra lei é a de nº 13.579, de 13 de julho de 2009, que define a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Bacia Hidrográfica do Reservatório Billings – APRM-B, um dos principais reservatórios de água da grande São Paulo e um dos maiores do país.

A Lei Estadual 9.866/97 criou o espaço territorialmente protegido e disciplinou que cada reservatório teria legislação própria.

Manancial é qualquer corpo d’água, superficial ou subterrâneo, utilizado para abastecimento humano, industrial, animal ou irrigação. A Lei Estadual de São Paulo 9.866/97 considera mananciais as águas interiores subterrâneas, superficiais, fluentes, emergentes ou depósito, efetiva ou potencialmente utilizáveis para abastecimento público (§ único do art. 1º). Referida lei criou as APRM estabelecendo diretrizes e normas para a proteção e recuperação das bacias hidrográficas dos mananciais.

Com relação à publicidade das APRM a Lei foi ousada, in verbis:

Art. 28. O licenciamento de construção, instalação, ampliação e funcionamento de estabelecimentos, usos e atividades em APRM por qualquer órgão público estadual ou municipal dependerá de apresentação prévia de certidão do registro de imóvel que mencione a averbação das restrições estabelecidas nas leis específicas para cada APRM.

§ 1º As certidões de matrícula ou registro que forem expedidas pelos Cartórios de Registro de Imóveis deverão conter, expressamente, as restrições ambientais que incidem sobre a área objeto da matrícula ou registro, sob pena de responsabilidade funcional do servidor.

§ 2º A lei específica de cada APRM deverá indicar o órgão da administração pública responsável pela expedição de certidão que aponte as restrições a serem averbadas.

§ 3º Caberá ao órgão público normalizador de cada lei específica da APRM comunicar aos respectivos Cartórios de Registro de Imóveis as restrições contidas em cada lei. [grifo do autor]

A lei das APRM da Represa Billings seguiu a mesma sistemática e previu a publicidade registral nos artigos 58, § 7º e 92 através de averbação das restrições impostas.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo na ApCív 575-6/5, da Comarca de São Bernardo do Campo, de 29 de janeiro de 2007, entendeu de suma importância o conhecimento pelo Registro de Imóveis das restrições ambientais decorrentes da área de proteção ao manancial para a correta observância na qualificação dos documentos a ele submetidos³.

Importante inovação da lei é a possibilidade de compensação ambiental nos casos em que a remoção é impossibilitada (art. 89), o que facilitará extraordinariamente a regularização fundiária da área, inclusive com reflexos no Registro de Imóveis, permitindo a formalização da propriedade para milhares de pessoas.

As leis estaduais respeitaram a competência constitucional legislativa⁴ e a publicidade prevista é acolhida pelo sistema registral vigente, quer pena consagração não taxatividade do rol do art. 167, II da Lei 6.015/76 em decorrência do próprio art. 246 da mesma lei, quer pelo efeito de concentração de informações que é natural do instituto, confirmando-se, assim, o dinamismo do Registro de Imóveis no Brasil que vem se adaptando e evoluindo significadamente nos últimos anos.

Íntegra das leis:

http://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2009/lei%20n.13.577,%20de%2008.07.2009.htm

http://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2009/lei%20n.13.579,%20de%2013.07.2009.htm

* Marcelo Augusto Santana de Melo é Registrador Imobiliário em Araçatuba-São Paulo. Diretor de Meio Ambiente e Sustentabilidade da ARISP. Mestrando em Direito Civil pela PUCSP, especialista em Direito Imobiliário pela PUCMINAS e Universidade de Córdoba Espanha.

___________________

¹ Revista de Direito Imobiliário. São Paulo, jul.-dez. 2000. v. 49.

² Registro de Imóveis. Cadastramento de áreas contaminadas sob a responsabilidade da Cetesb, qualificado com presunção de veracidade e legalidade, própria dos atos da Administração Pública. Interesse público que envolve a referida matéria ambiental e que impõe amplitude de informação. Segurança jurídico-registral, estática e dinâmica, que reclama concentração da notícia de contaminação, oficialmente declarada, no fólio real. Integração do Registro Predial na esfera da tutela ambiental. Admissibilidade da publicidade registral de áreas contaminadas por substâncias tóxicas e perigosas, por averbação enunciativa de ‘declaração’ ou ‘termo’ emitido pela CETESB. Inteligência do art. 246 da Lei de Registros Públicos. Consulta conhecida, com resposta positiva.

³ Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa de registro de escritura pública de divisão de imóvel rural situado em área de proteção de mananciais. Necessidade de manifestação favorável da Secretaria do Meio Ambiente. Inteligência das Leis Estaduais 898/1975 e 1.172/1976. Sentença de procedência mantida. Recurso não provido.

⁴ O art. 24 da Constituição declara competir à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar sobre florestas, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente e controle da poluição (inc. VI); sobre proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico, turístico e paisagístico (inc. VII); assim como sobre responsabilidade por dano ao meio ambiente, a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico (inc. VIII).

Marcelo Melo

Temos acompanhado muitas vezes pela imprensa, outras até presencialmente, os recém acontecimentos meteorológicos que ceifaram inúmeras vidas em todo o Brasil, principalmente no Estado do Rio de Janeiro. O fato é que temos a sensação próxima de que a interação do homem com a natureza começa a apresentar problemas que exigem reflexão de todos, quer os preocupados com o meio ambiente, quer os que pensam que a Terra apenas está vivendo mais um período de estabilização climática.

