Na retificação de registro, não devem ser levadas em consideração, na descrição da área e suas confrontações, as ruas e áreas projetadas (objeto de atos Municipais), mas devem ser relevadas as áreas efetivamente implantadas conforme o arruamento fático.

Esse o argumento desenvolvido pelo magistrado Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão no processo em curso perante a 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Segundo o juiz, que segue neste passo a doutrina de Venício Antonio de Paula Salles, a análise das ruas e logradouros Municipais deve ser feita com muita ponderação e razoabilidade, notadamente quando inexistente a averbação de tais ruas junto ao Registro de Imóveis. A análise das interferências deve ser feita com base em levantamentos aéreos, a fim de investigar se houve ou não invasão.

O processo segue seu curso natural, mas a questão lançada nesta fase encerra reconhecidas dificuldades que devem ser conhecidas e debatidas pela doutrina, razão pela qual a divulgamos aqui. (SJ).

Retificação de registro. Afetação – área de domínio público.

EMENTA NÃO OFICIAL. Na retificação de registro, não devem ser levadas em consideração, na descrição da área e suas confrontações, as ruas e áreas projetadas (objeto de atos Municipais), mas devem ser relevadas as áreas efetivamente implantadas conforme o arruamento fático.

Processo 000.00.500336-9 – Pedido de Retificação de Área de Imóvel – Justina Ferreira Reche Fernandes e outro – Prefeitura Municipal de São Paulo. PJV-06 – ADV: NELSON LUIZ NOUVEL ALESSIO (OAB 61713/SP), FERNANDO RECHE BUJARDON FERNANDES (OAB 128191/SP).

O feito tem por objetivo, obedecido o procedimento de jurisdição voluntária, a adequação do registro imobiliário do imóvel objeto da transcrição 59.111 do 9º RI.

Pelo que se observa dos debates travados entre a parte autora e a Municipalidade, a questão está em saber se devem ser levados em consideração na descrição da área e suas confrontações as ruas e áreas projetadas (objeto de atos Municipais) ou se, ao contrário, devem ser levadas em conta as áreas efetivamente implantadas conforme o arruamento fático.

Segundo os autores, deve ser adotado o arruamento fático, já que inexistindo parcelamentos regulares jamais houve transferência de domínio pelo Loteador ao ente municipal, conclusão com a qual a Municipalidade não concorda.

A Municipalidade e a representante do Ministério Público opinaram pela remessa dos autos às vias ordinárias.

Tal pleito fica absolutamente INDEFERIDO.

Isto porque, a existência de contrariedade manifestada pela Municipalidade não é óbice para o julgamento do feito, porquanto algumas questões podem e devem ser decididas na retificação administrativa.

Ora, e especificamente no caso dos autos, foi realizada perícia a contento, demandando alto custo arcado pela parte, com a citação da Municipalidade, que teve oportunidade para adequadamente impugnar o pedido.

O Sr. Perito, de outra feita, manifestou-se sobre a impugnação, apresentando, de forma consistente, os motivos para não acolhimento das razões apresentadas pela PMSP.

Neste particular, observou-se, de forma escorreita e satisfatória, o devido processo legal.

Então, pergunta-se: qual o motivo para determinar a remessa das partes às vias ordinárias? quais outros dados seriam acrescentados?

A resposta é: nenhum.

Adotada a teoria das nulidades, verifica-se que prejuízo algum se vislumbra para o julgamento do feito nesta esfera e juízo procedimentais.

A causa foi exaustivamente debatida, com perícia realizada, esclarecimentos prestados e elucidativa documentação juntada, de tudo participando as partes, que tiveram oportunidade para manifestação e defesa de suas posições, não havendo razão para a remessa às vias ordinárias para, simplesmente, renovar tudo o que aqui já foi fatigadamente apurado.

Ora, havendo, como efetivamente houve, abertura de dilação probatória ampla nestes autos, afigura-se de todo desnecessária a remessa das partes a processo de natureza jurisdicional, a título de vias ordinárias (cf. Emb. Infr. nº 129.187-l, j. 25.8.92, Rel. Des. CEZAR PELUSO).

Portanto, atenta ao princípio da economia processual e ausência de prejuízo que devem nortear todas as decisões judiciais, ouso discordar da manifestação ministerial e julgar o processo com análise de seu mérito.

No entanto, o feito ainda não tem condições de ser julgado.

Seguindo a própria doutrina trazida pela parte autora, de Venicio Salles, que já foi M.M. Juiz Corregedor desta Vara de Registros Públicos e agora promovido a Desembargador do Tribunal de Justiça, a análise das ruas e logradouros Municipais deve ser feita com ponderação e razoabilidade, notadamente quando inexistente a averbação de tais ruas junto ao Registro de Imóveis.

O prestigiado autor realmente aponta para a adoção da descrição dos imóveis respeitando ao arruamento fático, MAS adverte que a análise das interferências deve ser feita com base em levantamentos aéreos, a fim de investigar se houve ou não invasão.

Conclui dizendo que “se o logradouro estiver onde sempre esteve, ou seja, se ocupar o espaço afetado, não há interesse público a ser tutelado, pois inexistente qualquer desfalque real”.

O mesmo autor também não permite a adoção de divisas virtuais, apenas projetadas e desenhadas, como em princípio é pretendido pela Municipalidade quanto à viela, pois tal medida seria tolerar o “malogro, a enganação, pois o imóvel não corresponderá á sua realidade dimensional e os adquirentes leigos não terão condições de aquilatar exatamente o que estão comprando.

A informação tabular deve ser clara, correta e acessível a todos, devendo cumprir os imperativos da transparência e nitidez, não podendo esconder uma divisa apenas projetada” (Direito Registral Imobiliário, Editora Saraiva, pag. 118).

Logo, devem os autos retornar ao Sr. Perito (Assao Iwane) para prestar esclarecimentos e retificações de acordo com o aqui deliberado.

Concedo o prazo de 30 dias para entrega dos trabalhos.

Int.

SP. 16 de setembro de 2009 (inf. do site).

Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão, juiz de direito.