São tantos os fatos terríveis e tristes que muitas vezes temos a sensação de já ter presenciado algo semelhante como se vivêssemos um déjà vu interminável. Impossível deixar de destacar a tragédia que desmoronou sobre os moradores do Morro do Bumba, em Viçoso Jardim, Niterói, onde dezenas de casas construídas sobre um lixão inativo foram soterradas por toneladas infindáveis de lama e lixo. E nesse aspecto, penso que nós, registradores, possamos ajudar.

Como profissional do direito, raciocínio lógico inerente, difícil é afastar ideias jurídicas aplicáveis ao caso, que, de acordo com a tutela preventiva, possam evitar ou tentar evitar tristes tragédias como essa; preferindo não indicar ou nominar culpados, é factível conjecturar meios jurídico-administrativos que contribuam para o terrível episódio não se repetir.

O primeiro e mais grave erro se deu pela ausência de informação. Mesmo sendo um parcelamento irregular, uma situação possessória precária, os moradores tinham o direito de saber, e as autoridades públicas o dever de informá-los, da existência de um aterro sanitário na região. Inúmeros tratados internacionais e leis brasileiras garantem o acesso à informação ambiental de forma clara, irrestrita e rápida. O poder público teve a competência urbanística de prover à população do Morro do Bumba relativa infraestrutura urbana –   muitas casas tinham esgoto, água, luz, pavimentação, transporte, escola etc. –, no entanto, não foi eficaz em garantir a seu moradores o direito à informação, no caso, que estavam morando em cima de um lixão abandonado.

E reside no direito à informação ou publicidade que o Registro de Imóveis pode contribuir. Como é cediço o Registro de Imóveis tem como objeto de atuação, basicamente, o direito de propriedade, sendo seu maior guardião. As situações possessórias quase sempre ficam fora do universo registral, mas mesmo no que diz respeito à propriedade imobiliária, inúmeros avanços foram obtidos para levar aos usuários do sistema registral informações ambientais relevantes, às vezes imprescindíveis.

Desde 2003, o estudo da função ambiental do Registro de Imóveis vem ganhando importância, e nesse sentido podemos destacar a publicidade ambiental e registral de substâncias contaminantes. Em 2004, no Congresso Nacional de Registradores, tive a honra e oportunidade de defender referida publicidade, corroborada pelo efeito ou princípio da concentração; em 2006 foi publicada a Decisão Normativa da CG do Estado São Paulo 167/2005, disciplinando a possibilidade de averbação enunciativa ou de mera notícia, no Estado, de termo ou declaração de áreas contaminadas, oficialmente emitidos pela CETESB, órgão ambiental estadual.[1]

Levar ao Registro de Imóveis as áreas contaminadas pode evitar casos como outro também muito divulgado na imprensa, ocorrido em São Paulo, no Condomínio Barão de Mauá. A Cofap jogou seus resíduos industriais num aterro clandestino entre 1960 e 1980. Na década seguinte, a Construtora SQG ergueu um condomínio onde vivem quatro mil pessoas. A contaminação do subsolo por resíduos cancerígenos e gases inflamáveis veio à tona no final de 1990, quando uma caixa-d’água explodiu, matando uma pessoa.[2]

A ARISP, lamentando profundamente o ocorrido no Estado do Rio de Janeiro, e em face desse importante precedente doutrinário e jurisprudencial, conclama os registradores imobiliários do Brasil a desenvolver referido estudo, regionalmente, de forma ativa, procurando autoridades ambientais e operadores do direito relacionados com a matéria (promotores de justiça, juízes corregedores).

A publicidade ambiental dos espaços contaminados – neles incluídos os lixões ou aterros sanitários – é uma conquista recente do Registro de Imóveis. Ainda que isso represente um grão de areia no oceano, o fato de poder ajudar a evitar catástrofes e impedir mortes justifica nosso empenho e certamente contribuirá para que futuras gerações tenham um mundo melhor, sustentável e equilibrado.

[2] Revista IstoÉ , n. 1.822, de 08 set. 2004, p. 95.

Avalanche indenizacionista

Após a quartelada a que o povo assiste impotente e “bestializado”, o país viveria um período tumultuado relativamente às questões relacionadas com a lavoura e a abolição da escravatura. Após a abolição, vários foram os projetos “indenizaconistas” – propostos, por exemplo, por Coelho Rodrigues, Cotejipe e João Alfredo² -, somente arrefecendo com a proclamação da república e, especialmente, com a atuação firme e decidida de Ruy Barbosa.

Bandeira do Brasil - Primeira República

A resposta aos “aristocratas mendicantes”, que pleiteavam alguma forma de compensação pela abolição imediata e sem indenização, articulada no requerimento firmado por Anfriso Fialho e outros, viria em forma de despacho ministerial:

Despacho do Ministro da Fazenda.

Requerimentos despachados:

De José Porfírio Rodrigues de Vasconcelos e seus filhos, José Melo Alvim e o Dr. Andriso Fialho, apresentando as bases para a fundação de um banco encarregado de indenizar os ex-proprietários de escravos ou seus herdeiros, dos prejuízos causados pela lei de 13 de maio de 1888, deduzidos 50% de seu valor em favor da República,

Mais justo seria, e melhor se consultaria o sentimento nacional, se se pudesse descobrir meio de indenizar os ex-escravos, não onerando o Tesouro. Indeferido. (Diário Oficial. Rio de Janeiro, 12 de novembro de 1890, p. 5.216, col. 2).

Mas as medidas tomadas pelo Ministro da Fazenda não se deteriam ali. Logo a seguir, a 14 de dezebro de 1890, Rui Barbosa proferiria uma decisão polêmica, cujo texto integral é este:

Decisão s/n. de 14 de dezembro de 1890

Manda queimar todos os papéis, livros de matrícula e documentos relativos à escravidão, existentes nas repartições do Ministério da Fazenda.

Ruy Barbosa, Ministro e Secretário de Estado dos Negócios da Fazenda e presidente do Tribunal do Tesouro Nacional:

Considerando que a nação brasileira, pelo mais sublime lance de sua evolução histórica, eliminou do solo da pátria a escravidão — a instituição funestíssima que por tantos anos paralisou o desenvolvimento da sociedade, inficionou-lhe a atmosfera moral;

Considerando, porém, que dessa nódoa social ainda ficaram vestígios nos arquivos públicos da administração;

Considerando que a República está obrigada a destruir êsses vestígios por honra da Pátria, e em homenagem aos nossos deveres de fraternidade e solidariedade para com a grande massa de cidadãos que pela abolição do elemento servil entraram na comunhão brasileira;

Resolve:

1º — Serão requisitados de todas as tesourarias da Fazenda todos os papéis, livros e documentos existentes nas repartições do Ministério da Fazenda, relativos ao elemento servil, matrícula dos escravos, dos ingênuos, filhos livres de mulher escrava e libertos sexagenários, que deverão ser sem demora remetidos a esta capital e reunidos em lugar apropriado na Recebedoria.

2º — Uma comissão composta dos Srs. João Fernandes Clapp, presidente da Confederação Abolicionista, e do administrador da Recebedoria desta Capital, dirigirá a arrecadação dos referidos livros e papéis e procederá à queima e destruição imediata deles, que se fará na casa da máquina da Alfândega desta capital, pelo modo que mais conveniente parecer à comissão.

Capital Federal, 14 de dezembro de 1890 — Ruy Barbosa. (Obras completas de Rui Barbosa, Vol. XVII, 1890, tomo II, pp. 338-40).

Vimos no artigo Soriano Neto, Machado, Ruy e a queima de arquivos que outra disposição incendiária de Ruy seria veiculada em 1891 por meio do Decreto 370, cujo parágrafo único do art. 11 registrava:

Paragrapho unico. Os livros do registro sob o n. 6, nos quaes era transcripto o penhor de escravos, serão incinerados, e si delles constarem outros registros, estes serão transportados com o mesmo numero de ordem para os novos livros de ns. 2, 4 ou 5.

Princesa Imperial D. Isabel do Brasil

Qual a razão dessas medidas?

A resposta que se fez corrente é: eliminar os comprovantes fiscais que se achavam no Ministério da Fazenda e que poderiam servir de base e fundamento à onda indenizacionista.

O texto da decisão de 14 de dezembro de 1890 parece centrar o seu foco nos arquivos da administração fazendária.

Segundo Francisco de Assis Barbosa, os objetivos de Ruy Barbosa (e de seu sucessor, Alencar Araripe) se resumiriam a eliminar o comprovante fiscal da propriedade servil, esboroando a evidência da propriedade do escravo:

É importante insistir no objetivo determinante dos atos, tanto o de Rui Barbosa, como do seu sucessor Alencar Araripe, que era o de eliminar o comprovante fiscal da propriedade servil, para assim evitar, como salientamos, a situação de fato, sempre questionada na época, em torno da propriedade do escravo, desde que a entrada de africanos fora considerada ilegal pela lei de 7 de novembro de 1831, assinada por Diogo Antônio Feijó, ministro da Justiça, declarando livres todos os escravos vindos de fora do Império e impondo penas aos importadores dos mesmos escravos. Lei que, seguida do Decreto de 12 de abril de 1832 e assinada ainda por Feijó, regulamentou a anterior sobre o tráfico de africanos”. (BARBOSA. Francisco de Assis. Apresentação in Rui Barbosa e a queima de arquivos. LACOMBE. Américo Jacobina. SILVA. Eduardo, BARBOSA. Francisco de Assis. Rio de Janeiro: Fundação Casa de Rui Barbosa, 1988, p. 19).

Como se vê, a entrada ilegal de escravos deixou um rastro probatório que os republicanos gostariam de apagar, desfalcando seus antagonistas de um poderoso foco de tensão política, livrando muitos dos que já se alinhavam em suas fileiras – à parte o comprometimento do orçamento com o pagamento de indenizações.

Mas e a disposição do Regulamento Hipotecário? Essa disposição descansou na remansosa irrelevância das questões técnicas e jurídicas. Não há registros desse dispositivo legal nos acesos debates sobre a queima de arquivos e em seus livros.

Crimen fué del tiempo…

Américo Jacobina Lacombe encerra o seu texto lembrando o verso do poeta hispano-americano: crimen fué del tiempo, no de España (op. cit. p. 39).

Com isso absolve Ruy Barbosa pelo cometimento que não hesitou em qualificar de “pedra de escândalo” da nossa história cultural. Aliás, diga-se de passagem que Lacombe faz uma defesa paradoxal de Ruy, pois não hesita em qualificar o ato ministerial de “espetáculo inquisitorial”, “desvario”, “espantosa obnubilação do pensamento nacional”, “espantoso ato de vandalismo”, “malefício” – vituperando o ato realmente abominável.

Muito mais lúcida, sem dúvida, terá sido a voz dissonante de Francisco Coelho Duarte Badaró (MG), que em sessão que aprovaria a moção de apoio à iniciativa de Ruy Barbosa ousou discordar de seus pares:

“Sr. Presidente, não quero que ninguem entenda que, ao levantar para pronunciar-me contra esta moção, eu pretenda condemnar a obra meritoria dos abolicionistas. O que faço é protestar contra o acto de cremação de todo o archivo da escravidão no Brazil, porque envolve interesse historico. Nós, em vez de procurarmos destruir, o que é uma obra de verdadeiros iconoclastas, deviamos ter a nossa Torre do Tombo, um edificio destinado a recolher os papeis de todos os archivos do paiz.

Somos um povo novo que corremos o risco de ter difficuldades para escrever a nossa historia, porque é deploravel o que se observa em todas as municipalidades e nas repartições das antigas provincias: por toda a parte o mesmo abandono, o mesmo descuido, e por ultimo o facto de mandar-se queimar grande numero de documentos que podiam servir para se escrever com exactidão a historia do Brazil, no futuro. (Muito bem; muito bem.)”. (Diário de Notícias, Rio de Janeiro, 22.12.1890, p. 1).

Os livros de registro sobreviveram

Livro de Transcrição de Penhor de Escravos - 1

Livro de Transcrição de Penhor de Escravos - 2

Apesar do “desvario” barbosiano, suas determinações ministeriais não se concretizariam plenamente – apesar das fogueiras acendidas em 1891 no Rio de Janeiro e em 1893 na Bahia.

Saúdam os defensores de Ruy Barbosa que a sua criticada decisão não se cumpriria por uma triste sina da administração pública brasileira – afinal, neste país nem todas as leis e decisões são feitas para serem cumpridas! Fosse de outra forma e “a nossa emperrada máquina burocrática terá funcionado eficazmente pela primeira vez, para nossa infelicidade”. (LACOMBE. Américo Jacobina. op. cit. p. 35).

Seja como for, as decisões dos primeiros republicanos não foram atendidas. Comprova-os arquivos dos Registros de Imóveis espalhados por todo o país, que mantiveram, diligentemente, os seus livros de registro intactos e preservados do incêndio republicano.

Passeio aos livros de registro

V. pode consultar aqui uma seleção de registros feitos no Livro de Transcrição de Penhor de Escravos, que se acha mantido e conservado no Primeiro Registro de Imóveis da Comarca de Franca, neste Estado, a cargo do registrador Lincoln Bueno Alves, a quem agradeço o acesso e manuseio dessas preciosidades.

– Transcripção de Penhor de Escravos. Extrato.

Notas

¹ Confira: Soriano Neto, Machado, Ruy e a queima de arquivos e Memorial de Ayres, texto do Dr. Ermitânio Prado.

² A reprodução dos projetos referidos podem ser apreciados no livros Rui Barbosa e a queima dos arquivos. LACOMBE. Américo Jacobina, SILVA. Eduardo, BARBOSA. Francisco de Assis. Rio de Janeiro: Fundação Casa de Rui Barbosa. 1988, p. 51 et seq.

Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

O registrador fluminense Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, dá seguimento ao debate acerca do Registro Eletrônico, previsto na Lei 11.977, de 2009.

Com sua peculiar clareza e poder de síntese, situa o debate no contexto das reformas levadas a cabo em países como Portugal e Espanha, com os quais o Brasil mantém regular e interessado intercâmbio acadêmico e profissional.

Temas como a Lei 11.977/09 e o registro eletrônico, o protocolo no registro imobiliário e a apresentação telemática de títulos no direito comparado (Espanha e Portugal) e as questões a serem consideradas na regulamentação do protocolo eletrônico no Brasil dão o conteúdo do artigo.

Eduardo Pacheco é diretor de relações internacionais do Irib – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, indicado para a gestão que se inicia neste ano de 2010. Os temas tratados pelo registrador e notário no Rio de Janeiro fazem parte da agenda que nos tem levado a participar de eventos coordenados entre o Brasil, Portugal e Espanha.

Confira aqui o texto de Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, registrador e notário em Teresópolis, Rio de Janeiro:

- Protocolo Eletrônico e o Registro de Imóveis. Algumas considerações. SOUZA. Eduardo Pacheco Ribeiro de. São Paulo: Quita Ed./Arisp, 2010, 16p.

Confira também outros títulos na Biblioteca Eletrônica Medicina Animæ.

O Brasil conseguiu se articular para que os governadores do Amazonas, Eduardo Braga, e do Pará, Ana Júlia Carepa, ficassem com a presidência do grupo de governadores que atua no Fórum Global de Governadores sobre Floresta e Clima, em 2010, substituindo o governador da Califórnia Arnold Schwarzenegger.

Acompanhe os principais resultados da reunião.

COP 15 – visão geral da conferência

A 15ª Conferência das Nações Unidas sobre Mudança do Clima, COP 15, realizada de 7 a 18 de dezembro de 2009, em Copenhague, capital da Dinamarca, teve como objetivo envolver o mundo em ações concretas para evitar o aquecimento global, uma alta descontrolada da temperatura resultante da ação humana. Mas ainda não foi desta vez que o mundo chegou a um acordo amplo e ambicioso de redução de emissões.

No entanto, a reunião anual, que congrega as nações signatárias da Convenção-Quadro sobre Mudança do Clima das Nações Unidas (United Nations Framework Convention on Climate Change – UNFCCC), não foi de toda negativa. Para muitos chefes de Estado, pesquisadores e ambientalistas, o saldo do evento foi positivo, fazendo parte do amadurecimento e processo de conscientização global a respeito do tema.

O otimismo de alguns, contudo, não foi o mesmo de muitos líderes. O presidente Luiz Inácio Lula da Silva anunciou publicamente sua frustração com a conferência, uma vez que faltou um acordo mais abrangente e ambicioso do clima.

O maior avanço deu-se no aspecto financeiro. Decidiu-se pela criação de um fundo inicial de US$ 30 bilhões nos próximos três anos, e mais US$ 100 bilhões por ano, a serem investidos a partir de 2020, para financiar ações de intervenção nos países que deverão sofrer os trágicos efeitos do aquecimento.

Para o ministro do Meio Ambiente, Carlos Minc, o acordo é insuficiente para dar condições aos países mais pobres de agir de forma efetiva. O ministro ressaltou que o valor a ser recolhido no fundo até 2012 é menor do que o que será gasto pelo Brasil para atingir sua meta voluntária de redução em até 39% das emissões de gases de efeitos estufa até 2020.

Ele explicou que para atingir sua meta, o Brasil vai gastar US$ 16 bilhões por ano. “Esse valor de US$ 30 bilhões para todos é menos do que o Brasil sozinho vai gastar para cumprir as nossas metas, aprovadas pelo nosso parlamento”, destacou Minc em publicação feita no portal do Ministério do Meio Ambiente.

No documento resultante da convenção os países desenvolvidos se comprometem a cortar 80% de suas emissões até 2050 e apresentam proposta de reduzir até 20% das emissões para 2020, o que está abaixo do recomendado pelo Painel Intergovernamental sobre Mudanças Climáticas (IPCC), que sugere redução entre 25% e 40% até 2020.

Para a secretária de Mudanças Climáticas e Qualidade Ambiental do Ministério do Meio Ambiente e membro do IPCC, Suzana Kahn, o resultado da COP15 foi decepcionante, uma vez que os chefes de Estado discutiram a questão econômica das nações ricas e emergentes e esqueceram os países que sofrerão dramaticamente os efeitos das mudanças climáticas.

Principais pontos do Acordo de Copenhague

- O acordo é de caráter não vinculativo, mas uma proposta adjunta ao documento pede para que seja fixado um acordo legalmente vinculante até o fim do próximo ano.

- Considera o aumento limite de temperatura de dois graus Celsius, porém não especifica qual deve ser o corte de emissões necessário para alcançar essa meta

- Estabelece uma contribuição anual de US$ 10 bilhões entre 2010 e 2012 para que os países mais vulneráveis façam frente aos efeitos da mudança climática, e US$ 100 bilhões anuais a partir de 2020 para a mitigação e adaptação. Parte do dinheiro, US$ 25,2 bilhões, virá de EUA, UE e Japão. Pela proposta apresentada, os EUA vão contribuir com US$ 3,6 bilhões no período de três anos, 2010-12. No mesmo período, o Japão vai contribuir com US$ 11 bilhões e a União Européia com US$ 10,6 bilhões.

- O texto do acordo também estabelece que os países deverão providenciar “informações nacionais” sobre de que forma estão combatendo o aquecimento global, por meio de “consultas internacionais e análises feitas sob padrões claramente definidos”.

- O texto diz: “Os países desenvolvidos deverão promover de maneira adequada (…) recursos financeiros, tecnologia e capacitação para que se implemente a adaptação dos países em desenvolvimento”

- Detalhes dos planos de mitigação estão em dois anexos do Acordo de Copenhague, um com os objetivos do mundo desenvolvido e outro com os compromissos voluntários de importantes países em desenvolvimento, como o Brasil.

- O acordo “reconhece a importância de reduzir as emissões produzidas pelo desmatamento e degradação das florestas” e concorda promover “incentivos positivos” para financiar tais ações com recursos do mundo desenvolvido.

- Mercado de Carbono: “Decidimos seguir vários enfoques, incluindo as oportunidades de usar os mercados para melhorar a relação custo-rendimento e para promover ações de mitigação.”

A próxima reunião da ONU sobre o clima será uma sessão semestral entre autoridades na cidade alemã de Bonn, de maio 31 a 11 de junho de 2010. O México receberá a COP 16 entre 29 de novembro e 10 de dezembro de 2010, para incrementar o Acordo de Copenhague, que busca limitar o aumento das temperaturas a não mais que 2ºC em relação às registradas nos tempos pré-industriais. Sob o Acordo de Copenhague, o primeiro prazo para submissão dos planos às Nações Unidas para conter as emissões é 31 de janeiro de 2010.

Veja aqui a íntegra do Acordo de Copenhague (texto em inglês).

Fontes

http://www.cop15brazil.gov.br

http://www.mma.gov.br

Reportagem da Agência Reuters, na Folha Online.

É claro que a tecnologia é a veia transversal – o SINERGIC de que se falou no blogue é mais um projeto que se acoberta no manto da novilíngua e se alimenta das pontencialidades dos meios tecnológicos como garante de eficácia dos seus propósitos – cadastro multifuncional e identificação predial única e unívoca.

E esta «infodependência» – não é o ponto?

Ágora registral: aqui, já, agora, em qualquer parte.

A palavra chave é «agora»; é «já», e isso só a nova via nos pode dar. O meio como que passa a ser o eixo.

Creio não ser possível afirmar (pelo menos eu não o faria de forma categórica) que o registo eletrônico é intercambial com o registo efetuado em suporte papel.

Por um lado, a apresentação por via eletrônica, ao dispensar a intervenção humana entre a formulação do pedido e a sua anotação no protocolo neutraliza a ação do serviço de registro na etapa da fixação da prioridade do registro (invialibilizando sobremaneira a rejeição da apresentação), colocando-a como criação ou ato tecnológico insindicável.

Por outro lado, para além do sacrifício de algum rigor jurídico imposto pelo modo como está concebido o sistema de informação e estão estruturados os campos e as recursividades, os automatismos e tudo o que é possível estabelecer – os inputs e outputs que a interoperabilidade entre os sistemas informáticos consentem -, permitem colocar a via ou a forma como o quid de um novo paradigma do registo predial.

Logo, em vez de um fim exclusivo de publicidade provocada de atos e fatos relativos à situação jurídica do prédio no plano das relações jurídicas eminentemente privadas, o registro predial abre-se, assim, por via das novas tecnologias, a novos conteúdos e interseções, ressuscitando, talvez, a velha díade “taxatividade/utilidade”  do registro.

Circunscrição e não-localidade

Também podemos dizer que a eliminação da competência territorial não necessita do protocolo (apresentação) por via eletrônica, pois aquela pode ocorrer sem que esta seja uma possibilidade.

Em Portugal, o modo como se encontra organizado o pedido de registro online pressupõe a eliminação da competência territorial mas não permite o argumento do «forum shopping» dado que o usuário não pode escolher o serviço de registro competente, como faz nos «meios tradicionais» (balcão, correio e telecópia).

De qualquer modo, o «já»; o «agora» e «em qualquer parte do mundo» não deixam de implicar a concomitância destas duas realidades: eliminação da competência territorial e pedido por via eletrônica. E a verdade é que a eliminação da competência territorial só é possivel à custa da desmaterialização do registro e do acesso eletrônico à informação registral.

Como grandes argumentos para a eliminação da competência territorial talvez possamos indicar os seguintes:

• Eficácia do serviço associada à ideia de que o registrador não dirime conflitos (arredando-se, assim, o argumento do «conservador natural»). Note-se que com a Reforma do Registro Predial se introduziu também a possibilidade de o presidente do IRN (Instituto de Registros e Notariado) redistribuir atos de registro, por exemplo, mandando que o ato de registo apresentado no serviço A seja praticado no serviço B, designadamente, porque o serviço A não apresenta capacidade de resposta; creio que em Espanha se passa algo de parecido quando o serviço de registro ultrapassa o tempo de resposta previsto na lei;

• Comodidade (o usuário que reside no ponto A e tem um prédio no ponto B não necessita de se deslocar);

• Registro predial como serviço único nacional, pulverizado em diversos «pontos de venda».

A experiência de um ano de eliminação da competência territorial em Portugal tem demonstrado que as dificuldades maiores estão a nível do desconhecimento das especificidades  e do histórico jurídico e matricial privativos de uma dada área geográfica ou circunscrição e da análise do histórico tabular do prédio.

Aqui as perturbações decorrem da variabilidade dos intérpretes registradores, porém, tem-se contraposto que também já assim era quando havia alteração de titulares dentro de uma mesma conservatória; o sujeito A podia pensar de maneira diferente do sujeito B e tal podia refletir-se na análise e desenvolvimento da situação tabular do prédio.

Eis uma pequena súmula do que se passa agora em Portugal por via da Reforma do Registro Predial:

• Eliminação da competência territorial (em vigor desde 1/1/2009): o registro pode ser pedido em qualquer serviço de registo predial independentemente da área de situação do prédio.

• Suportes registrais – ficha informática e diário nacional informático, com apresentações ordenadas em cada dia por número e hora, sendo a prioridade estabelecida a partir da ordem temporal das apresentações marcada em UTC (Universal Time Coordinated).

Assim, o serviço A pode ter as apresentações 1, 10, 31, 58 e 73 do dia 7 de Dezembro; o serviço B pode ter as apresentações 2, 3, 4, 9, 33… do mesmo dia etc… Ou seja, enquanto, antes, cada serviço tinha o seu livro diário e uma ordenação númerica seguida em cada dia, agora, há um único diário no qual cada serviço  anota os pedidos de registo recebidos no seu balcão (por via presencial ou imediata), ou que lhe foram dirigidos por correio ou por telecópia, sendo que, relativamente a cada prédio, a prioridade é definida pelo número e ordem temporal das apresentações. Logo, o serviço A que tenha a apresentação 10 relativa ao prédio 1 não pode realizar o seu registo sem que o serviço B, que tem a apresentação 3 do mesmo dia relativa ao mesmo prédio realize o seu.

Modalidades de instância

• Presencial ou pessoal (ao balcão do Registro, com atendimento por funcionário por ordem de chegada marcada por meio de sistema de senhas);

• Via imediata ( diretamente no Registro mediante colocação dos documentos e de cheque ou comprovativo do pagamento dos emolumentos em envelope colocado em receptáculo existente para o efeito; em vez da entrega ao funcionário ou do envio pelo correio, vai-se ao Registro e deixa-se o pedido na caixa existente para tal fim -estes pedidos recebem o mesmo tratamento dos pedidos recebidos pelo correio mas têm a vantagem de permitir ao usuário garantir que o pedido dá entrada naquele dia (o que não se pode garantir com a intermediação postal) sem que seja necessário perder tempo na fila para atendimento por funcionário.

• Correio – envio dos documentos e de cheque ou comprovativo do pagamento dos emolumentos por via postal;

• Telecópia (envio de documentos e comprovativo do pagamento dos emolumentos por telecópia, com nota certificando a conformidade dos documentos com o original – só disponível para entidades com competência legal para conferência de fotocópias de documentos com o original, conforme Portaria 621/2008, do Ministério da Justiça de Portugal).

• Via eletrônica (vide Portaria 1535/2008) de que resultam os termos do pedido e o modo como funciona a plataforma informática).

A modalidade do pedido por via eletrônica tem suscitado algumas dificuldades que têm que ver sobretudo com a concepção da aplicação informática, i. e, com  algum desajustamento entre a linguagem utilizada no suporte papel e aquela que o ambiente informático consente (por exemplo, lapsos frequentes na indicação dos prédios e no upload dos documentos).

Fora as medidas transitórias e de exceção que têm sido encontradas para resolver os problemas, têm-se sugerido recorrentemente novos testes de forma a obter uma aplicação informática user friendly.

Ordenação dos pedidos no protocolo diário:

• Apresentações recebidas por telecópia no dia anterior entre a hora de encerramento ao público e às 24 h.

• Apresentações pessoais do dia;

• Apresentações recebidas por telecópia até à hora de encerramento;

• Apresentações recebidas no dia pelo correio e por via imediata.

As apresentações por via eletrônica são lançadas automaticamente no diário (na sequência da confirmação do pagamento dos emolumentos) entre as 0 e as 24 horas – cfr. o powerpoint.

Em termos muitos gerais é isto que agora oferecemos em Portugal, a par de outros «produtos», como a Casa Pronta, o balcão das heranças e das partilhas, as operações de registro em massa (SIR, Portaria 547/2009) e outras novidades (mais e mais a cada dia que passa), tudo assente nas novas tecnologias, acolhido e  moldado por elas.

O trabalho tem óbvia importância, utilidade e atualidade para registradores,  notários e demais estudiosos do direito imobiliário. Por essa razão, foi editado em parceria por Quinta Editorial e Arisp – Associação de Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, no formato e-livro, para compor o acervo Medicina Animæ. O interesse prático da obra é inegável, uma vez que as decisões do CSM-SP e da Corregedoria Geral da Justiça norteiam a atividade dos registradores imobiliários em todo o estado.

 Soluções para a práxis diária dos Registros de Imóveis

Na introdução do trabalho, Luciano Passarelli fala de seu objetivo: “reunir as decisões do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo que considera mais relevantes para a compreensão do tratamento que a matéria vem recebendo no âmbito desses órgãos censório-fiscalizatórios da atividade registral imobiliária, em ordem a elucidar algumas dúvidas mais rotineiras na praxis diária. Citarei também algumas decisões da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, cujo alcance, embora normativamente limitado à comarca da capital, acabam espraiando-se mais longe, notadamente pelo grande apuro técnico-jurídico que pautam referidas decisões.”

Passarelli lembra que, de acordo com disposição do CPC, cabe ao exequente providenciar a averbação da penhora no ofício imobiliário como forma de dar conhecimento dela a terceiros. No Estado de São Paulo, recente provimento da CGJ alterou as normas de serviço dos ofícios judiciais para disciplinar que, uma vez realizada a penhora, deve o escrivão extrair certidão do ato e entregá-lo ao exequente, para que este providencie a averbação no cartório de Registro de Imóveis competente.

A súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça também deu grande relevância ao registro da penhora: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

Qualificação de títulos judiciais

“A qualificação dos títulos que lhe são apresentados para registro é a própria razão de existir do registrador imobiliário” afirma Passarelli. E localiza, na jurisprudência do CSM-SP, as decisões que informam que é ao mesmo tempo direito e dever do registrador proceder à qualificação dos títulos levados a registro, judiciais ou extrajudiciais, de acordo com as normas e princípios registrários.

Penhora e princípio da continuidade

O autor fala das tentativas de tangenciar o princípio da continuidade, principalmente quando se pretende o registro de penhoras e consequentes arrematações em imóvel que não está em nome do executado.

No entanto, segundo Passarelli, esse princípio “é a viga mestra do sistema que outorga segurança jurídica às transações imobiliárias. Desfigurá-lo significaria destruir o próprio sistema, o que redundaria em consequências funestas para toda a sociedade.” Confirmam sua asserção as firmes decisões do CMS-SP que relaciona.

Penhora e princípio da especialidade

Também é causa para desqualificação de mandados ou certidões de penhora a inobservância do princípio da especialidade em escrituras públicas, instrumentos particulares e títulos judiciais, como refere Passarelli com base na Lei de Registros Públicos e na jurisprudência do CSM-SP.

A indisponibilidade da lei 8.212/91 (art. 53, § 1º)

Passarelli observa que a Lei Federal 8.212/91, dispõe no seu artigo 53 que “na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor”. O parágrafo primeiro do mesmo artigo acrescenta que “os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis”.

Decisões do CSM-SP confirmam que imóveis penhorados em processo executivo ajuizado pela Fazenda Nacional, bem como por suas autarquias e fundações públicas, ficam indisponíveis.

Quanto ao imóvel já penhorado pela Fazenda Nacional, o CSM-SP passou a admitir nova penhora, como demonstra sua jurisprudência. No entanto, permanece vedado o registro da arrematação e, consequentemente, qualquer outra forma de transmissão do imóvel (adjudicação, alienação particular, etc).

Arresto em favor da Fazenda Nacional e indisponibilidade

“Assim como a penhora em favor da Fazenda Nacional impede a transmissão forçada do imóvel, o arresto também tem o condão de deixar o imóvel indisponível”, conforme demonstra o autor expondo processo da 1ªVRPSP.

Da mesma forma e de acordo com a jurisprudência listada, Passarelli assinala que é possível – apenas em caso de arresto em favor da Fazenda Nacional –, o registro de novo arresto ou nova penhora em favor de outro credor, ficando vedado, apenas, o registro da arrematação ou adjudicação.

Indisponibilidade gerada pela penhora em favor da Fazenda Nacional

Apresentado mandado determinando o registro de carta de arrematação ou adjudicação em favor de outro credor, afastando a indisponibilidade referida no artigo 53 da Lei 8.212/91, segundo Passarelli o registrador deverá cumprir o mandado, desde que a ordem seja expressa e isenta de dúvidas. “Não havendo ordem judicial expressa, deverá ser feito o cancelamento do registro da penhora, o que também se dará por mandado do juízo da execução”, afirma com base em decisões do CSM-SP.

A indisponibilidade gerada pela penhora da Fazenda Nacional é oponível até em face da Fazenda Estadual, conforme acórdão referido pelo autor.

Cancelamento automático da penhora

A CGJSP já decidiu pela impossibilidade do cancelamento administrativo do registro de penhora – bem como de arrestos e sequestros –, sendo necessária a determinação do juízo da execução que ordenou o registro, de acordo com jurisprudência levantada pelo autor.

Intimação do cônjuge

“É vetusta também a posição do CSM-SP no sentido de que a intimação do cônjuge é ‘exigência legal’ e que ‘deve ser comprovada para permitir o acesso do título ao fólio real, pena de violação ao princípio da legalidade, cujo exame cabe ao registrador’”.

Passarelli chama a atenção para o fato de que o CSM-SP enfatizou que a realização da intimação do cônjuge deve “constar expressamente do mandado levado a registro”.

Averbação premonitória

Introduzido no Código de Processo Civil pela Lei Federal 11.382/06, o artigo 615-A prevê que “o exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória o ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto”.

Portanto, como assegura e demonstra Passarelli, a averbação referida no dispositivo “restringe-se às execuções (e também, por evidente, ao início da fase de cumprimento de sentença)”.

 Depositário

“Um dos requisitos que deve constar do registro da penhora é a indicação do depositário dos bens”, como prevê a Lei de Registros Públicos (art. 239) e decisão do CSM-SP.

Fraude à execução

Em caso de fraude à execução comprovada, o juiz da execução poderia, em tese, decretar o cancelamento do respectivo registro.

No entanto, para o CSM-SP, como mostra Passarelli, “a decretação da ineficácia da alienação em face do credor-exequente é medida menos gravosa ao terceiro adquirente, evitando-se assim o cancelamento e suas consequências mais drásticas.”

“Ressalte-se, então, que o terceiro adquirente continua proprietário do bem e dele poderá dispor”, diz o autor citando decisão que confirma que a alienação em fraude à execução é ineficaz somente em face de terceiro que sofreu prejuízo real ou potencial.

O princípio tempus regit actum

No Brasil, o contrato gera efeitos jurídicos obrigacionais inter partes, mas a propriedade é constituída pelo registro (CC, art. 1.245 a 1.247).

Portanto, alerta Passarelli, o que importa é a data em que o título causal – judicial, administrativo ou extrajudicial – logrou acesso ao registro imobiliário. A qualificação registral não leva em conta a data dos títulos, mas a sequência dos atos registrais lançados no fólio real, o chamado princípio do tempus regit actum, ou seja, o que regerá a qualificação é o tempo do registro.

O CSM-SP já decidiu que “é atribuição e dever do Oficial Registrador proceder à qualificação registrária do título no instante de sua apresentação, independentemente da época em que foi lavrado.”

Prenotação anterior: o princípio da prioridade

“Corolário do item acima é a questão de haver título prenotado anteriormente ao que se quer agora registrar, já que ‘o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo’” (CC, art. 1.246).

Sentença da 1ªVRPSP enfrentou esse problema. Passarelli afirma que a solução passa pela compreensão do princípio da prioridade. “Dessa forma, o registrador deve qualificar o título que primeiro logrou ingresso no seu protocolo, vigorando aqui o princípio prior tempore potior jure.”

Penhora e registro de ato transmissivo

“Um equívoco bastante comum acerca da penhora é supor que ela torne automaticamente o imóvel indisponível, impedindo atos de disposição do mesmo”, alerta Passarelli, uma vez que “apenas a penhora em favor da Fazenda Nacional tem esse condão”, conforme acórdão do CSM-SP, que assinalou que a penhora não gera indisponibilidade, portanto não é óbice ao registro de título de transmissão do bem constrito.

Da mesma forma, o arresto também não deixa o imóvel indisponível.

Outras situações analisadas

Luciano Passarelli ainda examina, demoradamente, outras questões complexas como a penhora do imóvel sem prévia partilha, em caso de falecimento do proprietário; cancelamento de registro de penhora feito irregularmente; penhora de imóvel objeto de promessa de venda e compra; penhora de imóvel hipotecado cedularmente; obrigações propter rem; penhora de usufruto; penhora e falência; e a dúvida se a penhora é objeto de registro ou de averbação.